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不少商家抱怨江門商鋪租金較高,經營壓力大。全澤超攝
『首期兩小時清盤』、『半小時售罄』……近期江門商業地產熱賣的消息頻見報端。國家對房地產的調控一定程度將投資者的目光轉移到商業地產中來。
商業地產在江門是一道獨特的景觀。一方面部分商業地產在瀕危掙紮,另一方面卻有不少投資者繼續把大筆資金投入其中。江門商業地產市場火熱的背後可有隱懮?
投資者資金回籠快
店租水平高
記者走訪了江門最繁華的中心商圈地王廣場一帶,發現該區域位置稍好的店鋪月租水平高達400—600元/平方米。記者得到信息,地王二樓有店鋪轉讓,隨即致電詢問,店主王女士稱轉讓店鋪實用面積大約10平方米,租金4900元/月。記者嫌貴,王女士說,這附近都是這個水平的了,『我的店鋪位置不算好,開放式的攤位,有些位置好的更貴』。
記者到地王對面的五邑城,發現雖然經營檔次不高,但租金也居高不下。五邑城一樓的服裝店KOKASOO店員告訴記者,這間店是他們老板自營,大約80多平方米,在這個區域同樣大小和位置的店鋪起碼月租萬元。
記者打電話諮詢一家中介機構,表示要在五邑城附近尋租店鋪。中介陳先生推薦了幾家位於地王後的街面店鋪,面積在20—40平方米之間,租金都在4000元以上。租金最高的是位於街口轉角處的一個35平方米的店面,租金要7000元/月,而且還要2萬元的頂手費。『如果你要進地王裡面或者五邑城更貴。』陳先生說。
較高的店租水平,一定程度上刺激了江門商業地產的繁榮。在商業地產界有一個『6%投資法則』,即業界普遍認為租金年回報率達到6%就值得投資。『商鋪的銀行按揭基准利率在6%左右。如果回報率達到6%,可以滿足貸款者的月供。』一位地產界人士告訴記者。據了解,商鋪投資租金回報率很容易計算:(月租金×12個月)÷商鋪總價=商鋪投資回報率。按這條公式計算,江門的商鋪投資回報率並不難超過6%,這也許正是許多投資者追捧商鋪的原因之一。
有一位投資者給記者算了一筆賬,以江門萬達廣場為例,50平方米的店鋪大約要200萬元左右,按6%的投資回報率來看這間店鋪須月租1萬元。『如果萬達能旺起來,依照其他城市的經驗,50平方米的店鋪在萬達月租1萬元是不成問題的。』
這僅僅是按售價計算商鋪的投資回報率,還沒有把店鋪昇值帶來的收益計算在內。所以難怪商業地產在江門受到熱捧。
吳先生夫婦在江門共有4家店鋪,其中兩家的租金完全可以幫吳先生支付月供還略有剩餘,兩夫婦打算靠這幾家店鋪養老。『有不少人想買我的店鋪我都不願意賣,因為這個區域已經旺起來了,買新的店鋪未來還有很多不確定性。』
但商鋪也並不是買了就穩賺。由於江門消費水平不高,仍然有不少商業地產難以為繼。位於江門老城區中區大道兩旁的世紀城商鋪一直難以旺起來,新會的江會時代城的中庭也空空蕩蕩,盡管最近麥德龍進駐,但還是難聚人氣。『買商鋪要看眼光,地段是關鍵。』地產界黃先生如是說。
業內人士稱,許多大型的商業地產商都有一部分自持比例,這部分自持的商鋪往往是位置最好的,剩下位置沒那麼好的拿出來出售,這也把一部分風險轉嫁到投資者頭上。
部分商家利潤低扛不住
租金負擔重
『本來我們這邊的店租已經貴了,還在不斷漲。』在五邑城一樓『伊人小屋』服飾店的梁女士抱怨說,她的檔口今年3月纔大幅漲租。『小小檔口要五六千元,我們得賣多少件衣服纔能賺回店租?』梁女士說。
五邑城樓上的店鋪普遍只有十多平方米,租金則由於位置差別從兩三千到七八千不等。有數據稱,20%是商業中租金和營收比例的一個臨界線。在商業中若租金佔商家營收的20%以上那商家的負擔就過重了。五邑城一位不願透露姓名的店主稱,據他了解,他認識的店主中很多月營收只有1.3萬到1.6萬元,按20%的界限來計算的話至多能承受3000多元的租金。而現在他們承受租金比重普遍都已經超過了20%。
記者在走訪調查中發現,許多江門商家都認為江門的店租水平過高。不僅在商場內,臨街商鋪的商家也有這種感受。在江華路開餐飲店的王小姐在惠州也有一間幾乎同樣的店鋪,也是在中心城區,租金水平都差不多,只是惠州的店稍小,但江門店的生意明顯不如惠州店的好。北方小伙子小餘懷揣這五萬塊來江門創業,開了一家面館。『沒想到江門的鋪租這麼貴。』他在九中街附近租了一家店鋪,每個月的租金就差不多要3000元。加上剛開始的頂手費1萬元和裝修費,面館剛剛開起來,小餘的5萬元就花光了。
江門的商業地產租金水平維持在一個較高的水平,而且上漲的勢頭也不弱。江門市東鵬地產中介部何先生稱,從去年起,市中心部分商鋪的租價普遍上漲30%,甚至更高。寫字樓租價也普遍有10%—20%的提昇,目前租價普遍漲至20—30元/平方米/月。在一些成熟的街區,二手臨街旺鋪的售價普遍都要3萬—4萬元/平方米,內街的商鋪的售價也要2萬—3萬元/平方米,而且租售都供不應求。
租金高抑制商業發展
-隱懮
租金高看起來對商業地產的發展是件好事,因為商業地產的投資回報率高了,自然能吸引大批投資者的資金。但業內人士認為,長遠來說,租金水平高對商業地產並非一件好事,租金水平過高正是目前江門商業地產紅火背後的一個隱懮。
業內人士陳先生認為,一座城市的租金水平過高會抑制商業的繁榮。商業地產與商業其實是脣亡齒寒的關系,商業不繁榮商業地產也不會好做。『江門的人口少,外來人口也少,本來江門的商業氣氛就不濃。假如租金水平比較高的話,會打擊商戶經商的積極性。商業衰落將給商業地產帶來負面影響。
為何江門的租金水平比較高?業內人士認為,租金水平很大程度受商業地產售價的影響,目前江門的商業地產價格有點虛高。『這一兩年商業地產火熱,大家都在炒商鋪,導致商鋪的價錢上去了。像現在北新區有些商鋪最高賣六七萬元每平方米,我認為是不合理的。售價貴了,租金要上漲纔能收回成本。另外,商鋪租金由於可調節的周期短,所以也會自動向高的看齊,這就導致一個地方的租金上去了就會帶動一大片。』資深中介人士林清源先生如是分析。不過也有人持樂觀看法,認為租金水平會隨市場的需要調節到正常水平。
南方日報記者全澤超