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記者李曄
溫州市新近發佈《農村產權交易管理暫行辦法》,自本月起允許農房上市流轉,此舉被視爲農村土地改革的再一次衝鋒。然而,專爲農房等12類農村產權交易服務而剛剛掛牌的溫州農村產權服務中心仍陷“難操作”之困。負責人董文立透露,中心目前只開展對農村土地承包經營權、林權、灘塗等產權交易的服務,但相對“硬骨頭”的農房交易數量爲零。他告訴記者,農房交易之所以邁不開腳步,從表面上看,是來自社會層面的擔心,即一旦出現大面積的農房上市,會衝擊商品房市場,打破供需平衡,商品房價面臨下跌;但從根本來看,是依附於農村集體土地上的農房,尚未脫離現行土地所有制的法律框架,因此只能按兵不動。
據記者瞭解,農房作爲農村集體產權的抵押與變現,在溫州已盛行多年。當地大量擔保公司中,農房抵押佔業務量一成以上很普遍。溫州地方政府既要回應農村金融對喚醒農房“沉睡資本”的強烈需求,但又顧忌國家在相關政策領域始終未有大破題,因此對於“農房上市”的口子一直收收放放。去年,溫州市政府推出《關於推進農村金融體制改革的實施意見》,又開始允許開展農房抵押貸款和交易,但規定農房交易僅限“同村”,若出現農房抵押不良貸款並進入法院強制執行階段,則允許在縣域範圍內處置。
自本月起開始正式實施的溫州市《農村產權交易管理暫行辦法》,是對允許農房抵押和上市交易的再一次明確。然而,落實到農村產權服務中心、銀行等具體操作部門時,觀望情緒仍然強烈。蒼南縣農村合作銀行靈溪支行行長黃世華透露,儘管蒼南土管局對農房抵押登記“開綠燈”已有2年了,但農村信用聯社和農村合作銀行對農房抵押貸款鮮有執行。原因在於,農房也是資產,若根據《合同法》和《物權法》,資產抵押給銀行,一旦出現風險,法院可強制拍賣。但《土地法》又規定了農房依附於宅基地,屬農村集體資產,怎可隨意拍賣?黃世華介紹,目前法院大多隻對同一村集體經濟成員間的房屋買賣合同認定有效。據瞭解,爲緩解僵局,去年頒佈的溫州市《關於推進農村金融體制改革的實施意見》,把進入法院強制執行階段的農房處置擴大到縣域一級,迄今已有3例農房被賣到了“村外”。
浙江紫蓮花資產管理有限公司總經理戴克明認爲,突破“同村”限制盤活農房,可大大提高資金迴流農村的速度和使用效率,他建議將農房村內流轉上升到鄉鎮一級,這樣就不足以對商品房房價形成較大沖擊。不過,董文立介紹,2009年開始,樂清率先允許市域範圍內農房交易,4年來已有4396棟農房交易登記,但其中跨村交易的不足一半,且樂清當地商品房房價並未明顯下跌,倒是農房受益了。董文立認爲,打破城鄉二元結構,進一步提升農房價值併爲農村金融注入活力,更重要的是突破農房交易流轉中所有制的政策藩籬,需要國家的頂層設計。