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隨着印有“石家莊地鐵”標誌的圍擋越來越多地出現在省會街頭,石家莊地鐵建設已經如火如荼。按計劃,今年9月底地鐵1號線、3號線首批25個通車站點將全面開工。目前,石家莊地鐵留村站、朝暉站、人民廣場站、體育場站、小灰樓站、省博物館站、談固站、白佛站、平安大街站等均已陸續開工。細心的市民會發現,各種商業宣傳語中有關“地鐵”的字眼已司空見慣,尤其是樓市的廣告語更是老早就打出了“地鐵沿線”“坐等升值”等廣告牌。地鐵到底能給石家莊樓市帶來什麼樣的變化?“地鐵”概念是不是有被提前透支的嫌疑?地鐵能給哪些人帶來“福利”?
地鐵帶來的“福利”冷熱不均
從石家莊當前的交通狀況來看,修建地鐵對城市交通起到了補充完善的作用。地鐵作爲城市交通配套的一個方面,對房地產市場的拉動也是不言而喻的。從一線城市的經驗來看,地鐵建設對房地產的影響主要體現在時間上,地鐵縮短了人們在交通上的時間,淡化了城市中心和城市邊緣的概念。尤其對於年輕剛需購房羣體來說,石家莊建設地鐵給他們帶來了更多的選擇,原來交通不便的二環外,或三環的房子變得不再那麼“遙不可及”。
那麼,地鐵建設能給樓盤帶來同等的“福利”嗎?答案是否定的。業內人士紛紛認爲地鐵對二環內的樓盤影響並不大。前些年的不斷建設中,石家莊二環內的交通已經在裕華路、槐安路等主幹道的支撐下緩解了很多,地鐵的助力,在一定程度上完善了二環內的多樣化交通出行選擇。但是,規劃中的石家莊地鐵有6條線路,二環內地鐵線站點密佈,這樣看來從某種程度上來說,石家莊所有項目都是“地鐵房”。所以,二環內石家莊地鐵修建給樓盤帶來的優勢,由於“利益均沾”顯得並不明顯。
與此同時,地鐵的修建大大淡化了一環、二環、三環的概念,讓城市邊緣的樓盤優勢凸顯出來。地鐵帶來的交通便捷性讓購房者開始關注原來交通不便的二環外、三環附近地鐵站點附近的樓盤。曾經因爲交通配套給邊緣地段樓盤帶來的“價值窪地”不再,這對部分樓盤是非常利好的信號。而許多一線城市地鐵房巨大的升值空間,也讓石家莊剛需購房者的關注點從“二環內”逐漸轉移到“通不通地鐵”。購房者觀念上的轉變,給城市邊緣地鐵沿線樓盤帶來的利好趨勢不言而喻。
對於購房者而言,房價是避免不了的話題。9月18日,國家統計局發佈了8月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有2個,持平的城市有2個,上漲的城市有66個。環比最高漲幅爲1.7%,同比最高漲幅爲19.3%。其中,石家莊新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比微張0.8%,同比上漲7.4%。從房價上漲幅度來看,石家莊房價漲幅並不算大,整體呈現穩定態勢。目前看,地鐵修建可能引來部分樓盤價格的上漲,但是整體並沒有引來房價的不正常反應。
對於誰會爲高成本的地鐵買單,河北銳馳房地產開發有限公司副總經理蘇風彥認爲,“最後修地鐵的成本必然會轉移到每一位購房者身上”。而相對於依舊呈現上漲趨勢的石家莊房價,購房者們似乎並沒被地鐵帶來的房價上漲嚇跑。地鐵房的保值、增值預期,讓很多購房者依舊“樂此不疲”。某售樓部工作人員透露,現在購房者來售樓部諮詢,經常會問是不是地鐵房,如果是的話哪怕房價比他的心理價位高一些,也會接受。
而對於許多年輕的購房者而言,二環外、三環附近的地鐵沿線房,相對市中心房價還是更便宜。加之,地鐵帶來的交通便捷性,讓時間成本也大大降低。隨着地鐵的修建,地鐵附近的商業等配套設施也在不斷髮展。許多有過一線城市居住經歷的年輕購房者,相對於地鐵沿線稍微較高的房價,似乎更看重綜合體驗,願意爲地鐵帶來的房價上漲買單。
理性看待地鐵對石家莊的影響
石家莊從規劃修建地鐵伊始,許多房地產商就紛紛打出“地鐵房”的概念吸引購房者。早在2011年,業內人士就提醒,小心開發商在樓盤不具備入住環境的情況下炒作“地鐵房”,誤導市場風向,混淆購房者視聽。而與此同時,業內專家也提醒開發商不要爲了短期效益,提前透支未來的預期升值空間,對房地產業造成的負面影響必然還要回歸樓盤本身。
對於地鐵對石家莊的影響,石家莊市房地產業協會副會長兼祕書長李水源先生認爲,地鐵該是城市建設一個交通配套的延續,對於房地產市場的拉動是次要的。城市交通問題解決了以後,纔會產生對房地產市場的拉動效應。
地鐵開設無論對一個城市的交通,還是對整體經濟實力的影響,都是不可估量的。對樓市而言,地鐵帶來的交通便捷,對地鐵沿線的住宅和商業地產會帶來利好因素。不過,地鐵畢竟只是購房影響因素的一環,過分誇大它的作用可能就有喧賓奪主的嫌疑。對此,李會長說,”地鐵沒有必要炒的過分,這與建設地鐵的本意相悖,希望大家慎重考慮。”