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我是江岸區諶家磯街長江明珠小區的住戶,9月28日,小區選舉業主委員會,我專門到現場想參與投票,卻被工作人員拒絕,理由是我只是小區廉租房租戶,不是小區業主,不具備業委會參選和投票資格。工作人員的這個答覆讓我想不通,畢竟我在這個小區已經居住了3年,而且今後還將長期在此居住,希望參與小區管理,爲何我們卻連個投票表決的權利都沒有?這是不是對廉租戶的歧視?
施先生
票選業委會廉租戶被排除在外
9月28日,江岸區長江明珠小區票選業委會。租住在該小區3年的廉租戶施先生,想去投票卻被拒絕。施先生說,工作人員拒絕他的理由是,他不是小區業主,而是廉租房的租戶。
讓施先生想不通的是,他在該小區租住了3年,雖然並沒有房子的產權,但小區的發展和建設卻與自己息息相關,這樣剝奪廉租戶業委會參選和投票的權利實在讓他很氣憤。
“我們也是小區的一分子,爲何對我們這些廉租戶就要區別對待。”在施先生看來,被業主大會排除在外,不僅使廉租戶少了一個維護自己合法權益的平臺,更重要的是無形中傷害了他們的尊嚴。“近2000人的小區,唯獨只有我們這204戶不能參選,換了誰都會有想法。”
記者在長江明珠小區的廣場上,看到了此次業主大會選舉的公示牌,上面公佈了小區業委會9名選舉候選人的得票情況。針對施先生的投訴,長江明珠社區居委會主任黃紅英認爲,業委會的選舉,符合相關程序和法規。該小區的204戶廉租房租戶並不是法規中的“業主”,因爲他們既沒有購房合同,又沒有房屋產權證件,“小區的廉租房只有一個業主,那就是武漢市房管局”。
廉租戶權利由房管局“代理”
諶家磯街民政科科長席三全介紹,長江明珠小區共有住戶1943戶,其中廉租戶204戶,並且這204戶廉租戶都集中在小區的第10棟。作爲房子的產權人,武漢市房管局已經代表小區內的204戶廉租戶投出了一票。
黃紅英說,在選舉期間,社區還特地致函武漢市房管局,請其參與選舉,房管局也派人來小區投票。記者注意到,在剛剛公佈的選舉公示牌上,還專門引用了《武漢市物業管理條例》原文,對“業主”的定義進行了解釋。
記者在採訪中發現,廉租戶能否參加業主委員會選舉已經成爲一個普遍的問題。在武漢市最大的廉租房小區——百步亭文卉苑小區,就有2669套廉租房以及770套經濟適用房。
“整個百步亭社區只有一個業委會,是由百步亭社區內各個小區選派的業主代表組成。其中,文卉苑選派的7名業主代表全部爲有房屋產權的經適房住戶,沒有一個廉租戶。”文卉苑小區居委會副書記秦永慶說,當時,他們票選業委會的時候,也是由房管局專門指派了一名代表替廉租戶們投了一票。
“一個人怎麼能代表我們2000多名廉租戶的心聲,更何況指派來的代表可能根本就不瞭解小區的實際情況,我們住在小區裏面卻沒有投票參選的權利,一個局外人怎麼能與我們感同身受呢?”家住百步亭文卉苑小區的劉先生說,2000多名住戶卻沒有一個業主代表,實在令他難以理解。
條例規定非業主就無參選權
據武漢市房管局相關負責人介紹,目前,武漢市共有廉租房1萬多套,大都是以經濟適用房配建廉租房的模式。這種“混居”的配建模式帶來了一些管理上的問題,比如廉租房的承租人和經濟適用房業主在條件、需求,甚至生活習慣、行爲模式以及對服務的認同程度都會大有不同,而廉租戶在法定權利上本來就處於弱勢一端,廉租戶的意志和想法往往會被忽視。
“廉租戶有任何訴求都可以向我們反映。”這位負責人認爲,不讓廉租戶參選業委會有法律依據,根據《武漢市物業管理條例》規定,只有業主才具備參選業主委員會的資格,由於廉租戶居民沒有房屋產權,從法律上講並不具備業主資格。
該負責人說,廉租房的產權歸武漢市房管局所有,廉租戶不是業主。根據規定,廉租戶不能參選業委會的。而物業方是受房管局委託對廉租房進行管理,雖然廉租戶不直接向物業公司繳納物業管理費,但實際上這部分費用已全部由政府代爲繳納,因此物業公司同樣有義務爲廉租戶服務。
“如果有物業不作爲,或者忽視廉租戶這一羣體的情況發生,廉租戶可以向市房管局投訴。”他表示,雖然廉租戶不能像其他業主一樣參選業委會,但可以利用其他形式,比如武昌區南湖華錦花園的44戶廉租戶,就是以設置民情監督員的形式向房管局反映訴求。
專家觀點
物業管理條例與物權法衝突需修改完善
武漢大學法學院教授孟勤國,曾起草了《中國物權法草案建議稿》,該建議稿最終成爲了影響我國物權立法的三大專家稿之一。孟勤國認爲,現行的《武漢市物業管理條例》規定,只有業主纔有權利參選業主委員會是不合理的。孟勤國說,現行的《武漢市物業管理條例》於2010年7月30日審議通過,但當時在立法時,並沒有考慮到廉租房這一特殊情況。
“不能說承租人是不能參加業主大會的,也不能說承租人就不能行使業主的權利。”孟勤國指出,《物權法司法解釋》第十六條有明確規定:專有部分的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。“雖然這項條款並不直接針對廉租戶能否參選業委會的問題,但考慮到《物權法》是在2007年審議通過的,那時廉租房承租者的訴求並不凸顯,根據現在的實際情況,應該延伸《物權法》的精神。”
孟勤國認爲,廉租房是一種特殊的產權模式,雖然房屋產權屬於政府,但政府永遠都不是物業關係中權利和義務的承擔者,真正使用權利和履行義務的實際上還是廉租戶。政府應該把業主的權利分解到各個廉租戶,這既符合《物權法司法解釋》第十六條的精神,也是公平合理的,建議武漢市對此規定進行修改和完善。