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“銷售之前一直說是商住房,付了5萬定金才知道,這根本是塊科教用地,只能籤50年租賃合同,不但沒產權更辦不了貸款。”葉玲,仍在爲前不久的那次購房衝動後悔不已。她所購買的,便是北京通州的一個名爲國際健康港的“科改住”項目。
在房價飆升和嚴格限購的雙重逼迫下,不少人爲買一套房子,甘願鋌而走險。而一些科教用地也搖身一變,以另類姿態躋身住宅房屋市場,收穫暴利。只不過,和“小產權”房相似,無產權、難貸款等一系列“科改住”苦果,仍要丟給購房者無奈吞下。
搶手的房子
在北京市通州區宋莊鎮尹各莊村,數棟圓弧形建築正在緊張施工中。這個名爲“國際健康港”的項目,處於通州、朝陽、順義三區交界,周邊被格拉斯小鎮、旭輝御錦、千章墅等高端別墅項目圍繞。但它祭出的“50年產權”、“小戶型不限購”、“精裝修”、“6米層高”等口號,卻意在將受困於購房資格及資金實力偏低的購房者攬入懷中。
急於告別租房生活的葉玲,便是上述購房羣體中的典型。葉玲在北京一家民營企業工作,工作勞累且匆忙,每月有限的收入,大部分都要用來支付那套位於四惠附近。每到交租或換房時,一種感覺既熟悉又揪心:在北京租房四年了,什麼時候才能真正有個自己的家?
9月初的一次邂逅,讓葉玲的夢想接近完成。這天,葉玲偶然路過國際健康港項目,當聽到6米挑高與價格2萬出頭、精裝修等信息,並再三確認“商住出售”、“50年產權”問題後,在銷售的催促下,葉玲匆匆忙忙地交了5萬元定金,訂下一套50平方米6米層高的房源,“當時現場人特別多,就想着把房子佔下來。”
從銷售員處透露出的,還有其他信息。項目一期共18棟樓,佔地270畝,總建築面積43萬平方米,共5000餘套房源。目前在售的所謂商住產品,不限購房資格,50年產權,爲6、10、11、12、16號樓,以小戶型爲主,最小戶型20多平方米。層高6米的房源,售價20800元/平方米;層高4.5米的,售價17800元/平方米。同時,每個戶型均有獨立衛生間設計。
“小戶型可好賣了,很多外地人買不起大的就買了小的。”銷售員薛麗表示,項目商住房源特別搶手,如果不馬上訂恐怕就錯失機會。如果購房者猶豫,她還會拋出另外兩個誘惑:不用繳納任何稅費和公共維修基金;可註冊辦公並獲政府減稅。“一般只有達到一定比例,政府纔會返稅。這裏是通州區重點扶持項目,註冊辦公會由開發商把所有人的稅都報上去,就能把返稅批下來,分給大家。”
暴利“科改住”
政府重點項目,價格便宜,不限購房資格套數……頂着數個光環的國際健康港,在持續推售後,如今卻讓準業主們集體陷入對科教用地的恐慌當中。
葉玲是交完定金的晚上,才咂摸出簽約過程中的不對勁。第二天,直奔售樓處,自己的買房計劃換來的,卻是銷售員遞來的一紙租賃協議書:租賃20年,贈送30年。而首付需交付總房款的50%,其餘尾款三個月內交清。“銷售之前一直說是商住房,並一直說和北京像素一樣。沒提一個租賃的字。付完訂金才知道是科教用地,只能籤租賃合同,沒產權更辦不了貸款。”
一切的矛盾,都指向了科教用地的出身。國際健康港項目的一份展示材料顯示,早在2009年2月該項目便拿到北京市規委核發的規劃意見書及建設用地規劃許可證,建設項目名稱爲“數據技術研發中心”,用地性質爲教育科研設計用地,建設用地面積爲13.31萬平方米,建設控制規模29.29萬平方米。
緊跟着,便是土地批文。2010年6月,《北京市政府關於通州區2010年度批次建設用地的批覆》中指出,同意徵收宋莊鎮尹各莊村耕地17.3557公頃,未利用地0.1162公頃,合計17.4719公頃轉爲建設用地。數據技術研究中心項目,供地數量爲建設用地13.31公頃。而2013年5月,該項目拿到的國有土地使用權證也顯示,項目用途爲科教用地,使用截至日期爲2061年12月25日。
曾經一度,這個項目的租售方案是,設計成兩類物業:數據中心機房,共6棟,一棟T4級數據中心機房、5棟T3+級數據中心機房;12棟高端定製空間,可做集團基地、研發中心、輕型製造加工。該項目技術經濟指標則顯示,1、2、3、5、6、8、9、10、11、12、14、16共11棟樓均爲研發樓。
而在當下樓市火熱的背景下,項目卻玩起了“科改住”,18棟樓裏6、10、11、12、16共5棟拿出當作商住房,就連項目名字也由“數據技術研究中心”變成“國際健康港”,而項目會所公示的項目證件裏,卻沒有預售證蹤影。記者從16號樓的平面設計圖看到,每層已被分割成數十個房間散售,戶型面積從26平方米至60平方米。薛麗表示,“其他樓棟多爲對企業整售,如果想買其他整棟樓也可以,對企業篩選並不嚴格。”
金融機構眼中的這個項目,早就成爲名副其實的“搖錢樹。”一份中融信託近期對該項目所作的盡調資料顯示,該項目樓面地價580元/平方米,從2010年8月—2011年7月融科、旭輝、首開拿下的周邊四宗土地樓面價均超過7000元/平方米。預計項目未來銷售收入爲52.93億元,銷售淨利潤19.02億元,淨利潤達到36%。利潤空間極爲可觀。
上述盡調材料也顯示,項目開發商爲匯天網絡科技有限公司,成立於2007年10月份。經營範圍爲技術開發、應用,開發銷售計算機軟硬件及外部設備,市場信息諮詢等。但該公司2009年初在公開接觸國際健康港項目前,卻鮮有大的科技項目經驗。該公司的實際控制方,從2001年在京已開發美然百度城、美然動力街區等5個樓盤,同時也掌管着開發通州北京ONE項目的北京實地房地產開發有限責任公司。
北京理工大學房地產研究所所長周畢文稱,有遠見的地方政府,在一次性收益和長期收益的取捨間已趨向後者,更希望出讓科教用地引入企業,爲當地貢獻長期稅收。但企業如果低價拿下科教用地,最後卻變身開發商從事商業用途,無疑是肥了自己腰包,斷了地方政府的財路,要嚴格禁止。
後遺症漸顯
巨大的贏利,是建立在科教用地改作商業出售的基礎上。然而,這看似涉嫌違規的利益空間,卻因爲監管困難,成爲房企競相涌入的對象。
“這個項目是不是很便宜?至於業主自己選擇做科教還是住宅,是自己使用用途的問題。”北京市規委通州分局一位工作人員則表示,這個項目合法的是科教用地部分。項目是否違規要看情況,是業主自己改變使用用途,還是開發商主動把科教用地改作商住銷售,後者屬於違規。這類項目不能分割產權,業主辦不下房本來。至於變更土地使用用途一事,證件批出去之後,其實很難管到後期變更用途、違規銷售那麼細。
北京市國土局一位內部人士則直言,以租代售又規劃變更,跟“小產權”房存在類似地方。而科教用地進行房屋買賣,肯定不受法律保護。目前北京市正在加大對科教用地違規建住宅行爲的通報查處力度。但至於是否會收回違規土地,該人士則表示並非所屬權利範疇。
值得注意的是,《北京市國土資源局關於進一步加強研發、工業項目監管有關問題的通知》顯示,自2010年10月1日起,新辦理立項、規劃、土地或建設手續的研發、工業項目,在項目備案或覈准批覆中應明確不得擅自改變用途。未經批准不得轉讓或銷售。規劃部門進行規劃驗收時,對未按建設工程規劃許可內容、擅自變更規劃許可內容進行建設的,不予規劃驗收。
北京理工大學房地產研究所所長周畢文卻對科教用地“變身”的監管十分擔憂。他表示,開發商僅在宣傳時聲稱商住產品,而實際合同中體現的卻是以科研辦公出租,最後就變成業主知情並接受,自己擅自改變用途做成住宅,就把責任全部推掉了。監管方面,實際很難執行。“更何況,因爲資金和購房資格的問題,很多業主恐怕只能無奈接受。”