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新民圖表制圖董春潔
本報記者邵寧姚麗萍
9月13日,國務院發布了《關於加快發展養老服務業的若乾意見》,明確提出『開展老年人住房反向抵押養老保險試點』。
隨著房價的不斷上漲,房子已成為目前多數中國家庭最重要的一筆財產;養老,則是越來越多『銀發一族』面臨的最重要的問題。兩個『最重要』的關鍵詞相重疊,難怪信息一發布,便如一石激起千層浪,引起了社會各界的強烈關注和熱烈討論。
『「以房養老」就是政府不管養老,要老百姓拿自己房子養老……』『房子抵押給銀行,要是房價上漲,不是吃虧了?』事實上,俗稱『以房養老』的住房反向抵押養老保險,既具有吸引力,又因為是新生事物,所以有些概念還比較模糊,亟待厘清。
1不是養老政策而是金融服務
國務院的意見一發布,網上就有了各種各樣的解讀:『對於普通屌絲來說,30歲開始貸款買房,30年後,60歲的時候還清貸款退休,然後把房子抵押給銀行來養老。等自己掛了之後房子給收走。原來工作一輩子,就是為了租個房?』『「以房養老」,怎麼看都像是一項坑人的政策。』
這些完全是誤讀。事實上,『以房養老』並不是一項養老政策,而是一種金融服務模式。在國外,『以房養老』是一種成熟的金融養老方式。老年人住房反向抵押養老保險,又稱『倒按揭』,發源於美國上世紀八十年代,隨後日本、新加坡以及一些歐洲國家紛紛效仿。主要內容是指老人把已經付清貸款的房子抵押給金融機構,金融機構通過綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若乾年後的價值等因素,定期發放給房主一定數額養老金,房主去世後,房產歸金融機構所有。
所以說,『以房養老』只是一種金融產品,為老人提高晚年的生活質量,提供了一種新的選擇,完全自主、自願。舉個例子,一對65歲的夫婦在上海內環有一套100平方米的商品房,抵押給銀行,夫妻倆可以繼續住在自己的房子裡,每月領取1萬元。如果老人能夠活到85歲,20年總共能從銀行獲取養老金240萬元。按現在的物價水平,應當說生活品質還是不錯的。85歲以後,老人如果不在了,房子歸銀行,相信銀行也有利可圖。本市一家銀行負責人介紹說,如果在抵押期間房價上漲,老人的收益還會相應提高。
有人認為,推行『以房養老』意味著『養老不靠政府』,這也是錯誤的。現在的職工繳納養老保險,退休後仍可以領取養老金,而且水平將不斷提高。住房『倒按揭』後獲取的養老金和社保部門發放的養老金,是兩回事。
2 『70年土地使用權』不是障礙
業內還有一種普遍擔心:『以房養老』的最大障礙是『70年土地使用權』。通俗地說,我們的房屋目前最多只有70年土地使用權,實行『以房養老』,最後房屋轉到銀行手裡時,土地使用權沒有幾年了,銀行願意嗎?
事實上,對『70年使用權』的問題,《物權法》第149條已經給出了答案:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。不過,廣大業主的心上還懸著一塊石頭——住宅建設用地續期後,是否支付土地使用費?2007年,《物權法(草案)》提交十屆全國人大五次會議審議時,提出的設想是:這個問題關系到廣大群眾的切身利益,需要慎重對待,目前不宜作出規定;屆時,可以根據實際情況再作慎重研究。
對此,在當年的法規草案審議中,有代表提出,對於以市場方式取得有限期土地使用權的住宅,立法可以考慮在土地使用權到期之後自動無償續期。
『可以肯定的是,試點「以房養老」,「70年使用期」本身並不是障礙。』全國人大代表、中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠說。
金融界專家建議,希望有關部門能夠盡快完善70年土地使用權到期後的細則,如續期是否要繳費等,這樣纔能讓銀行在這條創新道路上走得踏實。
3金融保險技術手段可防范風險
金融創新需制度保障,上海的快速老齡化,有目共睹;越來越多市民擁有房產,也是不爭的事實。『「以房養老」將會成為一種新的養老方式,其中必然涉及金融服務方式的創新和制度突破。』全國人大代表、上海富申國有資產評估公司董事長樊芸說。
假如,有一家專業養老服務機構跟老人簽訂了『以房養老』委托協議,將老人的房產抵押給銀行,取得資金按月支付給老人,直到老人去世。在這個過程中,養老機構是要承擔風險的,假設老人『以房養老』的預期時限是20年,老人如果非常長壽,超過了20年預期,怎麼辦?
『保險公司的精算服務和托底服務,可以比較可靠地防范風險;目前,無論是評估公司、還是保險公司都能提供相應的精算服務。「以房養老」,金融保險的技術手段不是問題,如何提供制度保障,讓老人、銀行、保險公司都能放心大膽去做,纔是關鍵。』樊芸說。
『創新「以房養老」所涉及的金融服務方式,需要時日;如今多元化的養老需求和社會經濟發展水平,都已讓這種創新成為可能。』樊芸說, 『以房養老』有了國家層面的政策導向,銀行、保險公司纔有可能接手這項新業務,纔有可能共同推進一種與養老產業密切相關的金融服務創新;同時,政府監管也會讓老人的合法權益得到保障——起碼,不是任何養老機構都可以從事『以房養老』業務,資質審批必不可少,日常監管也必須十分嚴格。
金融機構還面臨一個風險,就是房價下跌怎麼辦?業內專家指出,從國際上的經驗來看,政府會成立專門的擔保或保險機構,用資產證券化、保險產品等風險緩釋工具化解房價下跌的風險。
4比租房賣房等養老方式更有歸屬感
早在2003年,國內就有人提出『以房養老』的概念,但一直難以推進,中間有觀念問題,也有操作上的困難。比如,上海市公積金管理中心2007年就開展了『以房養老』的方案研究和試點,但6年來僅成功6例。
為此,有金融界人士提出:『以房養老』不如『租房養老』。老人可將房屋出租,租金用於補貼入住養老院的費用。房屋產權仍屬於老人自己,今後可以留給子女。
時下,也有老人選擇『賣房養老』,他們以大房換小房,或者將市中心的住房賣了之後再到郊區買房,將差價用於養老,還有一些老人索性賣房後入住養老院。
這幾種方式,其實都是廣義上的『以房養老』,各有利弊。相比之下,『倒按揭』的方式有其優越性——老人可以不必更換住處,在熟悉的家中養老,更有歸屬感。
如何發展『以房養老』,上海也即將邁出實質性的步伐。9月12日,『倒按揭』養老金融產品業務研討會在上海銀行大廈舉行。與會專家認為,上海是老齡化程度較高的城市,同時也是建設中的國際金融中心,加快『倒按揭』等創新產品的推出,有利於盤活老年人特別是有房空巢老人的現有房產,為老人多提供一種養老選擇。
專家呼吁,像『倒按揭』這樣在國際上比較成熟的金融產品,想要順利在中國落地,除了金融機構願意先行先試之外,還有待於相關法律法規和政策措施的出臺和完善。
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多數人首選家庭養老
從今年6月開始,上海市人大內務司法委員會組織開展了一次關於老齡事業的問卷調查,一共回收了4376份問卷,涉及5個群體,其中,市人大代表401份、區縣人大代表1556份、社區老年人779份、網絡562份、社會公眾1078份。調查結果所呈現的一些問題值得關注。
本報記者姚麗萍