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『以房養老』:是一種新型的養老保險業務,即住房反向抵押養老保險。老人將自己的產權房抵押出去,在繼續享有住房使用權的情況下,定期取得一定數額的養老金;老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權再將住房出售或出租。由此,老人既能住在自己的房子裡,又能將房產提前變現用於養老。其操作模式類似於把『住房抵押貸款』反向來做,因此又稱『倒按揭』。
『養老金』的主要來源:中國居民的退休金(養老金)儲備來源,主要包括:社會基本養老保險(佔比30%-55%);個人理財類儲備金(45%-60%左右);其它可能還包括,企業年金,和一些子女贊助等。其中,個人理財類儲備金,具體包括『儲蓄、保險、基金、股票、債券、房產』等。而『以房養老』,即個人依靠『房產』這一『個人理財儲備』進行養老的一種方式。
1山東財經大學經濟學院院長、教授董長瑞:
這是一種金融產品創新
從經濟學的角度講,這是一種新的資源配置方式。但人們生活得幸福與否,除了經濟效率,還有情感,還有精神生活,還有天倫之樂。
以房養老有諸多好處:有利於彌補養老金的不足,能夠提高養老的社會化程度,同時,能夠盤活住房資源,提高房屋的利用效率。但其也有弊端:淡化老人與孩子的家庭觀念,有時甚至可能激化家庭矛盾,不能滿足老年人對養老費用的急需,並且,制度設計不完善容易誘發金融風險,同時,這不是解決老年人生活的根本辦法。
並且,以房養老在推行過程中會存在許多障礙:一是觀念障礙;二是法律障礙;三是政策障礙;四是運行障礙;五是金融風險。
從一定意義上說,以房養老也可以看做是金融產品創新。但這是關系到人民群眾安居樂業的大事,可以由住房公積金管理部門來先開展這項試點,辦理相關業務,並和住房公積金制度相銜接,從更深的層面,更廣的范圍將養老與住房相結合,養老與社會穩定相結合,養老與家庭和諧相結合。
2山東師范大學公共管理學院社會保障系主任、教授曹立前:
主流養老模式的一個補充
就我個人來講,並不十分看好這種養老模式,從以往一些地方的零星試點來看,並沒有引起什麼反響,所以我想,以房養老的初衷是好的,但很可能遭遇水土不服的問題。
從大的方面來講,民族習慣、文化傳統等方面的問題可能會成為制約此種養老模式的瓶頸,中國傳統的子承父業、子女養老、財產繼承等問題,和西方國家是不一樣的,諸如此類的觀念轉變不是一朝一夕的事情,要有一個過程;此外,還有70年產權、房價波動等政策和現實問題的制約。而且,如果沒有一個獨立的、第三方的評估機構,僅靠銀行、保險公司自身的房產評估,能否保障老年人的權益,也是一個值得考慮的問題。
對於養老者來看,以房養老的很可能是經濟條件不好的老年群體,由於自我養老、子女能力不強供養不足,只能通過這種方式養老,而這個群體的子女恰恰很可能需要老人的房子,需要繼承老人的財產,如果因為以房養老導致了親情的疏遠,老人的經濟供養滿足了,精神慰藉、子孫繞膝的溫情卻喪失了,對老年人來講可能比經濟供養的滿足更難以接受。相反,經濟條件好的、自我供養能力強的、房子多的老年人卻並不需要這種養老模式,子女也不會有這種強烈的房產繼承要求。
所以,在我國,這種養老模式只能算主流養老模式的一個補充,注定不會成為養老模式的主流。
另外,我還認為,要想讓以房養老能有更好的市場,恰恰要做好的就是社會保障,只有社會保障到位了,讓大部分人沒有了後顧之懮,房子纔會真正的成為房子,而不像現在這樣承擔了太多的保障功能,很多房主要麼不敢輕易處置,要麼子女還等著繼承等等。
3某股份制銀行濟南支行對私業務經理劉理(化名)
本質是一種商業模式
『以房養老』其基本原理,是希望能夠盤活老人的存量房產,使其由不動產變現為可以補貼晚年生活的『活錢』,本質上屬於銀行、保險等金融機構的金融創新。但對於『以房養老』的金融模式,金融機構也多在觀望。
對銀行、保險公司來說,正向按揭貸款的風險隨著時間的推移不斷減小,而倒按揭恰恰相反,時間越長風險越大。而且,如何確定倒按揭的利率,貸款期限,以及最終的房屋是否能夠真的即時售出,具體怎麼處理,這些不確定性會有很大的風險隱患。同時,銀行、保險公司本身是企業,為企業正常發展,是以追求利潤最大化為前提,而這項政策出臺,可能會給銀行、保險業帶來了更多的風險。
同時,這種商業模式是需要金融機構去探索的,去設計能夠吸引老人的產品,尋找降低各種風險,又能有一個合適的利潤空間的金融產品。但目前,金融機構還是處於一種觀望態度。並且,『以房養老』其前提是你要有房子可以抵押,它主要是針對城鎮老年人口所作的政策設計,而農村空巢老人、低收入老人等群體的養老問題也應得到重視和合理安排。
4山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海
是一種養老融資模式
由於養老問題自身的復雜性,涉及到金融、地產、社會保障、行政管理等多個維度,因此《意見》也明確要求由保監會牽頭,會同民政等部門共同『開展老年人住房反向抵押養老保險試點』,說明國家將以金融為突破口,充分整合各種資源,將這種模式切實推進下去。
這種養老模式更多說是金融產品的創新,房地產更多承擔的是媒介的職能,實際上是用未來能產生現金流的抵押物進行一種新的融資方法,很好的解決了老年人收入來源單一,只靠養老金和退休金這種單一的收入渠道養老的問題,對於改善老年人的生活品質和生活環境是有積極意義的。
而對房地產業而言,養老地產也是近期大家熱議的話題。從這個角度上說,如果這種新的養老模式能夠繼續推進,也是與養老地產的發展趨勢相契合的。但養老產業是一個完整的體系,比房地產業的范疇要大的多,對於開發企業而言,承擔的更多的是項目開發、硬件設施建設以及進行資源整合的職能,因此從某種意義上講,養老地產確實只是養老產業鏈上的一環,是養老產業落地的載體。
中國以房養老時間表
●2003年,時任中國房地產開發集團董事長的孟曉蘇將『以房養老』這一理念介紹到了中國。
●2007年11月,從上海市公積金管理中心傳出消息,試點方案暫定名為『以房自助養老』協議,該『以房自助養老』的試點從一開始就變更了房屋的產權人,除了選取以對80多歲的老人家庭做試點外,再無取得進展的消息傳出。
●2011年《北京市『十二五』時期老齡事業發展規劃》就明確提出,北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門,建立公益性中介機構以開展『以房養老』試點業務。
●2012年4月,南京出臺《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中就提及『以房養老』,相關負責人透露,因為法律制度缺陷,此模式仍停留在政策研討階段。
●2013年9月,《國務院關於加快發展養老服務業的若乾意見》正式對外發布,《意見》明確提出,『鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點』。具體操作辦法和實施計劃有望2014年一季度出臺。
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國外如何養老
●美國:美國政府和一些金融機構推出『以房養老』的『倒按揭』貸款,對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式:一、聯邦政府保險的倒按揭貸款;二、由政府擔保的倒按揭貸款,這種貸款有固定期限,老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃後纔能獲貸;三、專有倒按揭貸款,一般由金融機構辦理,發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。
●加拿大:超過62歲的老人可將住房抵押給銀行,貸款數額1.5萬-30萬加元,只要不搬、不賣,房產主權不變,可一直住到享盡天年,由後人處理房產時折還貸款。
●新加坡:60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構,由後者一次性或分期支付養老金,老人去世時產權由這些機構處理,『剩餘價值』(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。這種模式風險較小。
●日本:日本老齡化現象十分嚴重,導致其『以房養老』也非常普遍。通常選用『倒按揭』形式,適用於55歲以上的人群。這種貸款不需要還債,貸款人死亡時房子作為還債的資金。