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日前,國務院印發了《關於加快發展養老服務業的若干意見》,明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。根據民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付介紹,“以房養老”的試點方案有望於明年一季度拿出。
所謂“以房養老”,即爲住房反向抵押貸款,俗稱“倒按揭”——老年人將自己名下的房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構,後者在綜合評估後,每月給房主發放固定資金。房主去世後,其房產出售,所得用來償還貸款本息,其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸,一次償還。
現在,很多人把以房養老解釋爲:出租一套,自住一套;或者出租一間或幾間,自住一間;或由大房置換爲小房,獲取收入。其實,這些情況等同於老人有基本住房之外的資產性收入。由於中介市場的存在,已經很完善的解決了這部分資產的變現能力。老人可以隨行就市,最大化自己的利益,不用政府操心。
所以,“以房養老”應該是狹義的指老人只有唯一的一套住房,自己住在裏面,然後把房屋抵押給金融機構,去世之後,房屋歸金融機構所有。這也是大多數國家“以房養老”的意義所在。
但是,國外是土地私人所有,逐年繳納土地稅。而在中國,1982年的憲法,通過“城市的土地屬於國家所有”短短11個字,一夜之間完成了土地的國有化,我國的城市土地歸國家所有,居民對土地並無所有權。房屋是建在租期最長爲70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權法》規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但並沒有清楚規定續期費用是多少。
我們知道,房屋的價值有建築物本身的價值與土地價值構成,建築物本身是會折舊的。這就意味着,一個外國業主去世,即使房屋完全損毀,在財務上折舊完畢,淨值爲零,甚至因爲有拆毀成本,淨現值爲負,但由於土地仍有淨現值,所以房產淨值仍然爲正。但在中國,由於70年,甚至更短的50年的出讓期限存在,一個90年代購買房改房的居民,到現在,已經過了25年,如果後25年採取“以房養老”的倒按揭,把房屋抵押給銀行,自己仍住在房子裏面。那麼,25年之後,按我國的建築質量,房屋本身就成爲了危房,與此同時,還得重新繳納足額的土地出讓金。也就是說,不管是房屋還是土地,淨現值均爲0。銀行在支付了25年的養老金之後,得到的價值爲零!即使土地出讓金期限爲70年,有償續期費用也不是足額,而與市場實際價格有一個差價,但也會大大侵蝕金融機構的利潤。所以,即使拋開房屋價格的不確定性,這種政策的不確定性也會使金融機構採取迴避態度。
在這種土地政策的大背景下,土地的出讓制度,就成爲是“倒按揭”的最大障礙,也是與國外政策環境最大的差異。
事實上,多年前已經有一些地方政府和金融機構開始嘗試“以房養老”的模式。孟曉蘇從2003年初提理念,到2007年成立了幸福人壽保險公司,開發“倒按揭”產品,至今仍沒有實質性進展。2007年11月,上海市公積金管理中心,也進行了“以房養老”的研究和試點,不過,除了選取一對80多歲的老人家庭做試點外,再無進展消息傳出。南京,北京也都出臺過相關規劃,但均停留在政策研究階段,只見雷聲,不見雨點。
一個基礎性的非市場化政策會扭曲市場,不管是房地產稅在法理上存在問題,以致房地產調控不力,還是“以房養老”的制度性障礙,皆出於此。所以,不管是從我國房地產市場的健康發展,還是彌補人羣年齡結構,實施“以房養老”的角度,都應該理順房地產行業的市場邏輯。
除了這個基礎性的制度障礙,值得一提的是,倒按揭之所以在歐美國家流行,一部分原因是因爲高額的遺產稅,如果留房給子女,就需要交大筆稅金。財產在不同人名下的轉移,會產生很大損失,所以,子女養老,父母再轉移房產給子女就不是最佳選擇。不過,顯而易見的是,以房養老,提供的現金流必然比子女的來得更穩定、更充足、交易成本更小,這必然刺激老年父母的消費,這就是說,這種形式會改變父母在消費/遺產之間的資金分配。從刺激消費的角度來看,顯然是有利的。
(作者爲上海金融與法律研究院研究員)