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市場動向
近日,仲量聯行發佈了第三季度廣州房地產市場報告。報告顯示,寫字樓市場租賃需求主要依賴內資企業搬遷活動,其大部分租賃成交來自於租金相對優惠的甲級寫字樓。整體空置率有所下降,但整體租金增長乏力;預期未來租賃市場競爭加劇,但仍然看好資本市場。此外,零售地產市場方面,2013年全年供應量將創新高,新落成商場將面臨更加激烈的競爭。
甲級寫字樓
需求穩定租金下滑
仲量聯行報告稱,寫字樓需求穩定,但企業租金成本下滑,本季度大部分租賃成交來自於租金相對優惠的甲級寫字樓。2013年三季度,寫字樓的需求主要來自節約成本型搬遷及新進駐廣州的公司。據仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖介紹,珠江新城區域內一些新建成的寫字樓在本季表現活躍,相對於區域內一些高端的寫字樓,這些配置相對較低的寫字樓租金合理,吸引了一部分尋求更佳商務氛圍、但成本有限的中小型企業進駐。行業方面,本季度專業服務業及房地產相關的企業較活躍。
寫字樓空置率雖有下降,租金仍疲軟。三季度在無新增供應的背景下淨吸納量微降至75000平方米,表現仍然不俗。由於本季無新竣工甲級寫字樓,整體空置率從上季度的15.1%下降至13.1%。由於未來幾年市場上將有大量新增供應,面臨空置率壓力較大的天河北及珠江新城個別寫字樓業主也開始動搖,爲目標租戶提供更加靈活的租金策略以吸引潛在主力租戶,紛紛希望在新一輪供應洪峯來臨前提升或保持大廈的進駐率。整體看來,本季甲級寫字樓平均租金出現下滑,環比下降1.3%。
新大廈業主預租優惠增加是一大趨勢。由於整體需求增長面臨壓力預計個別業主會願意繼續下調租金吸引有搬遷或升級需求但預算有限的租戶進駐新大廈。此外,預計年底落成富力地產分散物權項目(富力盈凱廣場及富力盈通大廈),其較高的預售率支持全市空置率與2012年持平。截至年末,全市甲級寫字樓總存量將近400萬平方米。
展望年內全市整體空置率將繼續保持下降,以及新增供應預售率較高,對現有大廈業主的壓力大爲減弱。馬煒圖預測:“儘管第三季度租金下降,由於上半年租金輕微反彈部分抵消其影響,預計2013年的租金將持平。然而,預計個別未來三年內落成的大廈業主提早開始預租,前期較大幅度的租金優惠將加劇寫字樓競爭。”
商鋪市場
西城都薈出售刷新紀錄
仲量聯行廣州零售地產部副董事孫燕玫表示:“儘管零售商對擴張保持謹慎態度,本季度時尚品牌及知名國內餐飲類租戶仍選擇在人流量穩定的中心地區的成熟購物中心開店,如天河路和北京路商圈。另一方面,國際品牌零售商活躍度減少,本季度無新國際品牌零售商進入。”
新落成商場招商情況進度緩慢。由於零售商場在項目自身定位及吸引品牌商家進駐方面面臨的壓力加大,大部分知名租戶普遍對進駐新商場比較謹慎,特別是非核心商圈的新物業。本季度的零售市場空置率從3%上升至3.7%。
本季度大部分商場的租金水平保持穩定,一些天河北商圈接近滿租的商場在本季度出現租金上的小幅上漲,但主要針對時尚品牌。此外,部分商場對某些樓層進行升級改造。如五月花商場將原本由運動品牌進駐的4樓改造成特色餐飲功能,正佳廣場對負一層租戶進行調整,租金略有上揚。雖然本季度整體租賃市場比較疲弱,但在天河北商圈的租金漲幅帶動下,整體租金環比增長1.6%,比上季度增速略快。
資本市場有大宗交易。資本市場上,本季和記黃埔成功以26億元人民幣的價格將位於荔灣區的西城都薈出售給某境外房地產基金,這是繼2012年2季度樂峯廣場以來的又一宗零售物業整體出售,是廣州記錄以來的最大宗零售物業交易。
2013年是有史以來供應量最大的一年,預計全年近40萬新增優質商場竣工,約爲2012年的3倍。四季度分別位於珠江新城的海印匯、荔灣區的西城都薈及番禺區的荔園新天地將正式開業,屆時將新增20萬平方米的供應。由於大量新供應出現,而租賃市場氣氛無明顯起色,新落成商場競爭較大。在建商場預租情況不及預期,預計其較低的預租率將拉高年末全市空置率,超過2012年的水平,約達5%。由於零售商擴張步伐放慢,對新商場招商造成壓力。少數新商場考慮重新定位,引入更多適合周邊消費者的品牌,預計將會拖慢租金增長幅度。
南方日報記者許蕾