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一、家住河北區錦繡園小區的某業主反映,由於入住時間較久,該小區電梯發生損壞,但該業主所住樓門內197戶有維修資金,其餘74戶沒有維修資金,這種情況能否動用維修資金進行維修?爲什麼會出現這種情況?
答:這種情況是可以動用維修資金進行維修的,根據《天津市商品住宅維修基金管理辦法》規定,房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造,維修費用應當由受益業主共同分攤,已交存維修資金的業主可以從個人賬戶中直接劃轉,未交存維修資金或維修資金賬戶餘額不足的業主個人須補足本次維修工程應分攤費用。
一般來講一些老舊商品房項目會出現這種情況,這主要是由於該項目的房屋出售時段處於房屋專項維修資金新老政策交接時點。我市自2003年1月1日開始建立房屋專項維修資金管理制度,對於2003年以前建成的商品房維修資金交存問題,我市出臺了維修資金追繳政策,即從1996年7月24日至2012年12月31日之間出售的商品房,要向開發建設單位追繳商品房維修資金,但由於部分開發建設單位因經營不利造成資金短缺、倒閉、轉產;業主大會自主維權意識淡薄等原因,造成該部分商品房維修資金追繳不到位。因此會出現一些項目只是部分房屋建立了維修資金的情況。
二、如果首期交存的維修資金用完了怎麼辦?
答:根據《天津市物業管理條例》規定,未建立專項維修資金或者專項維修資金餘額不足的物業項目,業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。業主應當樹立理性的住房消費意識,依據法定程序主動履行交存義務。
三、當小區出現以下情況時,如何辦理維修手續?
情景再現1:某小區一幢高層樓電梯突然停運,經專業部門檢查後需要更換一個價值1萬元左右的配件,申請使用房屋專項維修資金需要整幢樓受益業主雙三分之二以上簽字確認,而入戶簽字時間過長,根本無法快速解決,給業主正常生活造成影響。
情景再現2:某小區一幢樓房屋外檐發生脫落情況,物業公司制定了維修方案,決定動用房屋專項維修資金進行維修,入戶簽字時,某些業主認爲其不屬於受益人,拒絕簽字分攤費用,達不到“雙三分之二”以上的確認比例,導致無法維修,影響業主的住用安全。
答:當物業項目發生共用部位、共用設施設備受益人無法界定或突發緊急情況時,爲有效解決屋面漏雨低層業主不簽字、電梯突發停運以及外檐脫落受益範圍難確定等影響業主住用安全的急、難問題,2010年我市出臺了《天津市房屋應急解危專項資金管理辦法》。房屋應急解危專項資金是政府爲已交存專項維修資金的物業項目建立的,不需要業主交存,資金來源於全市房屋專項維修資金統一存儲產生的增值資金。專項用於房屋共用部位和共用設施設備的緊急搶修工程,以物業項目爲單位統籌使用,由業主委員會或物業服務企業提出申請,經區縣房地產主管部門現場查勘、確認後使用,改變了必須由受益業主“雙三分之二”簽字確認的形式,充分體現了資金應急保障作用,切實解決羣衆的實際困難。
四、房屋應急解危專項資金是按戶建立的嗎?
答:不是,房屋應急解危專項資金是按項目建立的,市房屋維修資金管理中心在代理銀行開立全市房屋應急解危專項資金專戶,併爲已提取建立房屋應急解危專項資金的物業項目設立明細賬。業主委員會或者其委託的物業服務企業可以根據業主意見,統籌使用該資金。
五、房屋應急解危專項資金的使用範圍?
答:房屋應急解危專項資金主要用於共用部位和共用設施設備無法正常使用、危及人身安全等緊急情況和無法界定受益人時的維修。物業項目發生以下情形之一的,可以使用該項目的房屋應急解危專項資金:
1.房屋局部屋面滲漏,外檐脫落,道路破損、塌陷等受益範圍、責任人無法界定的。
2.突發電梯故障、排水管道漏水等影響業主正常使用和住用安全的。
3.經業主大會同意的其他共用部位、共用設施設備緊急維修項目。
六、房屋應急解危專項資金的使用程序?
應急解危專項資金是以物業項目爲單位統籌使用,具體申請程序如下:
第一步,提出申請。業主委員會或者其委託的物業服務企業根據業主意見,以書面形式向項目所在區、縣房地產管理局提出申請;
第二步,現場查勘。區、縣房地產管理局派人到項目現場查勘、確認後,出具覈實意見,對屬於房屋應急解危專項資金維修範圍的予以備案;
第三步,組織維修。業主委員會委託物業服務企業或者相關管理單位自行組織維修;也可以委託區、縣房地產管理局代修。
第四步,驗收結算。工程驗收合格後,物業服務企業或者相關施工單位到市房屋維修資金管理中心辦理工程結算。工程費用經業主委員會確認後,從該項目的房屋應急解危專項資金明細賬中列支。
七、如何組織維修工程的現場查勘?
答:區縣房地產管理局在接到業主委員會或者其委託的物業服務企業使用申請後,當日內指派2名查勘人員到物業項目現場查勘,出具查勘意見,屬於房屋應急解危專項資金使用範圍的2個工作日內予以使用備案。如遇突發緊急情況的,區縣房地產管理局當場根據查勘結果出具覈實意見,屬於房屋應急解危專項資金使用範圍的當日予以備案。
八、如何確定搶修工程施工單位?
答:物業服務企業可以自行搶修或者委託施工單位搶修,無法自行聘請施工單位的,也可以委託區縣房地產管理局組織代修。由區縣房地產管理局組織代修的,應從天津市房屋專項維修資金管理系統(www.tjwxzj.com.cn)中設置的全市緊急搶修工程施工單位備選庫中隨機抽取施工單位。入選全市緊急搶修工程施工單位備選庫的施工單位全部具備相應專業資質等級、房屋修繕經驗和應急排險能力,是天津市房屋維修資金管理中心通過對施工企業的服務水平、維修經驗、施工質量、服務範圍等方面進行綜合評價後最終確定的。
如您想及時瞭解有關天津市房屋專項維修資金管理方面的法規、政策,可登錄天津市房屋專項維修資金管理信息網(www.tjwxzj.com.cn)進行查詢,也可撥打天津市房屋維修資金管理中心政策諮詢電話:58822989、58822987。如果您認爲物業服務企業、業主委員會在申請使用專項維修資金中存在違規操作情況,可撥打天津市房屋專項維修資金管理中心投訴電話:58822900。爲方便廣大居民諮詢有關維修資金使用方面的政策,天津市房屋維修資金管理中心特開通了諮詢郵箱:tjwxzjzx@126.com,您可以將問題發送到該郵箱。