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溫州銀監分局承認當地有斷供棄房的現象。新華社發
近日,溫州『斷供棄房』的消息給年末房地產市場和銀行貸款質量增添了巨大的變數。昨日,溫州銀監分局正式出面回應表示,『棄房』現象的確存在,但並未『成潮』,溫州房地產抵押貸款風險總體可控,下行壓力仍需關注。根據《第一財經日報》引述的這份溫州銀監局對42家銀行業金融機構進行的專項調查,溫州『棄房』總數並非外界傳言的1.5萬套,實際總數為595套。
●南方日報記者牛思遠黃倩蔚
數據斷供風險主要集中在『抵押+保證』貸款
溫州銀監局提供的數據顯示,當前,溫州個人住房按揭貸款餘額660.83億元,其中不良貸款餘額4.02億元,不良率為0.61%;商業用房按揭貸款餘額25.03億元,其中不良貸款餘額0.19億元,不良率為0.76%。該局相關負責人對媒體表示,這兩個不良數據『均遠低於同期全部貸款3.68%的不良率,總體風險較小』。
溫州銀監局分析認為,房屋抵押貸款的風險主要集中於『抵押+保證』貸款。截至2013年7月末,溫州市全市純抵押貸款不良率為2.52%,而『抵押+保證』貸款的不良率達7.17%,遠高於同期全部貸款3.85%的不良率。
其中,一手房按揭貸款的風險高於二手房按揭貸款的風險。截至7月末,全市一手房按揭貸款不良餘額為27312萬元,不良率為0.69%,出現『棄房』的為10例;二手房按揭貸款不良餘額為13965萬元,不良率為0.61%,出現『棄房』的為5例。
在『抵押+保證』貸款中,『棄房』共發生共580戶,其中純抵押貸款出現『棄房』共183戶,而『抵押+保證』貸款出現『棄房』共397戶,比純抵押貸款多出214戶。按揭貸款中,一手房按揭貸款的風險高於二手房按揭貸款的風險。一手房按揭貸款出現『棄房』的為10例;二手房按揭貸款出現『棄房』的為5例。
此外,商業用房、高檔住房純抵押貸款風險較為突出。據統計,以高檔住房、廠房、商業用房和普通住房作純抵押貸款的不良率分別為4.71%、3.17%、3.1%和1.84%;而從『棄房』率來看,以商業用房作抵押的貸款『棄房』率也最高,達到0.48%,而以廠房、高檔住房和普通住房作抵押的貸款『棄房』率分別為0.46%、0.4%和0.06%。
析因『棄房』為民間借貸後遺癥
『溫州銀監分局的數據是非常准確的。』溫州天浩置業總經理陳鴻告訴南方日報記者,這些斷供棄房的數字並不大,而且主要是受到前些年民間借貸風波影響,並不能說明溫州樓市風險很大,也遠非外界所猜測那樣的會『崩盤』。
根據溫州銀監分局的分析,出現『斷供棄房』主要原因中,借款人自身經營出現困難、因受擔保鏈風險牽連分別佔了46.14%和14.15%,而真正因房屋價值縮水導致借款人還款意願下降的,僅佔全部房屋抵押貸款不良餘額的8.6%。
而溫州中小企業促進會會長周德文則透露,目前溫州的中小企業仍然處在最困難的時期,這是對溫州房地產影響的重要原因,『溫州民間借貸危機以來,中小企業資金鏈就出現斷裂的情況,今年6月份的銀行錢荒,使得步履維艱的中小企業融資更加困難。』
在陳鴻看來,前些年的民間借貸風波給溫州當地的經濟帶來了衝擊,民營企業出現經營困難,大量借款人自身資金鏈斷裂,無力償還銀行貸款被迫選擇『棄房』。
延伸樓價雖回落仍是『史上最好』
國家統計局9月18日發布的70大中城市房價指數顯示,今年8月,70城市中僅溫州一個城市新建商品住宅價格同比下降2.3%,其餘69個城市均為上漲。而中國指數研究院在溫州抽樣的樣本顯示,2012年1月,溫州抽樣樓盤的平均價格21005元,到2012年月,這些樓盤的均價跌到15565元。總體住宅的價格降幅為25.9%。
『今年溫州平均房價大約2.1萬元/平方米,去年是2.4萬元/平方米左右,下降了10%。』陳鴻介紹,在土地市場,溫州今年新拍出的土地價格也下降了30%-40%。但在價格相對下降的背景下,卻是土地市場和新房供應的井噴。
陳鴻指出,實際上目前溫州樓市『處於歷史上最好的時期』。他透露,今年溫州房價確實有所回落,但從供應量和成交量來看,溫州樓市可謂火爆,超過過去任何一年。『不管是出讓土地還是新上市的商品房,規模上相當於過去三年的總和。』陳鴻說。
根據天浩置業的統計數據,2006年-2011年,溫州每年平均供應的土地規模約在500畝上下,波動在一兩百畝左右,今年新出讓的土地規模則達到了驚人的1800畝。而在新房供應方面,溫州也從過去每年100萬/平方米左右增加到今年的300/平方米。
『外界總喜歡傳言溫州樓市崩盤,這次渲染所謂「斷供潮」也是一樣,其實完全不是這麼回事。』陳鴻表示,看一個地方樓市是否存在『崩盤』風險,只要注意實際交易量就行了。而溫州現在可謂是『供銷兩旺』。
-焦點
溫州銀監分析『棄房』原因
○借款人自身經營出現困難
受溫州民間借貸風波以及外部經濟環境惡化影響,溫州本地民營企業普遍出現經營困難,大量借款人自身資金鏈斷裂,無力償還銀行貸款,導致部分企業被迫選擇『棄房』。
○因受擔保鏈風險牽連
部分經營正常的借款人受擔保鏈風險影響無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任,遂主動選擇『棄房』。
○房屋價值縮水導致借款人還款意願下降
根據目前市場價格估計,溫州普通住房價格縮水幅度約為20%,高檔住宅價格縮水幅度約為40%,商業用房價格縮水幅度約為30%,廠房價格縮水幅度約為30%。隨著房價的持續下跌,部分在房價處於高位時發放的貸款,可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況,從而誘發借款人主動『棄房』。