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調控高壓下,惠州的投資客數量在減少。但基於惠州優越的環境及良好的發展勢頭,看好者也大有人在。
南方日報記者梁維春攝
隨著樓市調控政策的深入,目前支橕惠州樓市的主力已經毫無疑問是剛需一族。近日,惠州中原地產發布的調研分析報告也顯示,首次置業和改善置業的剛需族佔比超過65%,用於投資的只有14.3%。
回到幾年前,惠州樓市是深圳客的投資熱土,但這幾年,在樓市調控政策的高壓下,深圳客在撤退,不少投資客的心態發生了變化,一些業內人士也稱投資樓市的『黃金期』已經過去。但作為省內快速發展的二三線城市,仍有一些人看好惠州樓市的發展。
有樓盤投資客佔比下降六七成
日前,惠州中原地產策略研究中心發布了《2013年下半年惠州客戶置業意向調研分析報告》,從購房用途來看,首次置業的自住用途佔據38.45%的比例,改善置業佔比為28.28%,用於投資用途的佔比為14.3%,其餘的用於休閑度假等。
不少惠州樓市從業人員對這組數據感同身受。惠州大亞灣一樓盤售樓中心的置業經理小王稱,他們樓盤開發了四五年了,前幾年剛推貨時,售樓中心停滿了深圳車,90%的客戶來自深圳,這些深圳客中約一成是由於深圳房價太高而選擇在惠州買房的剛需客戶,其餘均為投資客。這樣算來,投資客的佔比超過八成。
小王說,由於近兩三年出臺的樓市調控政策主要是打擊市場投資,投資客逐漸減少,今年我們樓盤重新推出新貨,購房者明顯少了,前來購房的主要是大亞灣區的上班族,投資客的比例只有一兩成。
這一現象在惠州樓市十分常見,特別是在大亞灣和惠陽這一片區,原本高度依賴深圳投資客,導致空置率較高,目前當地的新樓盤主要是在挖掘本地的剛需用戶。在惠城和仲愷樓市,目前購房者中剛需族的佔比較高,一些樓盤的剛需族佔比超過九成。
多位地產業界人士稱,目前投資住宅的人仍然有,但已經大為減少,像前幾年那樣全民炒房的情況已經不再。目前惠州樓市的投資客主要集中在惠東和大亞灣的濱海樓盤,這些旅游地產項目定價普遍不高,投資回報前景看好。
投資者對房價昇值預期降低
自從2011年樓市開始調控以來,近兩年來樓市調控不斷加碼,限購、限價、房產稅等相關政策不斷出爐,並多次重申堅持樓市調控不動搖,這對全國樓市帶來了較大的影響。
惠州樓市同樣發生了巨大的變化。2009年開始,惠州房地產開始昇溫,房價也一直往上走,投資客隨處可見,一些非房企也投身樓市謀求『分一杯羹』。2011年調控政策出臺後,惠州樓市走勢變得較為平穩,房價上漲勢頭得到了一定程度的遏制。
樓市投資客的心態也在發生變化,一些投資客投資放緩,面對樓市調控選擇『先等等看』。市民張先生2011年就想在惠州市區投資一套小戶型公寓,當他看了多套房源後,樓市調控政策出臺了,張先生對此有些擔心,他擔心因為樓市調控導致房價上漲勢頭受到遏制,投資回報率不高。於是張先生選擇『等等看』。一直等到去年底,看到樓市有回暖趨勢,張先生趕緊出手購置了一套公寓。
在一些人的眼中,房地產是暴利行業,一些投資者更是看中這點,存在著投機心理,期待通過房產投資得到財產的快速昇值,然而目前樓市調控的政策旨在打壓樓市投機行為。投資者對於房價的昇值預期也開始降低,一些投資者買房的目的從追求昇值轉變成為追求保值。還有的購房者自住、投資兩不誤,他們傾向於買到房之後自己先住,然後在時機充分的時候再轉手。
售樓人員李小姐告訴記者,以前的一些投資者,有種『土豪』心態,認為買了肯定會漲,投資房產時除了價格外不考慮太多因素,存在不少衝動跟風的心態。而如今的投資者『精明』多了,投資之前,他們會對項目做詳細考察,會考慮價格、地段、交通、周邊配套等等影響昇值潛力的因素。
房地產『去投資化』昇級投資須謹慎
從這幾年各種投資產品的市場分析來看,可以說房地產扮演著一個備受青睞的投資產品角色,對於不少市民來說,目前投資渠道狹窄,例如股市一直變幻莫測,黃金也大起大落,期貨、基金、債券等投資品則對專業知識要求高,不能成為大眾投資產品。而房價的不斷上漲,更是讓很多人覺得投資房產是穩賺不賠的最好選擇。
不過這種狀況正在逐漸受到挑戰。由於政策的持續作用,住宅投資投機需求一直受到抑制。且信貸政策維持對多套置業的高利率,住宅投資回報率持續走低也是不爭的事實。
目前房地產業界普遍認為,調控政策正在令樓市去投資化。住建部政策研究中心主任秦虹認為,政府在控制投資和投機性需求這個方面的政策方向是不會改變的,也就是說差別化的信貸政策、差別化的稅收政策都會對投資和投機性需求的住房進行控制。
業界人士稱,經過長期的價格上漲,房地產現在的投資回報率已越來越低,從某種程度上講,房地產已經不是最好的投資品。
在惠州的一些投資客則已經品嘗到投資的『苦果』。今年以來,不時有早年在大亞灣和惠陽片區投資的深圳客訴苦稱,現在想把投資的房子賣出去,結果發現房子根本賣不出去。這一片區的房源太多,而且受到調控影響,房價上漲的幅度也不大。
樓市調控令不少投資客對市場風險有了更深刻的認識,房地產不再是一個即買即賺的市場,不同的區域不同的產品以及不同的開發商,都能給物業差異性的前景。
投資樓市風險在加大,但仍然有一些業界人士和投資客看好惠州樓市的發展。他們認為,惠州這幾年發展速度較快,而且提出了盡快進入珠三角第二梯隊的發展目標,再加之莞惠城軌、廈深高鐵開通在即,未來惠州房地產還將有一輪較大的昇值空間。
南方日報記者羅銳