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不少業內人士認為,價格戰、搶抓剛需等或將成為常態
規模最大的房交會卻沒有誕生規模最大的成交,未來的昆明樓市情況也越發引人思考,未來的昆明樓市將走向何方,為此本報記者多方調查,從供應、成交、房價、區域等方面入手,梳理出今年四季度昆明樓市四大走勢。
供應走勢
100平米以下
剛需產品主導市場
據不完全統計,今年四季度將有將有18個項目上市,其中住宅供應約為220萬平米,商業供應量130萬平米左右,與去年下半年相比有所下降,其中西山區、高新區和官渡區的供應量較大。值得關注的是,下半年呈貢新區的供應量也將超過五華區和盤龍區達到近56萬平米。
據調查,今年上半年,昆明商品房供應536萬平米,成交面積420萬平米左右,供應略大於需求。而下半年,根據過往經驗,10月份之後需求量也會大幅遞減,因此,下半年昆明樓市供大於求的現狀不會有明顯的改變,購房者還是會有一個相對寬松的選擇環境。從房交會上不難看出,今年的住宅市場上,小戶型、小商鋪以及學區房都是購房者追捧的對象,盡管一系列有關二套房、房產稅的政策讓整個房地產市場未雨綢繆,但是在當前的環境下,四季度,120平米以上戶型的推量將會明顯增加,但主推戶型依然會是90平米左右的剛需型產品。
成交走勢
房地產上行周期將終結
今年房交會的意向成交824套,尚不及去年的1034套,一方面購房者越來越理性;另一方面,國家的調控政策讓投資性成交得到抑制。因而不難看出,昆明下半年的成交趨緩將是大勢所趨,一方面傳統的金九銀十並未取得很好的成績,另一方面,潛在有效需求減少、推案量下降、行業上行周期結束都將終結自去年三月以來的持續高漲周期。
如果說去年整個昆明樓市是開發商和購房者相互觀望的話,今年以來,這一觀望的局勢被徹底打破,上半年,昆明樓市住宅市場完成成交近300萬平米,成交價格在8000—10000元/平米,與去年同期對比大幅上昇。下半年,在經過一年多的集中釋放之後,目前市場潛在需求尤其是剛需相對不足,同時開發商捂盤惜售的現象不斷增多將會制約下半年的市場行情。同時,也不排除調控新政(全面擴大提高二套房首付比例和貸款利率)出臺前會出現的購房小高潮。
房價走勢
短期持續小幅走高的可能性較大
8月,昆明房價領漲全國,在房價突破8000/平米的同時,9月份的房交會,不僅特價房源推出,開發商爭搶客源。同時,不少業內人士認為,價格戰開打,搶抓剛需,在昆明樓市下半場或將成為常態,據記者觀察,目前昆明北市區打價格戰的痕跡較為明顯。至祥置業董事副總黃雷認為,未來一段時間,不排除價格戰會成片出現。
另一方面,昆明房價逐漸脫離環線定價,區域性房價的趨勢漸顯,黃雷預計,今年前8月一直持續走高的狀態,應該會一直持續到年底。但是,四季度不會有太大起伏,而且短期持續小幅走高可能性較大,綜合分析,下半年房價的峰值將會達到8600元/平米。
區域走勢
南市區依然會是最火熱的區域
上半年昆明南市區土地出讓面積近500萬平米,是其他幾個區域的總和。而下半年中,各大片區中不少大盤都將開盤銷售,南市區的銀海金岸、尚御、萬科魅力之城、俊發·九夏雲水等都將在下半年發力;北市區的德潤·朗悅灣、俊發城、天宇瀾山也將隨著北部山水新城的塵埃落定而相繼發力;在大盤雲集的南市區,潤城、西南海、萬達廣場、藍光昆侖中心、COCO蜜城等高品質項目也將上演巔峰對決……
總體來說,未來昆明樓市的熱點區域並不會發生太大的變化,傳統的官南、滇池等板塊都將是熱點區域,而北市區北部山水新城的項目供應,將在今年年底到明年纔會徹底爆發。