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最近,東莞很多銀行已開始全面收縮個人住房按揭貸款業務。有銀行不僅取消了對首套房貸的利率優惠,甚至還要上浮10%到20%,還有銀行則直接暫停了此項貸款。就在一個月前,還有銀行能給出首套房貸85折的優惠利率,再往前三個月,還絲毫看不出個人住房按揭貸款會有什麼風吹草動。短短幾個月時間,這項業務就冰火兩重天。
其中一個不可忽視的節點就是6月份銀行鬧『錢荒』,『錢荒』顧名思義就是銀行缺錢,在此無需分析銀行缺錢的原因,但由此造成的結果就是銀行信貸資源吃緊,信貸額度不足,在供不應求的情況下,資金總是會選擇性的流動,流動的方向一般都要實現銀行的利潤最大化。
據人民銀行東莞中心支行的數據顯示,7月份,房地產業貸款290.6億元,減少11.1億元,下降3.7%,比去年同期少增12.6億元。7月末的個人住房貸款比6月末增加15.7億元,購房貸款餘額達到1035.4億元。這意味著,7月份房貸業務還有所增長,8月份就出現了整體收縮。有朋友就不巧在這一期間『中招』,本來銀行說得好好的給優惠還放貸,到後來不但優惠被取消,差點連貸款都沒拿到。
個人住房按揭貸款是銀行個人貸款當中的基礎性業務,其安全性和收益性相對穩健,其所發生的違約與整體貸款相比,幾乎可以忽略不計,而且還有客戶的房產作抵押,這樣優質的貸款資源,為何銀行的態度有所變化?
首先,需要從政策層面分析。國家目前正在推行利率市場化,這意味著存款利息有可能提高,一旦有這樣的趨勢,存貸款的利差勢必減少,最後肯定會影響到銀行的收益。在政策大方向已經確定的情況下,銀行只能謀求轉型,晚轉不如早轉,轉型越早,銀行纔越能在競爭中脫穎而出。
其次,從風險角度考量,國家一直在調控房地產,銀行雖然此前也表態房價下降50%不足為懼,同時卻悄無聲息地減少貸款的總量和優惠,這相當於在變相減少基礎性房貸的總數,而向更加市場化的經營性貸款滲透。從宏觀經濟的角度來說,國家也希望有更多的實體經濟特別是中小微企業得到信貸支持,這是未來的主流方向。
此外,對銀行而言,雖然房貸穩健固定,但也並非沒有問題,就是按合同15年、20年的還款周期,其實大部分客戶5—8年時間就會還完貸款,銀行還要重新面臨再次放貸的壓力,增加了銀行的運營成本,造成了銀行對此項業務的興趣越來越低。僅與經營性貸款創造的利潤率相比,住房貸款就沒有太大競爭優勢,在房貸還要打85折,銀行拼折扣搶市場的時候,經營性貸款一直都是上浮30%的利息。特別是在信貸資源吃緊的情況下,做哪個收益更高一目了然。
但這並不意味著銀行就會放棄房貸。房貸畢竟還是基礎性業務,其總量是個人貸款當中佔比最大的,也是最穩健的,從銀行審批的角度來講也是最容易的,而經營性貸款雖然對利潤的貢獻較大,但畢竟有風險,銀行在不斷的試水當中,也不會貿然挺進。
9月2日至8日的數據顯示,東莞一手商品房成交面積13.97萬平方米,環比減少34%,其中住宅成交面積12.78萬平方米,環比減少34%,同比減少7%。同時,住宅均價為8637元/平方米,環比下降4%。房貸還要緊多久,在信貸資源寬松之後,銀行是不是還會像過去那樣搶奪此項貸款資源?就目前情況來看,很難會有太大的改變。