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[事件回放]
搬入小區一年多
鄰居始終在裝修
趙女士搬到新住宅小區的一年時間裏,一直受到樓內各家各戶裝修的干擾。有一天趙女士下班回家一開門,被眼前的景象驚呆了:污水已流得滿屋都是,地漏還在不停地往外冒水,房間已不能進人了。趙女士立即給物業公司打電話,並提出索賠要求。物業公司立即派人查看了現場,併到樓上找到正在裝修的工人問明瞭情況。原來是裝修工人爲了省事,把裝修垃圾倒入下水道,導致住在一層的趙女士家下水管堵塞,樓上各單元排出的污水不能及時排走,逐漸由趙女士房間地漏處冒出,造成了損失。雖然這個事件明顯是由裝修工人違規操作造成的,但趙女士認爲物業公司未盡到管理職責,也應該承擔責任,遂向物業公司提出索賠要求。
[物業說法]
合同明確規定物業不該擔責
本例中物業公司要不要承擔賠償趙女士損失的責任問題,關鍵是看物業公司有沒有盡到管理責任,物業公司如果盡到了管理責任,就不應承擔任何責任;否則,物業公司就有責任賠償趙女士的損失。
據瞭解,該小區的《前期物業服務合同》明確規定:物業公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維修、養護。該物業公司的內部維修管理規定,污水管道每月至少清理一次,就在事發前幾天,物業公司纔剛剛按工作計劃完成該樓污水管道的例行清理。所以,物業公司完全盡到了設備日常維護的職責。另外,該小區《臨時管理規約》對住戶裝修也有明確規定:業主裝修前必須先向物業管理單位申報,業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議,並應當嚴格遵守國家和本市有關規定。在樓上業主裝修過程中,物業公司按照規定與裝修業主及施工隊伍簽訂了裝修管理服務協議書,並要求其交納了裝修保證金,還經常派管理人員到裝修現場巡視監察。因此,裝修工人是在逃避物業公司監管的情況下,偷偷將裝修廢棄物傾倒入污水管道中的,這已超出了物業公司的管理範圍及力量所及。所以,物業公司履行了《前期物業服務合同》規定的各項義務與職能,不應承擔任何賠償責任。
[專業評析]
權威部門規定有說法誰的過失誰來賠償
那麼,趙女士家中遭受的損失,應該由誰來承擔呢?建設部(1997)《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第十八條明確規定:“家庭居室裝飾裝修所形成的各種廢棄物,應當按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放及清運。嚴禁從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾裝修居室而產生的廢棄物及其他物品。”
第十九條規定:“因進行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等,應由家庭居室裝飾裝修的委託人負責修復和賠償;如屬被委託人的責任,由委託人找被委託人負責修復和賠償。”因此,趙女士遭受的損失,應當由樓上裝修業主承擔賠償責任,並負責修復;如能明確是受委託的裝修公司的過失造成損失的,裝修業主可以要求裝修公司進行修復和賠償。