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只要產品合適、價格在承受力范圍內,買家仍將選擇入市,但在金融環境、行業政策環境短期內不變甚至趨嚴的背景下,四季度樓市成交量或將有所放緩。
第一太平戴維斯日前最近發布的市場研究報告顯示,今年三季度以來政府調控政策對市場的影響力正逐漸減弱,政策平穩期內,開發商推貨意願強烈,住宅供應量將增加,而另一方面,市場需求將因銀行近期停貸政策的影響而有所抑制,預計將對後期成交量造成壓力,而成交價將繼續保持上漲態勢。分析人士指出,2013年廣州的樓價調控目標是『房價漲幅至少不應高於GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅』,這也意味著今年廣州房價漲幅至少要低於10%。2013年1-8月廣州的一手住宅均價為16059元/平方米,比2012年全年成交均價14044元/平方米,增長14.4%,已超過今年定下的樓價調控目標,預計第四季度廣州政府將繼續采取限價限售的措施來達成調控目標。
而從剛剛過去的『十一』黃金周來看,廣州房地產市場的成交表現趨向分化。經緯行的調研數據顯示,新貨多搶閘入市或者蓄客為主,集中『十一』推售的樓盤不多,且以外圍區域佔主導。開盤加推及蓄客登記項目多人氣較旺,餘貨銷售及尾貨消化項目則略顯冷清。多數樓盤售價高位企穩,僅有少部分樓盤繼續提價,推特價單位、額外折扣及大禮包等優惠活動的項目數據較中秋期間有所增多,但折扣優惠力度普遍不大。新貨成交因價格高企制約已有所放緩,僅個別外圍高質素品牌大盤仍舊引爆市場。總體而言,『十一』黃金周人氣尚可,但成交略顯不足。
在經緯行人士看來,今年初,在政府換屆之際,全新調控政策『國五條』祭出,但因多『舊話重談』,且最嚴措施『二手房個稅按差額計征20%』並未真正落實,政策效應並未顯現,反而是新建商品住宅價格的控制目標,倒逼廣州政府出臺『限價、限售、限簽』等行政乾預措施,乾擾市場正常運行。另一方面,優質土地的頻繁推出則導致地王頻生,加重房價上漲預期,並推動廣州房價不斷創歷史新高,而下半年剛需盤的集中入市且屢現『日光』,更是加重了不少買家恐慌的心理,並推動其提前入市,市場呈現『過熱』跡象。與此同時,市場隱含的風險以及外在的限制因素也在持續的累積與發酵,包括銀行信貸收緊、購房成本提高制約買家入市、發展商回籠資金受限等。分析觀點指,作為重要銷售節點的『十一』黃金周,能否繼續旺丁旺財,則成為判斷隱含風險是否開始制約市場的重要依據。
據不完全統計,『十一』期間暢銷項目依然是以外圍區域以及中心區邊緣片區具有發展潛力的樓盤為主,其中住宅項目以中小戶型為主力供應、且相比周邊具有一定價格優勢的剛需盤為主;而個別投資性物業因片區發展前景好,也備受市場歡迎。目前來看,雖然熱點區域人氣仍維持,且不乏亮點項目,但因價格高企、銀行停貸、雙合同提高首付門檻等多因素集中制約,總體市場成交已有所放緩,環比有所下降。
經緯行研究人士認為,受地王頻出的市場暗示及房價在歷年調控中持續攀漲的現象影響,買家對房價看漲的預期暫難改變,只要產品合適、價格在承受力范圍內,買家仍將選擇入市,但在金融環境、行業政策環境短期內不變甚至趨嚴的背景下,四季度成交量或將有所放緩。價格方面,因目前房價已漲至歷史高位,消費者觀望氣氛漸濃,市場對當前高價的消化期拉長,未來半年至一年內價格上漲幅度將減緩。
李廣軍