|
||||
恆盛地產控股有限公司(000845.HK,以下簡稱“恆盛地產”)管理層在年初重整旗鼓的決心,並未收到理想反饋。截至目前,公司依舊未能擺脫銷售低迷的態勢。
根據恆盛地產發出的最新一期通訊,前8個月,公司累計實現合約銷售額46.5億元,同比下降達到40.6%;累計實現合約銷售面積40.9萬平方米,同比降幅55.5%。其中公司重點佈局的上海、長三角、環渤海、東北地區等四大區域,在今年至今全線覆沒。
低迷的銷售業績,緊繃的資金鍊,加之受前集團主席張志熔捲入中海油收購加拿大石油公司的內幕交易案等負面消息的影響,恆盛地產年內接連被穆迪、標普等多家機構所詬病,並被冠以“年內表現最差內房股”。
恆盛地產以沉默姿態迴應外界一切質疑,其公司品牌部相關負責人對時代週報記者稱,公司領導不在,短期內不能對此事作出迴應。而公司對於財務指標安全及銷售計劃等,都在中報中有所提及,所以不多對外贅述。
嚴重依賴借新款還短債
從公司截至8月底的數據來看,在銷售額方面,其中環渤海地區降幅最小,但也有18.4%,東北地區的降幅最高,達到67.7%。而在銷售面積上,東北區域的降幅亦最大,達65.2%,上海區域次之,降幅達61.9%。
今年初,恆盛地產曾制訂110億元的全年銷售目標,但前8個月僅完成42%。“以此速度,公司很難完成全年指標。”招銀國際在近期一份報告中如此點評。
“隨着市場目前趨穩,今年上半年多數其他受評開發商均有不錯的銷售業績,而恆盛地產銷售額下降較爲嚴重。”9月9日,穆迪投資者服務公司宣佈,已將恆盛地產的公司家族評級從B3下調至Caa1。同時將恆盛地產的高級無抵押債券評級從Caa1下調至Caa2。上述評級展望均爲負面。
不約而同,海通證券日前一份報告也稱,“如果其旗艦項目上海灣不能在2013年下半年如期投入銷售的話,很有可能該公司將連續第四年不能完成銷售目標,在業內實屬罕見。在2010年至2012年的時間裏,恆盛地產已經連續三年未達銷售目標。”
“管理層不願大力促銷優質項目,但又不能快速處理缺乏吸引力的項目,導致跌入慢週轉的陷阱。建築進度慢、投資者信心消失和融資難度增加形成了惡性循環。”海通國際的分析師認爲。
在銷售現金迴流不理想的情況下,尋找有效的融資途徑,成爲恆盛地產的頭等大事。
時代週報記者根據公開資料進行梳理,自去年底,恆盛地產多次在國內藉助高成本的信託進行融資,其中2012年11月16日起的一個半月時間裏,公司先後發售三款收益權集合資金信託計劃,累計募集資金約17.5億元。今年4月7日,恆盛地產再次嘗試信託融資,通過中融?融盛一號集合資金信託計劃募集資金12億元。
今年上半年,恆盛地產還曾發行總計4億美元的五年期美元債券,票息達到13.25%,創今年內房股中發債利率之最。此外,公司新增銀行貸款61億元。
頻繁融資,也促使恆盛地產的負債情況一直不容樂觀。恆盛地產2013年半年報數據顯示,公司資產負債率則從去年底的68.8%上升至78.5%。
“即使2013年上半年恆盛地產發行了債券,其流動性仍然進一步惡化。”穆迪助理副總裁、分析師樑鎮邦分析稱,截至今年6月底,恆盛地產的現金結餘從去年底的33億元降至29億元。與此同時,其短期債務卻從61億元升至81億元。因此,該公司的現金/短期債務覆蓋率從54%降至36%左右。
在樑鎮邦看來,恆盛地產的債務到期情況在受評開發商中最弱,“恆盛地產今年上半年的收入改善,從2012年上半年的13.4億元大幅增至29.5億元,但增長的原因是2012年上半年基數較低,此外,恆盛地產上半年的收入與174億元的總債務相比,水平依舊很低。”恆盛地產的短期債務佔總債務的47%左右,加大了其再融資壓力。
而標準普爾的報告也點評稱,“恆盛地產很容易受到信貸緊縮的衝擊,因爲它嚴重依賴於新借款來償還短期負債。”
“要降低短期債務的比例,努力降低資金成本。”恆盛地產董事會主席程立雄也在今年年中主席報告書中坦承,要嚴格控制淨借貸比例於合理水準上,保持公司財務上的穩健和安全。
兩年半“零拿地”
資金層面的侷促,令恆盛地產旗下多個項目處於停滯狀態。
時代週報曾在去年11月《恆盛地產短期負債近百億多項目停工》一文中報道,2009年,恆盛地產曾以19.7億元收購的南京三汊河項目,仍未上市;2011年,恆盛地產以6.6億元收購江蘇演藝文化產業股份(下稱“江蘇演藝” )54%股權,並號稱將投資250億元開發南京創意文化產業基地,至今尚未開展實際業務;此外,恆盛地產旗下的南通熔盛大廈,由一幢52層高寫字樓和一幢48層高五星級酒店組成,原定2011年12月竣工,但項目早已停工半年。
直到日前,公司南京三汊河項目才傳出今年10月即將入市的消息,而南通恆盛廣場的主體結構自2009年開工以來,仍在地面以下。
事實上,除了在建項目進展緩慢外,恆盛地產近兩年在土地收儲方面也走向停滯。
“在2009年大規模收儲土地後,恆盛地產活躍度急速下滑。”上海當地第三方地產數據機構分析人士對時代週報記者介紹稱,2009年恆盛地產在上海及周邊動作還是比較兇猛,全年拿地金額超100億元,其中光2009年最後一天搶到的南通地王項目,地價就有33.5億元。但隨着2010年調控開始,公司開始進入收縮狀態,全年耗資28億元拿地,而2011年起,公司拿地動作幾近停擺,“與這兩三年很多房企高歌猛進拿地衝擊一線相比,反差很大,恆盛地產純粹是靠吃老本維持。”
時代週報記者查閱公司公告發現,恆盛地產上一次購地動作還是在2011年4月,公司爲2010年在大連收購的一個小規模項目收尾。時至今日,恆盛地產在土地市場上的沉寂時間已達兩年半之久。
“考慮到政府繼續嚴厲調控房地產市場和可能出現的市場風險,爲確保現金流安全和財務穩健,公司沒有增加新的土地投資項目。”恆盛地產方面在回覆公司土地策略時稱,公司土地儲備充足,按現有的開發速度,夠滿足未來五年以上的開發所需。對於未來,公司會擇機增加一些低成本、快速週轉型、並能滿足公司項目投資回報要求的土地投資項目。
恆盛地產最新一期通訊數據顯示,截至8月底,擁有總土地儲備1575萬平方米,平均樓面地價爲1309元/平方米。
“吃老本”漸被甩出第一陣營
“但需要注意的是,最近幾年不拿地使得恆盛地產逐漸被甩出房企第一陣營,‘輕一線、重二三線城市’的結構佈局也很難得到優化。”上述第三方機構分析師稱,從恆盛地產中報數據看,公司土儲分佈在12個城市的28個項目中,其中一線城市佔22.2%,而二、三線城市佔比高達77.8%,但恆盛地產的執行力和影響力,又不足以在二三線城市與大開發商抗衡。在2008年前後,恆盛地產位居全國房企領先地位,與萬科等龍頭房地產企業規模相當。而在萬科近兩年邁進千億元銷售門檻之後,恆盛地產仍然徘徊在百億元的級別。
而在業內看來,恆盛地產最近幾年在土地市場上幾乎銷聲匿跡,與公司的高層動盪不無關係。2012年7月,公司大股東張志熔突然被捲入中海油內幕交易一事。2012年11月,熔盛重工與恆盛地產同時發佈公告,宣佈張志熔辭去在這兩家公司的管理職務。當日熔盛重工股價跌6.67%,恆盛地產跌3.23%。
張志熔辭去恆盛地產的主席一職後,曾在政府機構任職的公司高管程立雄接任,而公司的風格也越來越謹慎。公司仍然依照2009年前後收儲的土地進行佈局,繼續“吃老本”。
“對公司治理的擔憂,難以緩解。”申銀萬國一份報告就擺明了市場對恆盛地產公司治理能力的擔憂,“張志熔辭職後,公司經營管理團隊也並未發生大的變動,短期內執行力改善可見度仍然較低。”