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物業維修資金
截至今年7月,廣州市物業專項維修資金歸集額104.8億元,累計使用1億元左右,僅使用了約1%,其餘的都存在銀行,這也意味着99%的物業維修資金正在“睡大覺”。
廣州市人大常委會主辦的羊城論壇昨日開講物業維修資金,物業維修資金使用難遭遇市民吐槽。人大代表和市民反映,使用維修資金須經“三分之二”業主同意,導致維修資金使用難。據悉,廣州市審計局正在對廣州物業維修資金使用情況進行審計,嚴查挪用、違規使用等情況。
●南方日報記者鄭佳欣實習生田博
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人大代表質疑維修資金使用率低
在論壇上,廣州市人大代表葉雪文質疑說,廣州建立物業專項維修資金制度已有15年,但是資料顯示,到去年10月廣州全市81多億元專項維修資金,只用了不到8000萬元。“使用率很低,是否說明維修資金沒有發揮到應有作用?”
廣州市物業專項維修資金管理中心主任黃光華向記者介紹,截至今年7月,廣州市物業專項維修資金歸集額104.8億元,累計使用1億元左右,僅使用了約百分之一,其餘的都存在銀行。
黃光華向記者解釋道,這樣的使用率是基本合理的。廣州大部分住宅小區房屋尚未進入密集維修的階段,申請使用這筆資金的量較少,而從全國範圍看,其他城市使用率也僅是1%、2%的比例,“有的甚至只有百分之零點幾”。他表示,從去年起廣州實行開發商預交維修資金的措施,維修資金總量比原來提高了170%,如2012年就高達近30億元,歸集量大大提高,與使用量的比例相差更大。
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“三分之二”業主同意規定卡住維修資金使用
維修資金使用難在昨日論壇現場飽受市民吐槽。
廣州市人大代表、國信信揚律師事務所主任律師林泰鬆說,按照相關規定,住宅專項維修資金應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意後才能使用,這也導致物業維修基金使用程序難以啓動。
林泰鬆指出,目前一些大型住宅小區動輒成千上萬戶業主,“要湊齊三分之二業主的簽名同意即使一年也跑不下來”。
林泰鬆建議,應該簡化物業維修基金使用程序,只要提出方案,主管部門實地查看屬實,公示期間沒有業主反映不同意見,就可撥付實施。
對此,黃光華解釋說,要求兩個“三分之二”主要是爲了保證資金使用的安全,維修資金的使用效率與使用安全是相輔相成的,必須在保證維修基金使用安全的前提下提高使用效率。而且像電梯維修這樣的項目只需要整棟樓的業主同意達到兩個“三分之二”即可,不需要擴展整個小區。他表示,正在起草制訂的廣州市物業維修資金辦法也將會把這些內容納入其中。
黃光華透露,此前該中心也曾向住建部的物業維修基金管理部門提出建議,能否降低兩個“三分之二”的門檻,但目前暫未獲答覆。
黃光華表示,目前正在推進維修基金信息化管理平臺建設,估計耗資千萬元。該平臺建成後,市民可以通過網絡、短信確認等方式,也可採取電話委託簽名等簡化業主簽名的手續,解決雙2/3業主簽名難的問題。
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二手房頻轉手維修資金忘過戶
林泰鬆指出,在二手房交易活躍的情況下,業主身份變化很快,也使得兩個“三分之二”業主簽名同意操作存在實際困難。
不少市民遭遇這樣的問題:早年二手房買賣不重視物業維修資金的過戶問題,導致房子轉賣了好幾手,但物業維修資金仍是一手房業主名字。由於動用維修資金需要2/3業主簽名同意,往往現任業主簽名也無效,而早年的業主卻因出國等原因已找不到,導致賬戶沉澱無法使用。
在昨日的論壇現場,有市民反映,自家小區的排污管堵塞,甚至一下暴雨就出現污水倒漫的情況。準備動用維修資金來對管道進行維修時才發現,有三分之二的房子早已轉了多手,“三分之二的業主同意”幾乎成了“不可能的任務”。
黃光華介紹,從去年開始,廣州市房屋維修資金實施繳存新規,由開發商在賣樓前統一繳交;而買二手房後也不再需要跟原業主“扯皮”,首期物業專項維修資金跟着“房”走,新業主憑新房產證和個人身份證就可以申請使用維修金。
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廣州正進行維修資金審計
按照規定,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行覈對住宅專項維修資金賬目,並向業主、公有住房售房單位公佈。資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。
資深媒體人劉小鋼表示,到現在我都沒看到廣州市對這筆資金的審計,每年也沒看到官方發佈相關的監管數據,“專項維修資金是大家交的錢,應及時、準確地把信息公佈給該知道的業主”。
有多少物業維修資金被挪用?有沒有違規使用物業維修資金的情況?劉小鋼提出,應該對物業維修資金使用情況進行專項審計。
對此,廣州市審計局相關負責人現場給出迴應稱,目前廣州市審計局正在對廣州物業維修資金使用情況進行審計。
-維修資金使用程序
業主委員會、物業服務企業或業主代表提出維修方案
維修方案經列支範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主簽名同意,並經兩次公示
管理部門對申請材料進行審覈,並需到現場查看
經管理部門審批同意,物業服務企業或相關業主即可在維修工程竣工驗收後辦理維修資金劃撥手續
(注:在申請資料齊全、符合使用規定的情況下,申請使用維修資金的審覈時間一般需要10—15個工作日)
焦點問答
房屋“養老錢”如何保值增值?
黃光華透露,從今年開始,廣州市物業專項維修資金管理中心參照公積金的存儲計息標準,將維修資金的存儲利率從三個月整存整取改成一年定期,這也讓維修資金得到更高的增值回報。根據國家相關規定,小區專項維修資金還可以用於購買一級國債。但黃光華表示,調整爲按照一年定期給維修資金算利息後,購買國債不一定划算。
緊急狀況可否突擊提取維修資金?
如果房屋出現漏水、電梯故障等突發情況,要經過繁瑣的流程才能申請到維修資金,不能及時“救房子命”怎麼辦?
對此,廣州大學副教授吳劍平建議,可以考慮在專項資金中專門劃撥一定的緊急維修費用。
廣州市人大代表林永亮提議,可以專門劃撥10%或者20%的維修資金作爲應急經費,由物管和業委會共同管理。
黃光華表示,正在制訂的廣州市物業維修資金專項管理辦法規定了十餘種情形可緊急提取並使用維修資金,遇到電梯故障、屋頂漏水等緊急維修狀況,可以一邊申請維修資金一邊推進維修,相關部門派人到現場覈實後就可以先行撥付一半的維修經費。
案例
維修資金被挪用60個小區聯合追討
在2006年,廣州有60個小區業委會聯合發起一場規模浩大的追討欠繳物業專項維修資金活動。業主希望通過集體追討,明確1998年10月至2003年9月期間專項維修資金的繳交主體,並強制追回由開發商或物業管理公司挪用的專項維修資金。在維權追討壓力下,廣州市國土房管局多次發出維修資金追繳令。
但是,至今仍有小區深受這一歷史遺留問題困擾。越秀某大廈業委會負責人在論壇上反映,其小區大部分業主在2003年按照40元/平方米的標準交了維修資金,總額高達193萬元,但是開發商卻並“沒有將一分錢存入指定銀行”。據介紹,目前小區如今小區已經進入了維修高峯期,特別是電梯經常故障,開發商卻一直沒有把挪用的維修資金拿出來,房屋及相關公共設施只能“帶病運行”。爲此,雙方還在對簿公堂。
黃光華表示,房管局已經4次發文要求開發商繳交物業維修資金,還暫停了該開發商在房管局相關業務的辦理。
現場有人大代表也現身說法稱,自己所在的小區也在追討被挪用的物業維修資金,但是打贏了官司卻執行不了,“業主深受其害,電梯三天兩頭壞,20多樓的業主每天爬上爬下”。