中大戶型住宅市場的需求旺盛

　　搶閘開賣的一手新盤價格高於購房者預期，回流二手樓市的買家不斷增加

　　隨著『金九銀十』拉開大幕，廣州一手新盤進入密集推貨期，房地產市場熱度持續走高。但從供應量來看，新貨主要集中在外圍板塊，如蘿崗、南沙、花都、增城等區域。中心四區一手新貨仍處於『空檔期』，仍維持貨量少、戶型偏大、價格高的局面。不少地處成熟區域的住宅項目，其售價基本超過3.5萬元/m2，套均總價多為300萬元以上，120平方米以上中大戶型產品起步總價更高。

　　與此同時，受制於銀行貸款額度緊張和『雙合同』泛濫，『即使是首套房其實際首付也基本在五成以上』，買家所要承擔的首付壓力正在增大，入市門檻暗中昇高。在多重因素的影響下，原本被一手新盤搶客的二手樓市，卻也顯得有些反常。據業內人士介紹，部分已經搶閘開售的一手新盤價格高於購房者預期，『一手房買家回流二手樓市的情況還在繼續。』文/圖：記者王雯倩

　　市況速遞

　　傳統『小淡季』

　　地王周邊成交不降反昇

　　根據過往經驗，一手樓市的傳統銷售旺季『金九銀十』都是二手樓市的『小淡季』。據業內人士介紹，由於客源被密集加推新貨的一手住宅項目分流，進入9月份，盡管二手房價仍未出現松動，但全市二手房的成交量都出現不同程度的萎縮，卻是不爭的事實。

　　『根據我們的成交數據統計，9月1日?17日比8月同期少了11%的成交量，一手新盤推貨加密對二手樓市的成交衝擊明顯。』滿堂紅研究部高級經理周峰接受采訪時表示，各區的二手房成交速度均有放緩的跡象。不過，與往年『金九銀十』不同的是，今年有個別板塊的二手房成交量不降反增。據中原地產市場部主任黃燕飛介紹，雖然9月份二手房整體成交量出現環比銳減，但一些『地王』周邊的一手住宅項目開價較高，致使一、二手價差加大，『堅持要在「地王」周邊置業且預算有限的「剛需」買家傾向選擇價格更接地氣的二手房，一手房買家回流二手樓市的情況還在繼續。』

　　改善型買家入市更積極

　　近期，改善型買家入市積極性有所提昇，合富置業市場經理梁燕明表示，與『剛需』型買家只是關注滿足自身居住需求不同，影響『非剛需』型買家入市的主要因素是政策和樓市表現，今年一季度末二手樓市即走出一波『末班車行情』的交投高潮，再加上近幾個月樓價持續走高，促使以樓市表現為入市依據的改善換房等非首置『剛需』型買家加快出手。

　　據合富置業成交數據分析，近一個月以來，中心四區二手中大戶型住宅市場成交熱點落在200萬?400萬元，佔中大戶型成交的五成，而總價在400萬?600萬元以上的二手優質中大戶型物業交投也相當旺，成交佔比亦超20%。

　　六成中大戶型成交集中中心四區

　　從二手樓市中大戶型交投熱點分布來看，天河、海珠、越秀、荔灣這四個一手新貨最缺貨的市中心區，是目前中大戶型二手市場的交投熱點。多達六成的中大戶型二手住宅成交個案落在中心四區，尤其是天河北、珠江新城這些一手新貨不多的區域，近期二手大中戶型住宅交投都相當活躍。如帝景苑、南天廣場等樓盤單價未超過3萬元/m2、價格較具吸引力的電梯三房，獲得了改善換房及首置一步到位等自住型購房者的青睞。

　　超五成換房客一次性付款

　　據了解，現時出手購入中大戶型物業的買家，多是『不差錢』的實力客戶，無懼商貸放款難題。合富置業成交數據顯示，在近期購買120平方米中大戶型物業的改善型個案當中，多達51.1%的個案采用一次性付款的方式購房。

　　在房貸額度偏緊的市況下，一次性付款型買家反而較按揭買家擁有更強的議價能力。合富置業鴻翔分行主管王伯略表示，近期成交一套天河北帝景苑121平方米的三房單位，業主最初放盤價僅290萬元，因看好後市，反價到300萬元。『這套單位同時有幾個買家看中，但只有一位買家能一次性付款，其他幾位都只能按揭購房。』後來，業主擔心將物業賣給按揭買家後需等很長時間纔能收齊樓款，於是小幅降價到295萬元將物業賣給一次性付款的買家。

　　新動向

　　商貸放款難

　　業主『寬容』買家選公積金貸款

　　采訪過程中，多位業內人士均表示，早前備受關注的商貸放款難仍在影響市場成交，『現在能貸到款的銀行就幾家，放款時間長短則要靠運氣、拼人品了。』而在商貸放款慢的現實面前，越來越多業主開始放松對買家付款方式的『硬性要求』，從不接受買家以公積金貸款按揭形式付款，到能接受買家以組合貸或純公積金貸款購房。據統計，9月1日?17日，通過滿堂紅地產促成的二手住宅交易中，一次性付款的比例為27.1%，公積金貸款的比例為20.4%，純商業貸款比例為21.0%，組合貸款比例為31.5%。

　　周峰指出，今年7月份，買家一次性付款的比例曾高達36%，其比例較受到『政策末班車』刺激的3月份還要高。而從8月份開始，選擇公積金貸款的比例開始逐步增多，『主要是因為商貸放款難，其放款速度甚至與選擇純公積金、組合貸款的時間相差無幾，有的純公積金貸款放款還比商貸要快。』因此，除了堅持要買家一次性付款的業主，現時能接受買家貸款購房的業主，都能接受其選擇公積金貸款或組合貸款。

　　節後行情

　　看漲預期未變或現量價齊昇局面

　　談及眼下的二手樓市『小淡季』何時結束，中原地產黃燕飛表示，最快也要等到10月中下旬纔見起色，而在成交量和成交價方面，如無新調控政策出臺，第四季度的二手樓市將出現量價齊昇的局面。反觀業主，其反價幅度也會從眼下的3萬?5萬元略有上漲。

　　此外，根據去年樓市表現來看，四季度是改善型換房客、高端實力買家集中入市的旺季，往往會帶動中大戶型二手住宅交投進一步昇溫。而從目前市場情況分析，從『金九銀十』持續至年底，中大戶型二手住宅交投有望進一步昇溫。

　　從成交均價來看，眼下中大戶型的二手房與去年同期相比，漲幅高於大市整體水平。合富置業市場經理梁燕明表示，與今年3月相比，目前120平方米以上二手住宅的成交均價已出現多於一成的漲幅。『盡管價格有所上漲，但在看漲預期的驅動下，中大戶型住宅市場的需求仍比較旺盛。』而業主則普遍看好後市，降價意願不大，再加上一手市場的影響，將對中大戶型二手住宅價格構成有力支橕。