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位於杭州石祥路以北的萬達廣場今年賺足了杭州市民的眼球。而熱鬧了大半年的萬達廣場,近期傳來即將在國慶節後首次開盤的消息。最令業內驚歎的是,萬達的商鋪單套價格在300萬~1600萬之間,其中單價最貴的那套,達到了20萬元/平方米。這在杭州的一手商鋪市場中,堪稱天價。
要知道,在杭州目前的鬧市區,一間已經養熟的商鋪,單價也不過20多萬元。那麼,坊間傳言的萬達廣場20萬元天價商鋪是真的嗎?如果屬實,萬達又憑什麼樣的底牌敢賣天價?
杭州正從單中心
向多中心發展
杭州的商鋪格局這兩年發生了相當大的變化。
就在兩年前,年輕人下班後相約逛街逛得最多的,莫過於延安路、武林路上的服飾店、專賣店,這兩條路上的商鋪一鋪難求,甚至連租個商鋪都不容易。那時商鋪的房東也很牛,租期只能一年一簽,租金約在1.2萬~1.3萬元/年·平方米,如果有人要轉手鋪位,轉手費都要三四十萬元。
然而僅僅過了兩年時間,在中原地產商業事業部總經理馬愛萍看來,已經是兩個時代。如今隨着杭州多個區域綜合體的崛起,小年輕們更樂於到居住地附近的商場、超市休閒娛樂。武林路上的商鋪租金已經下滑到8000~1萬元/年·平方米,房東的口氣也不那麼硬了,甚至五年一簽都好商量。
武林路商鋪的變遷,反應了杭州的商業正從一箇中心——武林商圈爲中心,向多中心發展。隨着杭州各個區域的發展,目前像火車東站、慶春商圈、錢江新城等都已經形成自己穩定的居住人羣和消費羣。像今年剛啓用的火車東站,站內一個20多平方米的小鋪,年租金就達到36萬元。兩年前這個區域的沿街商鋪掛價單價約在四五萬元,如今隨着火車東站的啓用,已經達到7萬元/平方米。而火車東站邊上的東方紅街沿街商鋪,兩年前一間80平方米的商鋪,年租金約18萬元,如今的行情約在25萬元以上。
多中心的發展模式,決定了各中心核心商鋪的價值。從這一點上講,未來隨着主力店的開業,吸引了每天固定的人流量後,萬達商圈的金街商鋪將具有足夠的升值潛力。
“熟鋪”模式交付
周邊新增人口將超10萬
截止到2012年底,萬達廣場在全國已經開業66家;到目前爲止,開業73家。從各個城市的開業盛況來看,“萬達廣場,就是城市中心”的話不再只是一句廣告語,而是現實。
2012年8月11日,寧德萬達廣場開業,當天人流量達到57萬;
2013年7月5日,重慶萬州萬達廣場開業,當天人流量45萬;
2013年7月20日,東莞長安萬達廣場開業,當天人流量40萬……
先滿鋪開業3~6個月後,再交付金街商鋪,避免了商鋪的養鋪過程,直接進入“熟鋪”模式,這樣的管理方式,使投資者對投資萬達商鋪抱有信心。
萬達廣場的不斷升級換代,也使其一直保持旺盛的生命力。像2013年的萬達廣場,已經減少零售業態的佔比,特別是減少服飾類零售業態的佔比,同時增加生活類業態佔比,像美髮、美甲、書吧、教育培訓等,使萬達廣場的業態更豐富。
杭州萬達廣場總建築面積約36萬平方米,總投資約55億,是萬達集團在杭州傾力打造的大型城市綜合體。它涵蓋了大型商業中心、休閒娛樂中心、室內步行街、杭州金街商鋪、投資型寫字樓等頂級業態,並將萬達百貨、萬達IMAX國際影院、大玩家、大歌星KTV、超市、杭州本土著名餐飲旗艦店、10~15個次主力店等數百個商家涵蓋在內,從商業、休閒、娛樂、文化、商務等各方面滿足人們的一站式生活享受。
以萬達廣場爲核心、周邊5公里的“萬達商圈”,已經聚集了相當多的成熟小區;而3公里步行範圍內,未來1~3年內即將交付的樓盤超過20個。像德信·曉宸、北海公園、方正·御星、華盛達閱城、天鴻香榭裏、名城博園、濱江萬家名城,以及越秀、融科、旭輝等公司新拿地的項目,未來新增入住人口將超過10萬。這些人口將爲萬達廣場的持續人流帶來強有力的補充和保障。
20萬元天價商鋪
到底值不值
據瞭解,萬達廣場在全國各城市商鋪的售價都不低,但是都創造了銷售奇蹟。2012年11月17日,昆明西山萬達廣場推出金街旺鋪,開盤熱銷17億,創昆明商業地產銷售奇蹟;2013年4月17日,福州福清萬達廣場推出金街商鋪,開盤不到一小時即告售罄,銷售11.8億;2013年4月24日,武漢萬達中心首批產品推出半天,800多套投資類產品全部售罄……萬達廣場所到之處“一鋪難求”,似乎已經成了某種定律。
近日,杭州萬達廣場公佈了即將在國慶後首開的近200套商鋪的售價。主力約在60~160平方米,按項目與大商業的相對位置被分成了一環、二環和三環,其中一環因直面萬達自持的大商業,售價最高。整個金街商鋪單鋪價格在300萬~1600萬元。
如果僅以總價和麪積來測算,這批首開的商鋪單價約在5萬~10萬元/平方米之間。事實上,不一定面積最小的,總價就最低,這樣的測算不是很科學,但這個價格還是能從側面看出萬達廣場金街商鋪的單價輪廓。
以這樣的單價來比較,它會比目前杭州最熱門區域的沿街商鋪要低。據記者瞭解,杭州目前幾個大商圈周邊二手商鋪的價格大約在7萬~16萬元/平方米。但是又比普通的小區沿街商鋪要高,像萬達廣場周邊小區,二手的沿街商鋪目前在售價格約在5萬~6萬元/平方米;西湖區的二手沿街商鋪賣到7萬~8萬元/平方米。而像慶春銀泰邊的西子國際,底商在售價格約在8~10萬元/平方米,上半年的銷售業績也是相當不錯。
如此看來,萬達廣場的定價相對理性。而傳言中萬達廣場20萬元單價的天價商鋪,記者也從萬達得到確認。
首先是位置絕佳。這樣的鋪位,肯定處在人流量最集中的區位,即便什麼也不做,只純粹用於廣告位出租,以每天5萬~8萬人流量來計,它的租金也相當可觀。
其次,以如此絕佳的地段,加上萬達廣場獨特的“訂單式商業地產”模式,使其基本不愁租賃,而最黃金地段的黃金旺鋪,自然也是很多知名品牌追逐的對象,無論是買或租,這樣的鋪位都只會漲不會跌。
有業內人士分析,20萬元的天價商鋪,在杭州的一手市場中並不多見,而它所吸引的買家心態,正如前段時間開發商拍華家池的地,越稀有、越想擁有。
驗資即將啓動
至少100萬~200萬元打底
在剛過去的中秋小假日,記者來到位於杭行路的萬達廣場現場售樓處,購房者絡繹不絕。記者隨機採訪了幾位來訪者,發現他們對萬達廣場商鋪的價格均表示可以接受。記者還了解到,對普通投資客來說,300萬~800萬元的商鋪吸引力是最大的。
一位從事手機零售業的徐女士表示,從朋友那裏聽說萬達廣場商鋪要開業的消息,她叫了幾個朋友一起趕過來看看。徐女士在杭州已經擁有好幾家手機門店,她打算買一間萬達廣場的商鋪,考慮再開一家手機店的分店,即使暫時不開,租出去收益也很可觀。當然,徐女士最看中的是萬達廣場在全國的發展趨勢。她對去過的幾個城市裏萬達廣場的熱鬧場面印象很深,因此,也希望能擁有一間杭州萬達廣場的商鋪,但不知能不能買得到。
據瞭解,萬達廣場將在9月26日啓動驗資活動,需要意向客戶將至少100萬~200萬元存入指定銀行,之後,萬達廣場金街商鋪的首次開盤將在國慶後拉開帷幕。杭州的市場是否能接受萬達廣場?答案几乎是肯定的。