|
||||
北京商報訊原本被預測或難引發房企拿地熱情的海淀科技園“限房價、競地價”地塊,昨日經過100多輪的激烈競爭後,被中鐵建以18.1億元收入囊中,溢價率近九成,樓面價18562元/平方米,與政府定的1.9萬元/平方米商品住宅銷售限價相差無幾,其高成交價更令不少專家直呼“必虧”。有中介公司人士分析稱,該地塊除限價商品房之外還有部分商業、綜合用地,開發商只能通過這部分用地拿回自己在限價房上虧的成本。
“限房價、競地價”土地出讓是在限定地塊住房銷售價的條件下,開發商競土地價格,按價高者得確定競得人。日前被恆大地產集團競得的朝陽區豆各莊地塊是今年北京首宗不限銷售對象,但限商品房每平方米售價和單套商品房總價的“限房價、競地價”地塊。與該地塊類似,昨日成交的海淀區環保科技園F1住宅混合公建用地除被限商品房售價爲1.9萬元/平方米外,且單套住房總價不超過200萬元,是北京年內推出的第二宗該類地塊。
與豆各莊地塊不同,海淀科技園地塊雖備受關注,但其上市之初幾乎無人問津。北京中原地產市場部研究總監張大偉曾坦言,該地塊預計可供應1000套左右住宅,即使按起始價計算,其樓面價已達9845元/平方米,按照1.9萬元/平方米限價,剔除不可銷售部分,開發商利潤空間不大,理應沒有太高拿地熱情。
令人料想不到的是,在昨日海淀科技園地塊的競價現場,多家房企都顯示出了志在必得的情緒,這也導致該地塊競價100多輪後最後花落中鐵建。巧合的是,中鐵建曾在2010年以14.6億元拍得北京首宗限商品住宅銷售價格的商品住宅地塊,即房山區長陽鎮起步區6號地。該地塊銷售限價均價1.25萬元/平方米,樓面均價6095元/平方米,雖然僅爲限價的五成左右,但當時業內普遍認爲利潤空間有限,連中鐵建相關負責人也表示,將通過使用自己施工隊等方式減少開支增加利潤。
對此,鏈家地產市場研究部張旭分析,從本次土地成交過程及房企參與情況看,房企拿地需求仍然強勁,競爭也十分激烈,以至於出現了平均樓面價非常接近商品房銷售限價的情況。從1.9萬元/平方米的銷售限價和平均樓面價來看,商品房部分可能很難盈利,房企開發壓力較大。
不過,業內也表示,海淀科技園地塊的屬性或可幫開發商減輕一部分成本壓力。有消息稱,該地塊內商業、綜合地塊佔比可能在30%左右。張大偉表示,若以限價商品房樓面價爲1.4萬元/平方米計算,則其中商業、綜合部分樓面價在3萬元/平方米左右。這一價格仍在市場接受範圍。後續北京市場這類地塊供應比例將逐漸增加,房企提前涉足也有利於積累同類型物業開發經驗等。而且,該類地拿地難度相比其他普通商品房住宅競爭強度要低很多。張旭也表示,該類地雖然沒有降低房企拿地成本,但仍對長期以來抑制未來地塊成交價格能起到一定作用。