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這是一組觸目驚心的數據。
據記者對主城和呈貢新區目前有案名和指標參數的130個樓盤進行彙總,昆明在建或規劃建設的總建築面積超過1.1億平米。而在2012年,同等區域商品房全年成交面積爲720萬多平米。這樣龐大的建築體量,就算未來沒有增量,充分考慮城市化率提升,昆明城市人口擴容商品房需求增加等因素,推斷市場消化完這些量也需要15年。
僅南片區樓盤體量就超過4100萬平米
在納入統計的130個樣本樓盤當中,總建築面積在50萬平米以上的項目有67個,合計建築面積達9651萬平米,體量達總樣本的86.68%;總建築面積在100萬平米以上的項目有30個,合計建築面積達7179萬平米,體量達總樣本的64.48%。在130個樣本樓盤中,包含商業、寫字樓和公寓等多元業態的綜合體項目有65個,佔到樣本數的一半。做大樓盤,已經成了昆明市場的一種偏好。
從分區域情況來看,以一環外劃分東、南、西、北四片,130個樣本樓盤中,南片區傲視全城,41個樓盤總建築面積達到4100多萬平米;西市區28個項目總建築面積2000多萬平米,與北片區23個樓盤總建築面積約2300萬平米算是旗鼓相當;東片區19個項目總建築體量也有1300多萬平米,壓軸主城四片;一環內8個項目總建築面積約400萬平米。令人驚訝的是,呈貢新區11個項目總建築面積也將近1000萬平米。
還有很多千畝大盤沒有納入彙總
我們不排除在統計數據中,存在種種不夠嚴謹和客觀的情況。但是,也有很多已浮出水面的重大項目,像規劃總建築面積約1886萬平米的巫家壩片區、飛虎大道沿線的9000畝保利國際城、6700畝俊發生態半島中的大部分、雲南城投在北部山水新城上壩和中壩3000多畝土地以及在環湖東路沿線已完成一級開發的土地等,我們也沒有計入統計數據。此外,很多還處在前期階段的城中村改造項目,以及已通過土地招拍掛但沒有到推廣階段的項目,也沒能納入彙總範圍。
幾相抵消,依然無可否認昆明樓市未來供應量巨大的事實,市場競爭將會非常慘烈。放在市場供需雙方,開發商和購房者面前的,是一道複雜的考題,這其中,既有來自於房地產調控方面的博弈,也有省市各級政府導向帶來的變數,更有市場槓桿自身調節的作用,要結果圓滿,極不容易。
專家把脈
雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪:
近兩年內供大於求不會改變
從長遠發展來看,昆明具備宜居、橋頭堡城市戰略等優勢,有能力來消化龐大的開發體量。但在眼前,由於前幾年的城中村改造推出的量比較大,供應量大於需求,無論是住宅還是商業都存在這樣的情況。
就目前的情況來看,國家的宏觀調控政策還不會放鬆,幾個比較重要的調控,首先是保障房建設解決中低收入者的住房需求,分流走一部分剛需;其次是以房產稅爲主的稅費改革落地的話,會讓手持多套房的業主把房產釋放到二手房市場上,轉移走一部分改善性需求,從而對一手房市場造成影響;第三是目前正在研究的農村集體土地或可上市交易,如果成行,有可能造成土地價格下滑,造成房價下降。上述幾項政策效果累加,會有讓房價穩定的作用,但上述調控調控政策完全落地發揮作用都還需要時間,在此之前,以限制需求爲主的限購等政策不會推出市場。
綜上,要在未來一兩年內有支撐這麼大供應量的需求釋放出來比較難,短期內昆明樓市供大於求的情況不會改變。
至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷:
樓市處在大變局中市場競爭會加劇
總建築體量1.1億平米,不見得能說明問題。開發節奏就是個問題,開發商會按照市場變化進行調整,不見得所有的這些量都落地真正成爲市場供應。
市場供應大於需求,這是從其他渠道的統計數據中也可以得到的結論。不過,從我到昆明以來,看到的供應都是很大的,並且還出現過看上去供應量很大,但市場上實際一房難求的情況。我們看到的數據與實際的情況會有一些背離。
再來說需求,城市擴容存在公共資源承載能力的問題,政府會限制人口增長,產生的房屋需求有限,外來人口購房又被限購等政策遏制,從這個角度來說,需求增長有限。但從另外一個方面看,經濟環境在發生變化,人的觀念改變,住房需求也會發生變化,這樣的因素會促成住房需求增長,比如說隨着居住觀念改變帶來的改善性需求。
這裏只能說一個大的方向,昆明樓市終究會朝着好的積極的方面發展。樓市當前處在一個大的變局當中,行業的洗牌在這段時間內的確會加劇,行業發展在加快,市場的變化也會越來越快,市場競爭會越來越激烈。(首席記者楊麗芬)