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-延伸閱讀
東莞中原市場研究部中級研究員葉海青分析稱,普通住房價格標準提高,印證了房價上漲的客觀事實,會產生房價繼續上漲的心理預期,這會提升買家入市的積極性。同時,標準提升會促使部分開發商調整推盤計劃,尤其加快鎮區中低檔項目的推貨力度。對於一些售價徘徊在普通住房標準臨界點的項目而言,開發商可能會適度調整價格,讓房子從“豪宅”迴歸“普通住房”以促進市場成交。
不過,葉海青說,由於全國房價連續15個月上漲,市場泡沫累積,風險加劇,海外資金迴流歐美,同時房貸利率全面收緊,部分城市暫停放貸,同時“金九銀十”期間供應量增加,而普通住房價格標準受惠羣體是剛需羣體對價格敏感,當前樓價並不具備進一步上漲的條件,普通住房項目價格更應該回歸理性。
至於在普通住房覆蓋面原本就比較大的二手市場,東莞市房地產中介協會祕書長鄭浩輝則認爲,市民對普通住房價格標準調整不會那麼敏感,對市場不會有多少影響。
能否以總價來劃分普宅?
目前,深圳、上海、武漢、廈門等城市已率先實行以總價爲覈算方式制定普通住房價格的標準,未來這種趨勢將會更加明顯。
東莞中原市場研究部中級研究員葉海青建議東莞也以總價標準劃分普通住房,這樣更符合政策初衷,更有利於支持剛需置業和促進房地產健康發展。
從2005年6月1日起實施的第一份普通住房標準,東莞已經出現了4個版本的普通住房價格標準(其餘三份爲2007年11月1日起實施的版本、2012年9月1日起實施的版本以及今年9月22日出臺的版本)。這些普通住房標準均把各鎮街分爲3個檔次,並且均以單價“論英雄”。
葉海青說,按照單價執行的普通住房價格標準沒有很好地支持剛需購房,而且沒有達到引導、調控房地產的目的。而按照總價覈算的普通住房不但讓更多的剛需羣體享受到政策利好,達到真正扶持首套置業的需求,而且能引導客戶未來購買中低價、中小戶型的產品,也會刺激開發商開發更多中低價、中小戶型的商品房,從而增加市場供應,達到調控、引導房地產長遠健康發展的目的。
各個鎮區的房地產發展不平衡,樓價差異性也較大,以簡單的幾類單價爲劃分33個鎮街(園區),難免捉襟見肘。同時,隨着主流鎮街的土地資源越加稀少,房價在一定階段內仍是處於上漲趨勢,而購買力所承受的總價有限,越來越多開發商將會在產品定位上縮減戶型面積,以便更好地控制後期的銷售總價,若以單價論英雄,如南城、東城、虎門、長安等地的首次置業者很容易就被誤傷了,很顯然,以總價來爲標準覈算普通住房,則更顯合理。
另外,普通住房的價格標準最好區分精裝房與毛坯房。近年來,受品牌品牌商的帶動,東莞精裝房已經達到了一定的比例,精裝房單價至少比毛坯房高出1000元/平方米,所以劃分普通住房價格標準時應該區分對待精裝房。
普宅需滿足三個條件
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普通住房標準需同時滿足三條件:一是住房小區建築容積率在1.0以上(含);二是單套住房套內建築面積在120平方米以下(含)或單套住房建築面積在144平方米以下(含);三是根據各鎮街普通住房平均交易價格情況,按照單套住房建築面積計算,東莞享受優惠政策的普通住房實際成交價格按鎮街劃分爲三類。
一類鎮街:長安、松山湖、虎門、莞城、南城、厚街、鳳崗、塘廈、東城、茶山、萬江,實際成交價低於8654元/平方米(含本數)。
二類鎮街:黃江、石龍、大嶺山、寮步、常平、大朗、樟木頭、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪,實際成交價低於6610元/平方米(含本數)。
三類鎮街:東坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、橫瀝、橋頭、企石、謝崗,實際成交價低於5717元/平方米(含本數)。