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這也導致一些粗制濫造的主題公園相繼出現,『主題公園+地產』模式風險很大。很多開發主題公園的公司乃至地產商根本不關心將來做成什麼樣的主題公園,只想拿出一個主題公園項目的方案,通過它去向政府拿地,拿到地之後主題公園建不建不一定,或者隨心所欲地建,但最終十有八九根本就不是原來方案中的那個主題公園。
不僅地產需要主題公園,主題公園也一樣需要地產支持。主題公園之所以嚴重依賴於地產,主要原因在於主題公園是一種一次性投入大、市場培育期長、營運成本高且投資回收慢、需要持續性投入的產業。國外主題公園是電影等產業鏈的延伸,其涉及地產的內容,則主要是酒店、商業街等。因為國外居民大多不願居住、工作在主題公園周邊,因此商品房和寫字間的建設少之又少。但是在中國則不同,主題公園周邊人流量大、交通便捷、環境優美,對於城市居民來說,在一個夢幻般的主題公園邊上居住,是一個不錯的選擇。
主題公園通常不會孤單單地佇立在城市的一角,而是會與其他旅游景點遙相呼應。這給略顯頹勢的房地產帶來了商機。正所謂『三招鮮吃遍天』,地產商們借著主題公園名義建酒店、度假村、主題住宅是最常見的做法。
據悉,沈陽某薰衣草主題公園,在一期建設後就馬不停蹄地開始建設二期工程,而工程的主題便是五星級的酒店和劇場。樂天室內主題公園要等到2018年纔能計劃動工,主題公園地塊的商業地產項目於2014年就可以首批開盤銷售了。位於旅游區的大連發現王國,則在旅游區內建起了別墅園區,將以度假村的方式銷售。
思考實現雙贏未嘗不可
人們都希望主題公園能夠獨立生存做好自己,但是一些現實問題短期依然很難解決。主題公園投資巨大,後期的維護、運營、推廣費用又高,這麼巨大的資金如果不能回籠,那麼這筆錢從何而來,單純的門票收益恐難維持。房地產項目能不能為了主題公園的生存,在前期適當打些擦邊球實現雙贏呢?
『讓主題公園完全與地產脫鉤,是我們的願望,但實現願望也許還要走一條漫長的道路。根據我國目前文化產業和旅游產業的發展速度,像迪士尼一樣的知名主題公園目前還是鳳毛麟角。那麼讓商業地產和主題公園之間形成一個互動雙贏的良性關系也不無可能。如果適當投資與酒店、度假村、動漫基地等產業鏈相關的地產項目,如果能幫助主題公園渡過運營難關,或許也是實現雙贏的一種辦法。』遼寧大學文學院教授李東說。
近郊經濟的發展最大難題就是人流量不足,沒有人流量就形成不了規模消費。主題樂園加上周邊的商業店面,能夠保證人流充足。有人在這工作就要有人在這生活,因此適當的商業地產就會突破發展當地經濟和完善居民生活的瓶頸。主題公園給旅游地產創造了昇值空間,形成可持續昇值效應,旅游地產的出現也是市場必然的選擇,二者可以成為相互促進的必要條件。
有專家認為,開發商以『游樂項目』吸引地方政府立項『主題公園批地』的這種趨勢是從2000年開始顯現的。一些主題樂園也確實在這樣的情況下建設起來,並將這種先進的城市娛樂模式引入了二三線城市。只要施以監督,就能使開發商持續開發主題樂園項目,防止將樂園項目『縮水』。再加以合理的指導,突出主題公園的個性,吸引消費者,最終走上良性發展的道路。
或許讓主題公園成為旅游、文化產業鏈條上的一部分,在鏈條本身多找增長點,突出文化創意內涵層次,讓主題公園真正實現自負盈虧,纔能讓主題公園和商業地產徹底脫鉤,回歸本真。
背景提示
從1989年第一家主題公園『錦繡中華』的誕生,到如今的上海迪士尼開建夢工廠落戶,中國主題公園建設從自創品牌到引進品牌,經過了20餘年的發展。從最初的華僑城,到後來的華強集團,加之如今萬科、世茂、碧桂園、中弘地產等房地產大佬,都紛紛涉足以主題公園為主的旅游地產。
然而正當主題公園在全國各地如火如荼建設的時候,人們發現盡管媒體上滿眼都是主題公園的廣告宣傳,但事實上拔地而起的卻是主題公園邊上的一棟棟商業地產,而主題公園主體遲遲沒有動工,甚至很多公園最終成為了爛尾項目。商家們是真的要建設主題公園嗎,還是僅僅依靠主題公園圈地建樓,讓主題公園成為售樓的噱頭?很多人認為這都是商家們『掛羊頭賣狗肉』的伎倆。也有人說商業地產纔是主題公園服務大眾的財力支橕。那麼商業地產和主題公園究竟誰是羊頭,誰是狗肉?請看本期新聞調查。
新聞鏈接
世界上第一家現代主題公園——迪士尼樂園
迪士尼樂園於1956年開業,此後,在美國和海外又陸續開了5家,分布在4個國家和地區的迪士尼主題公園。
2005年9月12日,香港迪士尼樂園成為中國第一座迪士尼主題公園,而迪士尼公司已落實計劃在中國上海川沙鎮建設另一個主題公園,惟名稱或許不再以『迪士尼』相稱。截至2010年3月,美國加利福尼亞州、佛羅裡達州,法國巴黎,日本東京,中國上海、香港6處地方建有迪士尼樂園。
資格最老的是加州的洛杉磯迪士尼樂園,建成於1955年。在五大樂園中,位於美國佛羅裡達州奧蘭多的迪士尼面積最大,佔地12228公頃,全部玩下來,最少要5天;其次是位於巴黎馬恩河谷的迪士尼,面積2023公頃,有『迪士尼樂園』和『華特迪士尼影城』兩個主題公園;香港迪士尼樂園最小,佔地126公頃,僅為佛羅裡達州的百分之一。
門票方面,五大迪士尼價格由高到低依次是:美國佛州迪士尼每個主題公園約466港元,迪士尼內一共有5個主題公園和2個水上世界;加州迪士尼約413港元;東京迪士尼約385港元;巴黎迪士尼約381港元;香港迪士尼最便宜,大人350港元,小孩250港元。
在迪士尼世界中,設有中央大街、小世界、海底兩萬裡、明天的世界、拓荒之地和自由廣場等。中央大街上有優雅的老式馬車、古色古香的店鋪和餐廳茶室等。迪士尼世界把嚴肅的教育內容寓於娛樂形式之中,豐富而有趣,每年都要吸引游客近2000萬人次。但不言而喻,到迪士尼世界,特別是埃布克特中心一游,是要大大破費一番的。
記者孫大衛文記者鄭磊攝