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近幾月清遠許多樓盤開盤價格頻頻走低。
不少標杆性大盤的頻頻動作,讓其他一些盤也不得不采取更大促銷手段。
『金九銀十』過去了一大半,從樓市整體數據看,銷售勢頭依舊不錯,然而許多開發商的底氣並不足,甚至大品牌企業以被認為很『便宜』的價格出貨,今年的『金九銀十』依舊上演價格戰。
大盤頻頻低價促銷
近來幾個月,清遠許多知名企業及其旗下大盤每一個開盤都備受矚目,不為別的,只因為價格。
9月15日,碧桂園新亞山湖城首期洋房產品峰景組團發售,其對外聲稱4990元/平方米起還贈送1500元精裝修,均價5500元/平方米左右。不過許多地產行內人現場踩盤,了解到的結果卻是實際售價低於這個數,預計只有5200元/平方米左右,比其開盤前預期要低。
另一大盤時代傾城在八九月推出『5000最高抵7萬,送1500元豪裝』的活動,中秋期間推出30套一口價房,大多價格在4900—5300元/平方米之間,均帶裝修。在許多業內人士看來,比5月開盤價格略低。
樵順房地產旗下的新時代嘉園依舊延續其『底價』出貨原則,均價每平方米四千四五百元。國慶期間,其另一盤天湖酈都則推出3880元/平方米特價吸引顧客。此外,新城中心地段贏之城附近的城市花園,南向園林單位特價4180元/平方米。朝南維港半島也推出4374元/平方米的一口價房。
這些知名房企及其旗下標杆性大盤的頻頻動作,讓其他一些盤也不得不推出更大的促銷手段,甚至在市中心幾乎絕跡的3500元/平方米單價再次出現——廣清大道秀麗公園對面的現代城新推出的二期3520元/平方米起!
當然,這些樓盤推出超低特價房並不意味著整個項目價格很低,但一個不可否認的事實是,開發商在用盡了所有營銷手段之後,降價仍舊是最為重要的促銷手段。
預期降低,調價出貨
預期不理想,一些大盤以『底價』實現迅速出貨目標。
原計劃5月或者6月開售的碧桂園新亞山湖城,不知為何推遲到了9月15日纔開盤,一些業內人士分析認為市場預期未能達到其開售要求或許是其根本原因。
數據顯示,碧桂園新亞山湖城9月15日開售的洋房總共只有357套,發放預售證時間是8月13日,或許工程進度是其推遲發售原因,但業內人士推測,對於碧桂園這樣的企業來說,推遲了整整一個月纔公開發售,或許是因為蓄客量未能達到其開售要求。
『一般情況下每一個樓盤開盤之前,其蓄客量要達到其推出貨量的一定標准,如果達不到,通常會推遲公開發售日期,當然一些樓盤選擇悄悄開盤,以降低市場對其預期值。』該位人士解釋道。
據銷售員說,該樓盤當天已經售罄。不過,據清遠市住房和城鄉建設局網站數據顯示,截至10月9日該項目僅銷售了八成。
上述業內人士分析,從該項目洋房推廣客戶群看,主要面向廣州客,並和廣州許多知名網站合作推介。但是其位置並沒有同樣面向廣州市場的美林湖、萬科城、陽光100、恆大銀湖城便利,前者靠近清遠市區,後四者位於廣清交界處,廣州客更容易接受,而且這些項目目前均以洋房為主,因此其客戶容易被攔截。
『從供貨量就可以看到一些端倪,單以上四個廣清交界項目今年來新增供貨七千餘套,而且大多是在5月之後推出,更容易對山湖城洋房產生直接衝擊。』該位人士進一步分析,山湖城同時離市區有一定距離,一般消費者還不認同該位置,尤其重要的是,市區內近一兩年來樓市面臨著供過於求局面,要實現迅速出貨,並不是一件容易的事。
急於釋放龐大存貨壓力
總體來看,這些大盤急於出貨的最大因素或許是急於回籠資金和釋放龐大的存貨壓力。
據媒體公開報道,碧桂園2011年收購碧桂園新亞山湖城這個地塊51%股份花了28億元,該地塊總佔地面積近120萬平方米。時代地產於2011年9月拿下時代傾城地塊花了將近6.5億元,加上首期建設和營銷支出有數億投入。前期如此多資金投入,必須依靠後期項目出貨來迅速實現資金回籠。
時代傾城於今年5月下旬開盤,采取高舉高打策略,還請了林志玲相助,不過據清遠市住房和城鄉建設局網站數據顯示,截止到10月9日其700套貨量纔消化了393套,消化率僅54%!
上述業內人士分析,時代傾城屬東城片區,在其方圓一兩公裡內,聚集了十多個樓盤,尤其是眾多大盤,項目周圍正在銷售的三個大盤東城御峰、新時代嘉園、天湖酈都正值推貨高峰期,今年以來新增供貨量超過3000套。這三個項目都是最近兩三年纔推出市場,東城御峰、新時代嘉園總貨量分別超過3000多套,天湖酈都近8000套,未來兩年都是供貨高峰期。
此外,時代傾城附近還有敏捷地產旗下清遠首個項目——東城水岸,其總面積超過天湖酈都,以及近40萬平方米總建築面積的新中美地產項目,預計都將在年底或者明年上半年推出。除此之外還有一些中小型樓盤亮相。按照這些樓盤的建設進度和規模,未來幾年時代傾城所在片區貨量將有增無減。
樓盤多、貨量大,品牌聚集,競爭可用慘烈來形容。這就是時代傾城以及周邊項目所面臨的市場困境:庫存量大、未來貨量有增無減。緩解龐大庫存貨量不單是擺在時代傾城,也是周邊許多項目的最重要問題。
業內觀察
清遠需求乏力
對於這些年一線大城市房價不斷高企的原因分析,有一個一致的觀點:有不斷新增的龐大中產階層和消費力。但全國許多二三線城市樓市爆出了鬼城、拋盤現象。清遠呢?今年以來頻頻爆出因房子銷售不佳導致資金斷裂,進而產生崩盤、欠薪等等問題。
對此,許多業內人士有一個共同認識:清遠消費乏力,這與城市經濟社會發展、人們收入水平分不開。
分析認為,無論是按照什麼標准,在清遠,家庭收入能夠達到2萬美金(12萬人民幣)或20萬元人民幣的中產階層家庭肯定不會很少,但是這個比例也肯定不會很大。
長期以來,我們可以看到,清遠購房的主力人群主要是公務員以及教師、醫生等事業單位的人員,還有一些所謂體制內的企業人員,這些企業包括電力、電信等壟斷企業和一些國企。但這些人,在整個清遠城市人口中,畢竟是少數。而且這些人群在一定時間內對房子需求會有所減少。
現在提倡城鎮化,但如果只是指望農村人口進城買房,不是長久之計。因為他們的收入水平遠遠達不到中產階層的水平,他們也缺乏中產階層那樣的消費能力。而那些被征地拆遷的農村人口,雖然可能會拿上一筆補償款在城裡買房,但畢竟也是少數。
這些問題都不是短期能解決的,如果要調整,必須回到樓市本身問題上,需要房地產行業自身的調節,土地供應、開發量、開發進度等作出適當調整,實現供需平衡。