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李廣軍攝
李廣軍攝
備戰『金九銀十』,房企在醞釀成色更足的『秋收』,買家也在鉚足了勁期待在這個推貨旺季收獲自己夢想中的幸福家園。即將到來的黃金周是否『足金』?置業者如何纔能在各種優惠讓利中精挑細選到自己心水的物業?
蓄力黃金周推貨量值得期待
從當前推盤趨勢來看,在2013年8月底至9月這個時間段,全國主要城市的推盤規模都在增加,各大房企也准備在『金九銀十』這個時間段積極跑量。
以廣州為例,7-8月份,市場就已經在為金九銀十蓄力。從7月開始,廣州一手住宅市場就進入一個寂靜期。特別是在中心區域,成交更是冷淡,創下了自2011年以來首次中心六區零成交的記錄。有市場人士表示,上半年樓市成交過熱,很多樓盤供貨都跟不上。而7、8月份市場變得冷靜更多是在為金九銀十的旺季銷售做准備。記者發現,與去年眾多樓盤在節前就衝閘出貨進行錯峰交易不同,今年品牌房企旗下的項目更多選擇在9月纔正式推新。在今年強大的消費需求面前,對於旺季的競爭,開發商們並不擔懮,而進行長時間的蓄客也為旺季的開閘做足了准備。
據悉,『金九銀十』期間廣州預計有95個樓盤推新,將有約2.88萬套新貨入市。數據顯示,9月1日—15日,全市樓盤共成交3261套單位,與8月同期僅成交2031套相比,增長約60%。9月以來的兩個周末,廣州市共有11個項目推新,總貨量大約3414套,去化率達九成。而在『金九』的首個周末,廣州樓市6盤齊發,共成交千餘套單位。僅在中秋節假三天,就有7個樓盤推新,2460套新貨入市。據網易房產數據中心統計顯示,廣州一手樓市中秋假期前兩天的成交套數共297套,成交均價為10959元/平方米,每日的成交套數分別為133套和164套,日均成交約為149套。和去年同期的黃金周相比,量昇價跌。據了解,隨著預售證重新發放,新增貨量4192套,創今年以來新高,預計接下來成交量將延續走高勢頭。
主打剛需牌外圍區域是重點
據合富輝煌集團市場研究部監測,『十一』新貨仍然主打剛需牌,預計新推貨量中剛需產品(120平方米以下的兩房及三房)新貨有9000多套,佔總貨量的70%,除越秀、天河、海珠區較多120平方米以上大戶型外,其他區域均以120平方米以下產品為主。
新貨中,已拿預售證約5000套,佔比40%。預計中心六區新貨3273套,僅佔十區貨量的26%,已拿預售證的新貨只有1149套。外圍區域是新貨供應重點,新貨主要集中在北部的花都,南部的南沙、番禺,東部的增城、蘿崗。中心四區中,越秀、海珠新貨相當稀缺。近幾年一直供應較少的蘿崗區,本次新貨有較大幅度增加。
外圍區域不但是推貨重點,也是優惠集中地。在9月推新的項目當中,很多樓盤都推出了不少折扣吸引置業者,這對於有購房自住需求的買家來說無疑多了一分機遇和誘惑。據統計,廣州9月預計推出優惠的項目有135個,優惠佔比為44.41%。在樓盤推新優惠方面,預計9月份廣州有33個樓盤有推新優惠,相比於8月的18個增加了15個。優惠盤量最大的屬於番禺區,在推新樓盤裡番禺推出折扣優惠的數量就佔領了11個,而且其中就有5個為全新盤,5萬抵15萬、3萬抵10萬、3萬抵95折、5萬抵98折、1萬抵5萬等優惠層出不窮。
漲價是趨勢漲幅預計會放緩
金九銀十,剛需盤依然『日光』凶猛。黃金周,買還是不買?以剛需自住為主的置業者出手之前考慮得更多的是價格因素。那麼,這個黃金周,樓價的走向將是如何?
從大背景來分析,9月18日,國家統計局發布的8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,房價仍然穩中有昇。環比價格下降的城市有2個,持平的城市有2個,上漲的城市有66個;同比價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。房價漲幅方面,一線城市京滬廣深新建商品住宅價格同比上漲18%-20%之間。
對於廣州房價的漲勢,不少業內專家基本都認同,『十一』還會漲,但是漲價幅度上會趨緩。
此前,中原地產項目一部總經理黃韜曾表示,國家統計局數據已算『溫和』,『按廣州的實際情況,同比漲幅起碼超過25%,接近30%了!』黃韜分析,過去一年沒有出臺新的政策,去年賣得比較便宜的樓盤紛紛漲價,剛需增加、地王頻出等因素催生恐慌性和投資性購房,導致房價漲得非常離譜。他認為,目前廣州樓市剛需大但供應少,近期開盤的幾個一手樓盤基本都『日光』,預計今年廣州樓市『金九銀十』成色十足。不過,由於很多開發商賣完就沒貨了,加之市場上很多大戶型商品房遇到銷售瓶頸,預計四季度廣州一手房價漲幅和成交量將趨緩。
除此之外,方圓地產首席市場分析師鄧浩志在接受媒體采訪時也表示過,眼下的市場火熱,其實更多的是指價格上漲很快;至於成交量,其實並沒有繼續放量,基於8月份、9月份新獲批的預售量有所增加,9月份的成交量環比會多一些,但樓價漲幅就會放緩。南方日報記者許蕾
買家案例
成功搶到『特價單位』
黃小姐與男友前往番禺某樓盤看樓,『其實本來只是去隨便看看的,並沒有做太多功課,只是出發之前稍微上網查了一點資料,畢竟也沒想過當場就能買樓』,然而,這趟目的性並不明確的看樓之旅,卻讓黃小姐意想不到地搶到了一套她比較中意的『特價單位』。
『樓盤當天也在搞活動,去了之後發現看樓的人很多,因為這個開發商口碑一向不錯吧,所以我們當時情緒也被調動起來,去樣板房看了之後,感覺特別好,就有點真的想買的衝動了』,黃小姐表示,在看樣板房的過程中,她就跟男朋友在不斷討論戶型哪種更合適,『115平方米的有雙衛生間,我是比較傾向這個的,不過我男朋友覺得,107平方米的也可以考慮』,正在他們拿不定主意的時候,售樓小姐悄悄提醒說,當天有部分『特價單位』。黃小姐當機立斷,向售樓小姐要了所有特價單位的資料翻看了一遍,『價格確實要實惠不少』,綜合考慮之後,黃小姐與其男友在一套東南向和一套西南向的單位之間左右搖擺起來。『我們還是比較重視朝向的,北向的肯定不考慮,東南向的肯定比西南的要更好些,但是這套是107平方米的戶型,西南向的大一些』,就在此時,售樓小姐又透露,『旁邊一家就在商量買東南向的那套,他們家4口人,覺得面積稍小,所以一直決定不下來,已經討論了半個小時了』。讓黃小姐意想不到的是,她的男朋友竟然直接表示,『這套東南向的我們要了』,隨即立刻刷卡付定金,成功搶到了這套『特價單位』。
『當時我還怪男朋友有些衝動了,不過收樓的時候我就完全沒意見了』,黃小姐說,數月之後,收樓時,她站在這套已經供款的房子裡,發現采光通風俱佳,而且是單邊樓,視野開闊不受阻隔,雖然頂樓有些高,『相比價格,還是很抵的』,她事後詢問過買相同樓盤的朋友,單價比她的『特價單位』要高出近1500元,『買了我一點都不後悔』。
老業主優惠得來全不費工夫
方女士是個精明的主婦,隨著老人搬來同住,居住『擴容』刻不容緩,因此,她打算在郊區尋找面積更大的物業。『前後也看了不少樓盤,還是決定選擇成熟點的大盤,配套好點方便』。在某成熟樓盤推新貨的時候,方女士與全家去看樓,挑中了一套面積、朝向、戶型均比較滿意的單位。
『沒有什麼特別的優惠和打折,這讓我稍微有點不滿意』,方女士說,『平時買東西都習慣砍砍價的了,老公還笑我,樓價也是你隨便能砍的?』不過精明的方女士並沒有放棄努力,她發現這個樓盤有老業主介紹的優惠,還能免一些物業費。『當時我就想起來,我有個朋友是在這個樓盤比較早的組團買了的,立刻翻手機通訊錄,果然找到了她』,方女士的朋友欣然同意提供這個便利,『她正好在家,就過來售樓處一趟,提供了證明』。
『雙合同』首付預算翻倍
8月初,廣州市民朱先生和家人到增城新塘看樓,因為預算的原因,他比較中意小戶型,『看了很多樓盤都是雙合同』,最終,朱先生和家人看中了一套73平方米的兩房,銷售人員說認籌的人比較多,估計開盤價格約12000元/平方米,『因為增城限價,該盤購房合同價只能簽7100元每平米』,該銷售人員直接告訴朱先生,必須另外再簽一份不能貸款的裝修合同,大約5000元/平方米。
朱先生說,看了銷售算的價格,『本來想買的希望被潑了一盆冷水』。他算了一筆賬:本來總價73平方米×1.2萬元=87.6萬元,首付三成只需26萬元左右,但是裝修合同不能貸款,也就是說首付變成了73平方米×0.71萬元×30%=15.5萬元,再加上裝修款73平方米×0.5萬元=36.5萬元,一共要52萬,首付整整翻了一倍,『我原先准備的首付款還差不少』,然而,由於『雙合同』已經很普遍,再加上看過很多樓盤纔決定了這一套,『估計再看多幾套情況也都差不多的』,朱先生最終選擇向親戚朋友借一部分錢,『咬咬牙把首付湊上再說吧』。
百萬元三房要用『搶』
周先生剛結婚沒多久,他決定買房。『預算有限,所以我們看房的區域肯定是郊區的了』,聽說南沙和蘿崗推出的剛需產品多,周先生也很積極地利用了周末去看。最終,他以15000元/平方米的毛坯價買下了蘿崗某樓盤的一套單位。
『老是聽說蘿崗這個日光那個日光的,去現場看,情緒還是受到一定感染的』,周先生表示,跟一起看房的人交流過,『跟我們一樣年輕夫妻來看房買房的比較多』,很多人都在說,一年前蘿崗的房價跟這個不能比,『這次買不到又要等下一期,到時肯定會漲價,如果每平米漲幾百,那就得多付幾萬塊』。『低總價』對剛需客總有莫大的吸引力。周先生認為,『毛坯均價1.5萬/平方米,比起一些精裝1.6萬/平方米的確實有點不劃算。不過100萬可以買到三房,對於手頭上資金不太寬裕,又急著買房的人來說,還是不錯的,而且再怎麼說以後也會有地鐵。』他也承認,『雙合同』導致前幾年的月供壓力有點大,『幸好沒有近期添丁的打算,先把月供高的幾年挨過去再說』。
南方日報記者許蕾
貸款政策連連看
對於買房者而言,房貸關乎『錢袋子』,能否出手,預算幾何,房貸均擁有『話事權』。在十一黃金周買樓旺季即將到來之際,廣州地區的房貸情況如何?據了解,整體情況並不樂觀,房貸收緊已成大趨勢,股份制銀行在首套房的貸款利率上普遍在基准利率上上浮10%,對於二套房,也在基准利率上上浮10%至20%不等;三家國有大行亦將首套房貸款利率上浮了5%,其餘則維持基本利率。除了利率之外,放款時間也有所延長。
業內人士認為,銀行對房產都有固定預算,住房貸款年初把額度放完了,年底額度自然緊張。另外,『錢荒』之後銀行風控意識加強,會更加嚴格地控制房貸的風險敞口。房貸利率打折時代可能會漸行漸遠。一家國有大行某支行人士表示,目前房貸確實是在逐漸收緊,原來一兩周可以申請下來的貸款,現在一個月左右放款已是常態,而且即便銀行已經出了放款承諾,也有可能還會上調利率。
從7月份開始,廣州房貸額度一直很緊張,以前審批過的房貸申請也被延遲放款,最多有可能再推遲半年。從8月份開始,部分銀行網點已經不接受首套房和二手房的房貸申請。據媒體報道,廣州銀行業已有9家股份制商業銀行全面暫停首套房貸。
國有銀行並未停止房貸,但是利率有上浮。廣州地區國有大行中有三家已經上浮了首套房貸款利率,包括交行、工行和農行,三家銀行統一在基准利率上上浮5%,中行和建行則執行基准利率,不同支行之間政策有細微差別,但基本上一致。
由於中秋、國慶雙節、季末時點因素的疊加,加上『金九銀十』的樓市傳統旺季,銀行資金發放個人房貸的壓力開始出現。除幾家外資行在苛刻條件下有利率優惠外,其他銀行的利率優惠已經沒有。上浮首套房貸利率的國有三家銀行工作人員都表示,放貸還要排隊,個別銀行直接表示,現在申請要到年底纔能放款,甚至有可能拖到明年。
在二套房的貸款利率上,中行和建行在基准利率基礎上上浮10%,工行上浮15%,農行上浮20%;交通銀行的房貸利率也在不久前上調,首套房貸上浮5%,二套房貸上浮至15%。
股份制銀行在首套房的貸款利率上普遍在基准利率上上浮10%。對於二套房,也在基准利率上上浮10%至20%不等。
目前,僅匯豐、渣打、恆生、花旗幾家外資行尚可辦理85折的首套房利率優惠,不過均設置了較高的門檻。此外,外資行對於二套房的業務都表現出相當程度的謹慎。
相對而言,大銀行的放款時間會快一些,即便如此,工、農、中行稱要等到明年纔可放款,建設銀行則表示不能確定。多家股份制銀行的放款時點也將拖延至明年。不少銀行也表示,放款至少要等上3至6個月。目前,僅交行的放款時間稍短,『至少一個月,如果資料齊全、運氣好的話,最快10多天』。
南方日報記者許蕾
精明購房有要訣
花少錢、買好房,始終是剛性需求夢寐以求的理想結果。黃金周開發商促銷展開大戰,買家享受到更多的實惠。對於置業者而言,這未嘗不是入手房產的好時機。但值得注意的是,購房者不應被眼花繚亂的房產促銷活動衝昏了頭腦,而應該時刻保持清醒的頭腦,警惕購房陷阱。
做足功課避陷阱
首先,在購房之前,購房者需理性審視自身經濟的能力,深思心目中的理想房源。此外,還要充分利用資料搜集能力,進行廣泛房產促銷降價信息的搜集整理,以主動地了解有關項目的價格變動情況。
打折和所謂『特價單位』對預算有限的置業者而言,都是很有誘惑力的字眼。然而,不少『特價單位』事實上都是樓盤內銷售狀況不甚理想的戶型、樓層和朝向,那麼,對於這些方面有比較高要求的置業者就要多考慮是否值得出手。因此,不要被降價衝昏頭腦,做足功課,不妨了解一下『特價』的具體原因再結合自己的實際需求,纔能做出理性的判斷。
『內部認購』往往是獲得低價的好途徑,然而,所謂『內部認購』並非一定是針對VIP客戶,極大可能是開發商還未取得預售證就先采取這種方式回籠資金。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的。因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。為了防止自己與開發商簽訂的合同成為無效合同,甚至帶來不必要的麻煩和損失,購房者不論在簽訂商品房認購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時,都應當要求開發商出示相應樓盤的預售許可證。
今年以來,因為限價問題,『雙合同』現象越來越普遍,由於裝修合同無法貸款,所以,實際上『雙合同』導致的結果是首付門檻提高,買房者在購房時一定要弄清楚是否遇到了『雙合同』,並且確保自己的預算能夠支橕。
精明砍價著數多
不是所有的購房者都是『專業買家』,但只要購房者運用合適的殺價辦法,完全可以省掉少則數千、多則數萬的房款。
『團購』在近年來風靡一時,不僅一些開發商樂於開展團購專場,而各大機關單位、銀行、俱樂部更是成為各大開發商追捧的優質團購資源。一些房地產網站也組織購房者集體看房,並為買家爭取到一定額度的購房折扣。在一些中小規模的樓盤或者地段較偏遠的樓盤,開盤時常會組織團購活動或各種名義的『VIP專場』。購房者可事先向銷售人員了解目標樓盤是否會組織團購,參加團購很可能拿到一個平時意想不到的額外折扣。
買樓砍價打折找老業主介紹,也是可行的。目前許多樓盤賣樓,都有推出老業主介紹額外折扣。盡管節省的絕對數額對於總價來說並不算多,但對於買家和介紹人而言,這都是實實在在的好處,並且也是老業主樂於接受的。購房者可以向發展商詳細諮詢老業主買樓可能獲得的詳盡優惠,並爭取將折扣和優惠全部拿到手,在自己的同事或者朋友圈裡找到一位老業主的難度並不大,實在不行還可以網絡求助。
南方日報記者許蕾