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不背龜殼不做蝸牛
自古以來,結婚是中國人的終身大事。婚禮辦得隆重又體面,象征男方家族富有、地位高。中國人通常認為『成家』先要『立室』,買了房『有瓦遮頭』,纔能建立屬於自己的家。相反,婚後要租屋或與家人同住,就好像寄人籬下一樣。
老曹我年輕的時候,香港已經流行『四仔主義』,提倡男人一生要達成四個目標:『買架車仔,買層樓仔,娶個老婆仔,生個仔仔』,也就是『買輛車、買套房、娶妻、生子』。這個想法至今仍然經久不衰,香港近年房價不斷上漲,不少年輕人振臂高呼『沒錢買房,女友不肯嫁』,或者『買不起房就不結婚』。買房仿佛成了結婚的必要條件。
2011年有內地網民分享及總結出『中國十大城市娶親花費清單』。結果深圳第一,娶親需要208.2萬元人民幣,花費同樣超過200萬元人民幣的還包括北京(202.8萬元)及上海(200.8萬元);超過100萬元人民幣的則有杭州(178.2萬元)、廣州(128萬元)、天津(108.6萬元)及南京(102.8萬元)。
深圳娶親清單包括均價人民幣178.4萬元的樓房一套(80平方米)、裝修10萬元、家具5萬元、轎車10萬元、度蜜月1.2萬元,以及拍拖兩年的消費約3.6萬元。清單中假設辦喜酒的4萬元人民幣可以靠收紅包相抵,並以花費不算太高的韓國為度蜜月地點。簡單算算可知房子在清單所列的相關開支中佔了近九成。
假設男方有資產30萬元人民幣,年薪6萬元人民幣,他要傾家蕩產不吃不喝並工作30年,纔能『風風光光』娶老婆。反之,如果住在深圳的小情侶不買房的話,不需20萬元人民幣就可以組織家庭了。也難怪內地近年吹起了『裸婚』風。
為結婚買房,不合時宜
我老曹認為,結婚要有自己的房子,只是上一代人所定的規則,已經不合時宜,年輕人應該敢於推翻舊制,因時制宜。
現在內地有種說法,說高房價是丈母娘推上去的,因為丈母娘要求女兒結婚時男方必須要有一套房子。
我老曹則不是。我女兒結婚時,我沒有出錢也沒有借錢給他們買房子。他們自己買不起房子的話,就應該去租,何必勉強買下?我老曹實在不希望女兒依賴父母,應該自食其力,況且我不贊成年輕人太早買房,年輕人買房越遲越好!
我老曹常說40歲以前不要買房。40歲以前如果買了房,我就沒有錢投資《信報》了。當年10萬港元買一套房子,到現在是300萬港元,但我用那10萬港元投資《信報》,2007年價值1500萬港元,還不包括過去30年所派的股息。
騰訊的創辦人馬化騰也是放棄了買房,用積蓄來創立騰訊,今天公司市值已超過4000億港元。若他當初選擇買房,沒有創業,現在可能只是一個住在小公寓裡的打工仔。
內地物業市場『市場化』由1994年開始,參考外國例子,最少有28年好景,加上城鎮化進程刻不容緩,已經買了房的到2022年都不用太擔心房價大幅回落。但內地房地產持續上漲已經超過15年,還能持續多久?我老曹認為維持不到五年。而內地經濟未來看漲多久?15年。
以人均收入計算,香港和內地的房價都是天價。國際物業顧問機構萊坊(KnightFrank)2012年公布的主要國際住宅指數(PrimeInternationalResidentialIndex,簡稱PIRI)顯示,以當地年均收入來買一個100平方米的豪宅計算,香港地區位列全球第五,需要96.4年的收入來買房子。
該機構又指出,由2006年第四季至2011年這五年間,香港平均房價昇幅達93%,屬於全球第二熾熱的樓市。而《經濟學人》2012年3月曾發表季度房價指數,比較21個經濟體,結果發現中國香港的房價比『合理價值』(長遠售價與租金收入的平均比率)高出58%,世界排名第二,僅次於新加坡。但需知道新加坡85%的人口居住在政府提供的租屋裡,也就是說受高房價影響的只是新移民。
美國美世諮詢公司(Mercer,LLC)公布了一份『2011年全球214個大型城市生活成本調查報告』,香港排名第九,是中國城市中排名最高的。報告稱香港生活成本激增主要來自房屋租金。而內地城市的排名均比前一年上昇,上海和北京分列第16和17位,廣州第31位。
陸地上爬得最慢的動物是蝸牛,海裡面游得最慢的是寄居蟹。它們為什麼行動如此緩慢?因為它們全都背著殼。背著殼,做房奴,不但不能隨心所欲地消費,更嚴重的後果是因為買了房子,缺乏資金,也失去了承受創業投資風險的膽量,會白白錯過『以錢賺錢』的創富機會。
我老曹明白,想擁有自己的物業並不過分。畢竟有自己的房子,婚後非但不用跟父母同住,省卻很多麻煩,而且婚後生活似乎也更有保障、更有安全感。不過要記住樓房絕對有可能是你一生中付出最多錢去買的東西,大部分人為了買它,要負債數十年。
最好的買房時代已經過去
許多人誤以為『磚頭』是對抗通脹的最佳工具,以為通脹高時,房價也會跟著上漲,有人甚至以為房價昇幅必然大於通脹率,可惜事實並非如此。高通脹期間房價也有可能不昇反跌。
通脹或通縮,一般看消費物價指數(ConsumerPriceIndex,CPI)走勢,CPI包含食物價格、服務收費、住宅租金等數字,而房價沒有計算在香港的CPI中。標普/凱斯—席勒房價指數顯示,根據美國房價由1890年至今120多年來的走勢,我們無法證明通脹和房價是同步的。
戰後至今,美國房價平均每年昇幅大約只比CPI高2%,但樓市本身已經歷過幾次周期,例如1987~1994年回落、1995~2006年上昇,及至2006年下半年起再次回落,2012年起又再次上昇。
同樣地,除了1975~1976年及1998~2003年,通脹每年都有,但房價卻幾次大起大落,回顧歷史即知,影響房價的因素很多,即使是通脹期間價格也會下跌。
香港地產的『黃金30年』起步於1967年,至1997年結束。1973~1974年期間,香港通脹率達到雙位數,受石油危機影響,香港房價不昇反跌,跌幅更超過三分之一。1974年香港地區銀行界宣布為樓宇按揭做15年分期付款,令1975~1981年房價大幅上昇,由每平方尺200港元昇至1100港元,昇幅達四倍多。
1997年7月亞洲金融風暴,加上剛成立的香港特區政府仍決定推行『八萬五』住房政策,承諾每年供應8.5萬個居住單位。香港房價由1997年8月至2003年4月狂瀉65%,人人叫苦連天。當時CPI仍在上漲。
到2010年政府推出『額外印花稅』,打擊炒賣,令成交量減少,房價纔稍微回落,2011年起房價又再次拾級而上。
由此證明除了通脹,房價還受信貸松緊、經濟盛衰、政策等因素影響,如果單單為了抗通脹而買房,很容易連本帶利虧掉。房價和通脹不一定同步,因此我們不應抱著為了抗通脹的心態而買房,也不要當買房是儲蓄;買房絕對是一項投資。
買房不一定保值,更不保證能助你飛黃騰達。買樓宇按揭不但增加自己的負債,還是一項風險不小的杠杆投資,除非首期金額大、貸款額和利息開支小,風險纔會相對低一些。若靠貸款來買房,樓房表面上是資產,實際卻是債項。暢銷書《富爸爸,窮爸爸》甚至建議我們不要為了買房而負債,我們應該買入的是資產而非債項。
別忘了1997年和2003年不少香港中產家庭變成負資產,破產的例子比比皆是。買房百分百是投資,而投資不是百分百會賺的。老土一點,就如廣告所說:投資有風險,價格會昇也會跌。
不要因為錯誤的觀念而讓自己負上過百萬元的債務,成為每天為還款而打工的房奴。我們應該抱著投資物業、讓財富增值的心態來買賣物業。
我老曹認為,在決定把大量資金投入房地產市場前,必須先認清投資和居住需要的分別。置業應從投資角度考慮,從昇值潛力去決定何時買賣。如果你只求『有瓦遮頭』,便應從實際需要角度出發,租一間你需要的房子居住,不要貿然買下。