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在剛剛結束的房交會上,一則廣告著實引起了各方的關注。5888、二環?不錯,就是5888元/平方米,米蘭春天再度拋出了近年昆明二環邊的最低房價,而米蘭春天的開發企業不出所料,正是江東。
又在二環、又是江東!讓人不由聯想到去年年初昆明樓市的開年大戲:俊發·金尚俊園以二環內7600元/平方米的低價開盤,震動昆明樓市,餘波未平,北二環邊的江東禧瑞都便打出6600元/平方米的精裝二環最低價,引萬人瘋搶……『喋血北二環』也曾一度被不少業內人士和購房者認為是昆明樓市『降價』的風向標。
時隔一年多,禧瑞都銷售殆盡,並已經交房;金尚俊園熱銷後,價格也開始水漲船高,而之前傳言的昆明房價跳水卻遲遲未見動靜。如今,江東·米蘭春天再度打出5888元/平方米的抄底價,刷新了禧瑞都的紀錄。更巧的是,據業內人士透露,俊發·金尚俊園也將於近期推出一批特價房源,精裝修8000多元/平方米……這是又一次樓市降價信號?還是理性市場之下,又一個美麗的營銷神話呢?
理性樓市淡定對待5888元/平方米
其實,近期樓市的變化遠不止這些,在全國樓市漲聲一片的大背景下,昆明樓市卻呈現出了差異化的房價走勢。
除了米蘭春天打出驚爆價和金尚俊園精裝價格出乎意料之外,中豪·泛亞國際6500元/平方米起購現房、實力壹方城一環邊6980元/平方米起、恆大·尚峰開盤額外優惠88折、中海·學府路8號推出四重優惠,最高優惠超5%……而另一方面,同德·昆明廣場開盤均價11000元/平方米、銀海·尚御均價9500元/平方米、俊發·灣流海開盤均價超8900元/平方米、海倫國際均價8700元/平方米……這些樓盤價格參差不齊,卻同樣熱銷樓市。而在今年秋季房交會現場,昆明主城房地產項目價格也呈現出上漲態勢,均價基本都在8500元/平方米以上,由此,有購房者甚至猜測,低價只是噱頭,根本買不到。
對此,江東房地產集團副總經理蒲雲飛表示,米蘭春天打出5888元/平方米的低價,首先緣於江東集團對於市場的判斷;其次是集團成立20周年,回饋客戶、回饋社會的表現。蒲雲飛說:『每一個項目都有自己的定位,這決定了項目的規劃、設計和價格等關鍵因素,而即將推出的米蘭春天針對的就是剛需,主力戶型均為兩居室,面積60~100平方米左右,快銷就是企業的目標,價格自然是最有效的策略和武器,而且這絕不是噱頭,11月項目就會面市。』
面對江東·米蘭春天的又一輪價格衝擊,各房企較去年卻淡定得多,也未再出現『一夜打爆售樓諮詢電話』的盛況。中海·學府路8號項目相關負責人在談到是否降價時表示,在樓市逐漸回歸理性的當下,房價出現大漲或者大降的可能性都不大,更多的價格差異或浮動其實緣於項目的前期市場定位、定價和推盤節點。正如中海·學府路8號此次推出的四重優惠活動並非降價行為,而是一種清盤的促銷手段。對於中海這樣的品牌開發商而言,競爭的是品質和服務,而非價格。講究品質的改善性需求纔是中海·學府路8號的目標客戶。
一位資深業內人士認為,就算是剛需,也不是價格為王的買房年代了。他說:『現在就算是剛需買房都要具備兩重屬性,一是自住,二是資產保值、增值,所以挑房子不再只看價格。但是,有多大能耐辦多大事,需求纔是選擇買房的關鍵。經過幾年的調控,一些樓盤的差異已經顯現,有的項目幾年價格漲了不少,而有的項目二手房不但沒漲,甚至出現了賣不掉、降價的情況。所以,面對眾開發企業及項目的各種營銷手段,經歷了市場起伏的購房者在理性市場氛圍下已經不再盲目了。』
而一位購房者很受傷,她說:『去年南市區一樓盤打出了特價,5000多每平方米,和家人慌忙准備好錢,一大早便趕到項目售樓中心買房,可是,所謂的特價房和起價房卻始終沒有見到。由於現場氣氛熱烈,怕自己買不到房,結果還是買了,價格卻是7500元/平方米。』
合理定位、定價應對樓市發展
無論是營銷策略還是噱頭,昆明樓市的價格差異的確顯而易見。同樣是二環邊、同樣的物業類型,價格卻往往相距甚遠。
有業內人士分析,價差主要緣於昆明城市發展和開發水平的不均衡所致。在昆明,區域發展仍不均衡,所以單一按交通環線劃分區域價值並不可取。此外,隨著大量外來開發企業的進駐,品牌效應、企業實力、開發水平、運營能力、物業管理等方面均出現了差距,產品決定價格,房地產開發企業水平參差不齊,價格差異在所難免。加上昆明城市發展和城中村改造尚未完成,地價的差異較大,這也是導致房地產價格差異大的關鍵因素。
對於房價走勢,昆明風之鈴市場諮詢機構CEO石遠表示,不能因為個別項目的價格變化而判斷市場的走向。石遠說:『價格一直是江東集團的殺手?,而米蘭春天拋出5888元/平方米的價格,我認為是基於項目較低的土地成本、針對人群、產品性價比及企業對未來房地產市場走勢判斷等多重因素的共同作用而形成的。項目定位為剛需盤,需要快銷,而剛需人群相對支付能力弱,價格自然是吸引他們的關鍵。這是一種營銷策略,禧瑞都的成功就是最好的證明。此外,項目位於菊華立交旁,東城發展相對滯後,配套和房地產開發不成體系,這也一定程度制約了項目的價格和定位。然而,一個成功的項目並不是品質一定要高、綠化一定要好、價格高低也不一定和房地產產品品質優劣相關。因地制宜地做片區所需要的項目,做適合當下市場需求的項目,就是成功的項目。』
那麼,面對龐大的剛需群體,品質與價格到底孰優孰先呢?
專家分析,對剛需而言,價格還是第一位。剛需人群選房,往往根據工作地點或原有家庭住處縮小包圍圈,再在此包圍圈裡比較價格,類似的產品越接近心理價位,成功率越高。有時候,為了這一心理價位,他們更願包容小細節的遺憾。因此,剛需產品應該首先摸清剛需族的心理價位,選定最合理的價格。反之,中高端購房者或改善型需求人群則更看重產品品質。不少人選房因為戶型朝向不喜歡,願意花更多的錢購買朝向好的那一間。由於多為改善換房,受限購、限貸的政策制約,也導致改善型需求人群購房對品質的要求更為苛刻,而價格則可能並非買房的首要條件,住得舒適纔是他們更在意的。
由此,江東·米蘭春天5888元/平方米或許正是一次精准的營銷,也將對樓市合理定價起到一定的作用,畢竟,越來越謹慎的購房者對項目的要求也越來越苛刻,而糊弄了購房者,競爭之下,也將失去整個市場。
對此,有業內人士認為,年末,房企資金鏈和任務的壓力還將逐漸增大,房價走低的可能性仍然存在,而這只會是個別現象而非趨勢,謹慎的樂觀是業內對樓市普遍的共識。未來,在市場競爭日益激烈的大環境中,個別項目降價、跳水都是正常現象,這是市場優勝劣汰的過程。(春城晚報)