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通過對自身的消費需求狀況(購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區的配套、環境、物業管理、總價格、面積等)進行全面、綜合的衡量與分析,初步確定一個適合自身實際需要的購房框架,然後結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較,確定幾個備選項目。
可以通過以下幾點選房:
1.網上選房——可以從房地產專業網站上,通過價格、區域等條件來搜索您最需要的房子
2.專家指點或朋友推薦——專家、朋友的意見一定不要忽視,他們一定會從親身體驗的經驗當中告訴你方式方法
3.實地考察——只有實地考察,才能切身的瞭解到這個樓盤的交通是否便利,周邊配套是否完善、小區規模是大是小等等。
價格位置是首要考慮因素
價格:如何在您能夠承受的價格範圍內做出一個最合理的投資,您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然,最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談(什麼樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)
位置:如果您想購買的是房子,那麼,首先要考慮的是位置是否優越,因爲處於好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特徵:
1.城市上風上水。在城市中心區的上風上水方向,城市主要工業區的上風上水方向,如北京的上風上水方向爲西北方向。
2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區,不超過可接受的時間並且有保障,一家兩三口人都有些要求時,應儘可能多的照顧到,並考慮將來可能的變化情況,如工作調動、升學、轉學等。
3.城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子,這些地段一般位於城市主幹道、次幹道附近,不應超過1公里,否則有些設施難以接通,對外交通也會有麻煩。郊區和偏僻地帶,要麼基本設施不全,要麼花大量投資搞市政設施,導致房價增加。
4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業服務業網點,滿足日常生活物品的採購及其他服務需求,醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到。
5.環境宜人,自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達,空氣清新、水面清澈,有早晚休閒運動、週末遊玩娛樂之所,社會風氣、治安狀況良好。
同時其它因素也不可忽視,如交通狀況、社區環境、戶型結構等。
交通狀況:衣食住行、人生四事,交通是買方考慮的重要因素,四通八達、進出方便,有停車位物業纔算物盡其用。目前被交通相對方便。的地區是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區。
社區環境:在人口越來越密集的大城市,社區環境已經成爲購房者投資前越來越重視的因素,小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住後的生活產生重大影響。
樓層:低層建築一般爲一至二層。多層建築一般爲三至七層。高屋建築一般爲八至三十層。超高層建築一般爲三十層以上。因此,這就爲建築層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。
大多數消費者在挑選底樓時,一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節,但是,在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮溼程度,就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此,消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水,自成系統,那麼就不會出現由於上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連,那麼消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響,如果地面植物繁茂、景色優美,底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當,往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其衝、深受其害,故消費者在看完底層的室內時,千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢,看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善,有沒有積水的可能?有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時,對這些問題一定要—一察之,不然等搬進去再後悔,已是悔之晚矣。
一些家庭之所以選底層,就是考慮到家中有老人,可避免上下樓之苦。但是,買房不在冬天,一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光,不是讓人苦不堪言嗎?提前請有關技術人員進行諮詢還是有必要的。
設施:業主們都希望項目內“家園”內有一個好的環境,這是千真萬確的。但業主們如果知道項目裏要建公園,則會有不同意見特別是當他們認識到,這項投資及以後的維護費用要由他們來出的話,可能更有爭議。我看到有些報道說,某項目花了幾千萬造了什麼空中花園或空中巴比倫之類的,就個人觀點而言,實屬不當投資。有人會說我土老帽,其實不全是這麼回事。一個好的家園,環境應該是乾淨、整潔、方便,有樹、有花、有草,車、人各行其道,訪客停車方便。
另外,園林建設還可以發揮業主的積極性,如一樓的住戶可在開發商以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草,不僅可以美化環境,突出個性,而且不用花開發商和以後的物業管理一分錢。總之,環境綠化實屬必要,但實在沒有必要投資搞華而不實的公園式的園林,特別是投資巨大,維護費用很大的園林,這一點,買房者在選房需引起重視。
至於會所,當然是很必要的,高檔社區更少不了。但是,會所體量應與項目大小相匹配,也就是利用率和維護費用的問題。另外,會所內容也很重要。我個人覺得,除其他設施外,有兩樣設施必不可少,特別是對高檔家園而言:一是健身設施,包括健身器械室,還有可用於健美操等的室內空間;二是室內游泳池。成功的業主都十分注重鍛鍊,至少每週二至三次或更多,越是“新新人類”越是如此,這是健康的生活方式。其他的可視需要和預期利用率加以考慮。本人看到有的會所搞什麼棋牌室,個人認爲不當,搓麻當然可以,但不是健康的生活方式,如要搓,可以到家裏去,不必要會所用大家的錢來建棋牌室,畢竟高檔社區應該倡導健康生活方式,這和今後社區的環境直接相關。
居住密度及私密性:住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外,還必須考慮視線的干擾。一般情況下,人與人之間的距離24米內能辨別對方,12米內能看清對方容貌。爲避免視線干擾,多層住宅居室與居室之間的距離以不小於24米爲宜,高層住宅的側向間距宜大於20米。此外,若設計考慮不周,塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象,選擇住宅時應予以注意。
公共建築:居住區內配套公建是否方便合理,是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學,以排除城市交通對小學生上學路上的威脅,且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民,遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,服務半徑最好不要超過150米。
小區綠化:居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率,指的是居住區用地範圍內各類綠地的總和佔居住區總用地的百分比。值得注意的是:“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂綠化,有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起着重要作用,所以有關規範規定:新建居住區綠地率不應低於30%。北京城近郊居住區綠地率應在35%以上,在市區附近,如果住區綠地率能達到40%甚至50%,就比較難得了。
小區佈局:在居住區規劃中,應使住宅佈局合理,爲保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量,要求條形住宅長軸外牆之間保持一定距離,即爲日照間距。北京地區的日照間距條形住宅採用1.6至1.7H(H爲前排住宅檐口和後排住宅底層窗臺的高差)。塔式住宅採用大於或等於1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠,北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
小區內交通:居住區內的交通分爲人車分流和人車混行兩類。目前作爲樓盤賣點的“人車分流”,汽車在小區外直接進入小區地下車庫,車行與步行互不干擾,因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾,小區內的步行道兼有休閒功能,可大大提高小區環境質量,但這種方式造價較高。
人車混行的小區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區的干擾。是否留夠了汽車的泊位,停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車儘量不進住宅組團,停車場若不得不靠近住宅,應儘量靠近山牆而不是住宅正面。另外,汽車泊位還分爲租賃和購買兩種情況,購房者有必要搞清楚:車位的月租金是多少;如果購買,今後月管理費是多少,然後仔細算一筆賬再決定是租還是買。
戶型結構:戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求,如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、採光、私密性等。
Tips:教你如何看樓書
看圖畫
經過美化的樓盤效果圖,不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下,隨着彩印技術的不斷提高,售樓書越做越精美,但同時距離實際也越來越遠。購房者應該注意,樓書上的平面圖也有學問,購房人應由大到小進行閱讀,首先應研究小區總體規劃平面圖,確定小區的環境佈局是否理想,是否有足夠的綠化率與車位,樓與樓之間的間距是否夠大,是否影響採光,仔細瞭解小區內外的道路交通情況,進出小區是否方便,是否有保安系統,垃圾是否集中處理等。然後看整幢樓的平面圖,最後看自己擬選購的單位平面圖。
看方向
有些房地產項目的樓書時首先要明確:“上北下南,左西右東”的原則。通常坐北朝南的建築最好賣,房地產發展商宣傳惟恐不及。
看文字
銷售單張上標註的價格一定要搞清,起價、均價、開盤價、清盤價各不相同,有時樓書上出現的價格只是供應幾套的優惠價。另外,樓書上承諾的交樓日期、建設材料、配套設施等也可能在日後發生變化,因此簽約之前一定要落實清楚。
看戶型
過去的許多老戶型,過於強調出房率,戶型設計得往往過於直露、簡陋。進入戶門後往往沒有玄關設計,廳內景象一覽無遺,臥室、書房的私密性和安適度受到影響,現在買房應避免此類戶型。
目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區明確,既有層次感又不宜設置過多隔斷牆,用一條較短的走廊連接臥室和起居室,進入戶門以後起居室分爲會客和餐廳兩個區域,餐廳和廚房相連,臥室和衛生間相連,兩者互不干擾。
住宅裏不同房間的門戶朝向也很有學問。如衛生間的門向着廳開,私密性不強,形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長的距離,其房門也最好別設計成相對或並列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門,可通過套房的整體戶型設計和曲折巧設衛生間。廚房由於多和餐廳相連,可以設在靠近戶門的位置。
近年來,“動靜分開”成爲體現戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由於設計的不足,主人去臥室、廚房、衛生間都要反覆穿過起居室,造成起居室靜態區域內的紊亂。同時,一旦起居室有客人,家中的所有成員都難以迴避,這是在選擇新居的時候應該注意避免的。