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今年10月樓市的開場有點『冷清』。
7天僅成交385套住宅雖與去年十一黃金周同比上漲近四成但與今年『金九』相比成交回落明顯
文/記者蔣幸端
圖/記者盧政
今年十一黃金周共成交385套住宅,雖然同比去年上漲近四成,但是相對於『金九』每周成交近2000套的成績來說,『銀十』的開局顯得過於冷清。業內人士表示,由於十一期間開發商降價少,加上『金九』最後一周搶跑黃金周樓市,購房需求被提前透支,造成十一期間成交相對較差。而部分開發商則對後市仍然充滿信心,認為十一黃金周成交有延遲簽約情況,成交或在隨後幾周數據中體現,預計『銀十』成交將恢復『金九』熱銷的態勢。
10月開局冷清開盤或加推項目不到10個
相對熱鬧的『金九』而言,10月樓市的開場有點『冷清』,開盤或加推的項目不到10個,市場以自然銷售或蓄客活動為主,住宅成交也較『金九』期間出現明顯回落。據瑞峰置業市場研究部統計數據顯示,一手住宅成交網簽僅385套,環比十一節前一周住宅成交的1840套,回落明顯。但是同比去年仍然上昇38%;成交均價8838元/平方米,成交價格與去年十一相差不大,微漲2%。
瑞峰置業市場研究部介紹,從成交額以及現場人氣來看,今年市場較顯平淡。主要原因是開發商錯峰促銷,部分剛需在假期前就已提前釋放,而十一期間銷售量也尚未完全網簽,預計節後東莞樓市成交將重新恢復節前水平。
而從樓盤開盤情況來看,瑞峰置業市場研究部認為,剛需盤簽約情況較為理想,部分樓盤開盤去貨量在7成以上。東莞中原研究部數據監測也顯示,今年十一期間東莞樓市商品房簽約佔主導的仍然是住宅,住宅簽約套數佔商品房總體簽約量的88.81%,其中比重最大的仍然是洋房,簽約353套,佔住宅簽約量的88.92%。
記者踩盤
鎮區:樓盤『價值窪地』吸引人氣
10月3日,東莞樟木頭鎮樓盤香樟1號進行72~175平方米N+1百變空間樣板房開放及認籌活動。記者在現場看到不少人排隊認籌。據了解,由於距離深圳龍崗等地車程僅半小時,樟木頭鎮大部分樓盤主打深圳客,代理該樓盤銷售的一地產中介董事總經理李寶柱透露,香樟1號首次進行推貨,深圳客就達到3成以上,但有7成仍是樟木頭本地購房者。而樓盤之所以吸引大量人氣,除了推出的是剛需戶型外,價格也是一個主要原因,該樓盤的價格在6500~7500元/平方米左右,相對於樟木頭周邊鎮區特別是深圳購房者來說,樟木頭鎮擁有價值窪地的優勢。
東莞中原地產統計的數據顯示,擁有價值窪地優勢的鎮區樓市在十一期間表現亮眼,全市住宅簽約385套,其中排在前列的有沙田53套、南城40套、鳳崗37套。
城區:價格過萬銷售速度有所放緩
今年,東莞城區樓盤由於供應量不足價格節節攀昇,『金九銀十』期間雖然有大量城區新貨入市,但是價格高昂也讓購房者望而卻步。記者了解到,位於東莞東城的樓盤格蘭名築十一期間推出二期新品,價格在10000元/平方米以上,10月1日開盤當天現場僅兩三百人到場,相對東莞鎮區樓盤,人氣顯得相對冷清。
據了解,東城、南城、莞城樓盤定價過萬成為常態,南城的君珆花園價格在10000元/平方米以上,十一期間繼續加推108~110平方米單位,與此前開盤兩小時售罄的速度相比,銷售速度也有所放慢。不過業內人士也表示,城區剛需樓盤供應量少,即使價格高也不愁賣。
原因分析
新盤開盤、加推少營銷以暖場活動為主
據不完全統計,今年十一黃金周期間,東莞樓市合計有超過30個項目舉行營銷活動,從整體的樓盤活動類型來看,十一樓市活動主要以常規性的暖場活動為主,較少樓盤選擇在十一大量推貨。業內人士表示,新盤開盤、加推少也降低了樓盤成交的吸引力。
10月1日,廣源·香市1號推出首付13萬元起優惠活動,該項目當前在售的是樓王產品——190~204平方米,據項目負責人介紹,該活動將延續至十一假期結束後,預計不少購房者會選擇在節後繼續入市。
東莞中原地產市場研究部認為,十一黃金周作為下半年重要的營銷節點,開發商抓緊時機進行產品營銷推廣,但是在十一長假有許多人外出游玩,人流量不會在此間過於集中,因此十一期間各個樓盤在此節點舉辦的營銷推廣活動,主要以小型的常規性活動為主,以活躍現場氣氛,如來訪抽獎、砸金蛋、DIY活動等。
實質讓利少對購房者吸引力不大
十一期間,市場優惠促銷現象明顯增多,但是記者觀察發現,實質讓利的樓盤卻並不多,大多數樓盤優惠促銷力度較小,對於購房者的吸引力並不大。
據了解,十一期間樓盤優惠促銷活動主要有一口價特惠單位、送車位、送管理費、送家電等形式,如大朗碧桂園、寶安·山水江南、豐泰·旗山綠洲等項目推出特惠單位,江南第一城購房送油卡、家電,豐泰·觀山碧水一次性付款享九七折、部分單位送車位,怡豐·君逸名軒青年置業基金直減8888元等。業內人士表示,促銷活動多為噱頭性促銷優惠手段,更多的作用在於提昇現場人氣,實質性讓利較少。
預測
樓市價格仍高位企穩
今年以來,隨著樓市的持續熱銷,眾多項目樓盤均價不斷上漲,雖然樓盤競爭加劇,但從後市房價走勢來看,預測東莞樓盤價格高位企穩微漲。
東莞中原地產市場研究部分析認為,第一,樓市成交持續走好,降價促銷等讓利失去其市場基礎;第二,今年來良好的銷售狀況使開發商資金回籠壓力及全年業績壓力減少,且開發商對後市普遍持樂觀態度,對後市成交看好,降價意願低;第三,樓市潛在需求仍然不俗,剛需客普遍持看漲入市心態,價格呈上漲趨勢;第四,雖然9月市場新增供應劇增,9月底東莞商品住宅存量474萬平方米,按過去12個月的消化速度,消化周期約為7.5個月,而洋房當前的消化周期僅為6個月,當前住宅供應仍然偏緊;第五,從當前樓市狀況來看,舊盤加推項目維持價格高位,全新項目入市基本與同片區高位價格看齊,隨著全新項目的陸續入市,整體均價將在高位運行中穩中微漲。