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近日,中國政府網全文公佈由國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若干意見》,明確提出,“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。“以房養老”迅速成爲輿論關注焦點。
“以房養老”能否紓解當前的養老困局?在房地產市場缺乏理性及金融機構缺乏動力的現實中是否會觸礁?本報特邀專家進行探討。
本報記者陳小雁
嘉賓
觀點
養老金只能讓大部分人過相對體面但不充裕的生活,而“以房養老”可以爲有條件的老年人開闢更多的資金來源,是公共養老體系的補充。
——中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江
目前中國人的房子多數是屬於家庭共有的,老人對房子並沒有自由支配的權利。爲了養老而抵押房子並不現實。
——中國社會科學院社會政策研究中心祕書長唐鈞
“以房養老”
指老人通過抵押房屋產權,定期取得一定數額養老金,老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權。
現狀:各地試點情況慘淡
早在2011年,全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會,“以房養老”的提案引發外界關注,卻又因無相應法律保障而陷入困局。而南京、上海、北京等地個別金融機構也曾做過相關探索。南京的一些老年公寓要求,凡在當地有60平方米以上的產權房,並超過60歲的孤殘老人可以把房產抵押給養老機構,自己免費入住老年公寓,老人去世後房屋的產權歸養老機構。上海也曾推出了針對老年人的房產轉讓,65歲以上的老人可以將自己的產權房賣給市公積金管理中心,房屋再由中心返租給老人。
而從目前來看,多地試點情況慘淡。據媒體報道,南京首位申請“以房養老”的老奶奶房子3年沒人敢接。上海早在2007年就開展了“以房養老”試點工作,但真正符合條件的老年申請者很少,3年後無奈“擱淺”。
中國社會科學院社會政策研究中心祕書長唐鈞指出一個現實問題:目前中國人的房子多數是屬於家庭共有的,老人對房子並沒有自由支配的權利。爲了養老而抵押房子並不現實。“以房養老”在實際操作中可能涉及的遺產繼承糾紛、房屋產權年限到期後地面附着物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明確規定,導致這一政策步履維艱。
爭議:70年產權“卡”住以房養老
日前,有媒體在100名60歲以上老人中展開微調查,其中73名受訪者明確表示,“不會選擇這種養老方式”;44人認爲,“這樣不能解決養老的實際需求”。如此高的反對聲音,難免讓人擔心“以房養老”會在現實中觸礁。
“以房養老”引起的爭議與顧慮,主要集中在三個方面:
首先,當前房地產市場準備好了嗎?“以房養老”的風險可以預見:如果漲速過快,則養老者要吃大虧;如果價格形勢急轉直下,則銀行機構要當冤大頭。在充滿變數的房地產市場裏,看漲或者看跌的結果都無法使雙方在價格問題上達成一致,難以確立一個公平的交易價格。
其次,政府是否有推卸責任之嫌?中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認爲,在這個政策上,政府不存在推脫嫌疑。養老金只能讓大部分人過相對體面但不充裕的生活,而“以房養老”可以爲有條件的老年人開闢更多的資金來源,是公共養老體系的補充,也不會影響其他老人的收入。這種“逆按揭”模式,在西方有不少成功案例。對家庭較富裕的老人,子女不需要他們的房子,不如抵押給銀行。對於沒房的人,政府會提供基本的養老保障。
最後,70年產權是不是以房養老的障礙?有民衆質疑,若是70年產權快到期了,再申請以房養老,還能申請下來嗎?我國土地使用權出讓的最高年限是居住用地70年。產權到期後如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。目前相關問題還得不到釐清。
對策:以房養老還需法律護航
經濟學上有一個“帕累託改進”原理:假如一項政策在沒有使任何人境況變壞的前提下,使得至少一個人變得更好,那麼這項政策就是值得推行的。以房養老就是一種“帕累託改進”,要使政策成功落地,還須在以下幾方面做好功課:
首先,以房養老需要法律護航,政策出臺前必須配套相關法律,釐清相關利益問題。比如,很多60歲左右的老年人,很大一部分住房都是單位分配,使用情況複雜,在此情形下,70年之後房屋的歸屬問題、金融機構履行的具體執行問題亟待明確。另外,我國的農村地區,由於房屋多爲自家建造,還沒有開展產權認證工作,難以上市交易;對房屋市值、貸款額度、貸款者年齡、房產價值折舊、利率等的評估測量問題應制定行業標準和詳細法律法規。
其次,要讓房地產市場迴歸理性。相對理性與健康的房價,能確保對房產市場價值較爲穩定的預期,對這種“逆按揭”十分重要。
再者,要有獨立的第三方估價體系。中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認爲,以房養老是金融創新,對盤活存量、活化資金有促進作用。房產評估是這一政策的重要環節。爲保證評估的公平性,須有獨立的第三方評估體系作支撐。另外,應讓更多的銀行進入“以房養老”的金融行列,有充分的競爭環境才能讓估價更公正合理。
政府角色:
中間人和探索者
今年年底,我國60歲以上的老年人將突破2億;2025年,這個數字可能突破3億。銀髮浪潮來勢洶涌,但遺憾的是,我國建成的各類老年服務機構僅爲4.4萬個,每千人牀位不足21.5張。公共養老服務缺口較大。面對日益逼近的養老危機,在我國目前人口老齡化形勢嚴峻、養老服務業發展滯後的情況下,開展“以房養老”試點不失爲一種有意義的探索,既爲老年人在居家養老、社會養老、國家幫扶、社區服務等選項外增加了新選擇,也有利於滿足一部分老年人個性化的需求。
但是,政府在“以房養老”的推進過程中要有準確的定位。
政府的角色之一是公正的“中間人”:美國在“以房養老”的制度設計上,就是由住房管理部門在金融機構與房主之間作爲託管者,當房主逝世後就由其料理後續拍賣、還款等事宜,而不是直接假手金融機構去處理,這樣能更好地保護雙方的利益,防止出現一些不必要的法律糾紛和道德風險。
另外,政府應做好“探索者”角色。林江強調,政府在養老問題上,要改變“全職保姆”的作風,讓更多社會力量參與養老事業。在“以房養老”試點過程中,政府應當制定具體可行的政策體系,完善相關的房產評估、政策諮詢、糾紛仲裁、風險分擔機制,鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創新,使“以房養老”更符合我國國情,更能滿足多樣化養老需求。
同時,必須明確“以房養老”只是一種擴大養老資金來源的模式,是一些老年人更好養老的選擇,而絕對不該成爲他們支撐養老的唯一選擇。“以房養老”只是爲公共養老體系打補丁,加大養老設施投入,完善養老服務仍然任重道遠。
@微論
@看着辦:“以房養老”只是讓老年人多了一種養老方式選擇,只與少數有需要的人相關,大多數公衆沒有必要過分憂慮。
@影Y月:30歲買房,按揭30年,直到60歲按揭完了房子是自己的了。然後爲了養老房子給銀行?難道我們這一生都是在爲銀行生活?
@依依兩兩:以房養老房價就別想再跌了,需求房源口又大了,這是在變相幫助開發商。
@孟曉蘇:除了政府提供的低保養老服務,誰能爲無子女和失獨老人長期提供無償服務?以房養老能增強老人支付能力。