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9月的南寧樓市,猶如潮起潮落。
第二週7盤齊開後,上週中秋假期又陷入平靜,僅1盤推新。不過,到了9月最後一週,南寧樓市又迎來奮力一搏,17盤計劃9月28~29日集中開盤。這一走勢,也正如業內人士揣測,“旺季”不旺、“淡季”不淡,纔是當下樓市的主基調,但整體平穩之下不乏高潮。
看到今年多個豪宅項目活躍於市場,廣西江宇地產副總經理杭祖力在接受採訪時表示,今年各個產品線活躍度都有所上升,多樣化需求都比較旺盛,這樣的供求關係促進豪宅敢於集中上市。
輝煌集團廣西分公司執行董事黃明程分析認爲,從上半年的樓市表現來看,購房需求出現明顯的改變,改善需求不斷釋放。接下來,樓市的這一需求改變將繼續深化,更多改善性高端項目上市,將促進大戶型的成交。
戰術:平穩定價,偶有低開
從官方數據來看,今年以來,南寧房價如全國大部分城市一樣,出現連續上漲行情,但具體來看,大漲樓盤漸漸少了,推出優惠的樓盤、平穩定價的樓盤增多,平穩成了主旋律。本週推新樓盤,也將遵循這一大勢,個別樓盤已明確定價,部分則透露可能低開,而未透露定價方向的樓盤平穩的可能性較大。
傾城關注的萬達公館,在9月初就公佈了1.8萬元/平方米的均價,還打出9月首期開盤將9折,也就是說折後均價1.6萬元/平方米。項目負責人透露,首期產品的價格比較實惠,折後最低價1.4萬元/平方米上下,最高價不超過1.79萬元/平方米。不少關注項目的高端客戶表示,1.6萬元的折後均價在這樣的地段,配上豪華精裝還是很划算的。
放出定價策略信號的,還有天昌·東盟中央城、啓美尊府、華凱2期大院、匯東星城、牛頓@蘋果。其中,天昌·東盟中央城將推出B區11號樓,預計“8”字頭起,而此前項目均價9600元/平方米;五象新區新盤啓美尊府首開價“4”字頭起;華凱2期大院未開盤已打出7080元/平方米起的價格,直抵鳳嶺北底部;匯東星城新品預計5080~5730元/平方米;牛頓@蘋果預計5120元/平方米起。
此外,榮和·山水綠城、保利·愛琴海、瀚林·山水源、紅日山湖等,定價平穩的可能性較大。“價格有可能小幅上漲,新品景觀較好,而且現在工程進度較快。”紅日山湖銷售負責人透露,正預約的2號樓,緊鄰洋房區,景觀不錯,價格會上浮但幅度不大,均價還會是“6”字頭。多位業內人士分析,調控仍是大背景,南寧放鬆調控的可能性不大,房價短期內不會出現大幅上漲,樓盤定價平穩會是主流聲音。
戰局:東北起火,城西靜默
本週末的南寧樓市,將呈現一個明顯特點——東北起火,城西靜默。即將到來的“金九”最後一個週末,青秀將雄起,而火熱了許久的西鄉塘、城南氣勢有所減弱,同是剛需區域的興寧仍舊火力十足。
從已定下開盤日期的樓盤來看,9月28~29日將有17盤會戰。其中,“樓市一哥”青秀終於揚眉吐氣,以6盤之勢,超越其他區域;興寧自前一週4盤齊發後,又迎來5盤集結上市;今年以來一直保持熱度的剛需片區西鄉塘、城南氣勢稍弱,分別有2盤和4盤推新。
記者觀察到,近幾年時間,南寧樓市集中推貨的熱鬧場景,大多出現在剛需片區興寧、西鄉塘和城南,高價區域青秀則少有集中推貨。多盤同時交火,對於剛需片區興寧、西鄉塘、城南都不是新鮮事兒;連續數週“零開盤”,對其他區域的集中推貨動而無動於衷,對於青秀而言也是常有的事。甚至到了今年,青秀有多個高端新盤齊亮相,且不少項目躍躍欲試水樓市激戰,儘管搶眼的風頭一點不亞於剛需區域,但在9月28~29日以前,青秀也還是以“觀戰”爲主。
本週末的青秀,十分搶眼。居週刊負責鳳嶺片區的記者這樣描述:“青秀這周有6盤開盤,可以說又重回樓市一哥的角色了。”其實,青秀升溫,不少業內人士認爲,與調控背景有關。南寧寶資嘉項目諮詢有限責任公司總經理陳偉就如此分析,持續的調控,讓樓市變得更加理性,開發商變得更加淡定。但今年“國五條”出來後,買房更加傾向於一步到位,促進了改善型樓盤升溫。
戰情:剛需主場,豪宅搶眼
據統計,本週末將開盤的16盤中,剛需盤佔11個,另有6個樓盤來自高端區域。這樣的比例,與今年以來的任何一次推貨潮都相悖。因爲在這之前剛需盤最熱,佔據供貨大軍的絕對主力。可以說,本週末的推貨潮中,不僅是剛需的主場,豪宅項目也將是一大亮點。
當然,剛需盤在數量上還是佔了上風,因此在產品上,還是剛需房源的可選空間更大。初步統計,本週推出房源以80~120平方米的2+1、2+2和3+1房爲主。如興寧的榮和·山水綠城、保利·愛琴海、瀚林·山水源等5盤,供應產品均以80~90平方米的2+1房爲主,還有少量50多平方米的小戶及140平方米的大戶;城南的牛頓@蘋果、匯東星城、啓美尊府產品面積區間62~102平方米。此外,城西的大商匯·國際住區計劃推出洋房。
等候多時,豪宅終於迎來了集中發力。本週推貨的6個改需盤中,有3個高端項目。其中,萬達公館將推出180~220平方米的大戶,南湖名都廣場則推出147~413平方米的三至六房,榮和·公園悅府銷售89~189平方米V8精裝房。不過高價區域也有貼近剛需及首改的戶型,天昌·東盟中央城將推出72~145平方米的房源、華凱2期大院供應90~136平方米的兩房及三房,中房·翡翠園將推出99~150平方米N+1房。(南國城報)