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9月5日上午,徐家彙中心項目地塊(以下簡稱徐匯地塊)最終被新鴻基以217.7億元總價摘得。這一價格不僅使其成爲上海史上最高的總價地王,同時也坐上了全國總價地王的“第二把交椅”。對這樣的“天價”,新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳江卻表示,成交價格合理,符合公司及股東的整體利益。
地王收益可期
業內普遍認爲,徐匯地塊217.7億元的總價並不貴。
“樓板價僅3.7萬元,相較周邊市場並不高。”上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示。
目前,上海土地出讓單價最高的黃埔163街坊商辦地塊,樓板價近6.7萬元/平方米,且今年還有2幅世博園區地塊的樓板價在4萬元/平方米左右,都超過了徐匯地塊。
此外,地塊建成後項目的巨大收益也是業內認爲徐匯地塊“不貴”的重要原因。
宋會雍預計,徐匯地塊建成的項目最終綜合售價將達到8萬元/平方米以上,相比3.7萬元/平方米的樓板價,收益空間巨大。
此外,漢宇地產市場研究總監付偉表示,該地塊有着體量龐大的地下空間可供開發。由於出讓公告要求地下空間要與軌交銜接,這種類似美羅城和日月光的商業中心項目價值很高,租金甚至會接近地面。
地有所值
就以往地王而言,雖然拿地時價格往往偏高,但從目前發展來看,地王的“錢”景均遠超當初拿地價。
以2008年上海總價地王新江灣城“F地塊”爲例,總價67.517億元,樓板價7500元/平方米,當時業內人士普遍認爲價格偏高。但目前來看,新江灣城板塊的商業項目均價普遍在1.7-2.7萬元/平方米之間,收益已得到了極大的擴張。
除價格外,衡量地王的“錢”景還應考慮地塊本身的價值。
宋會雍認爲,地王項目在開發過程中,更多地扮演了區域標杆的角色。並且地王項目本身的高關注度也是一個很好的營銷平臺。
“港資企業拿地的目標多是市中心優質地塊,就是看中了地塊的價值。”一位港企開發商透露。此次出讓的徐匯地塊位於徐家彙商圈中心地帶,升值空間巨大,未來甚至還將帶動上海商辦市場的發展,收益將遠遠超出217.7億的地塊總價。
“巨鱷”們的遊戲
回顧以往地王的誕生過程,往往只有“巨鱷”級房企的身影。以此次的徐匯地塊爲例,克而瑞機構研究總監薛建雄預計,其開發總成本不會低於400億元。
除了資金壓力,該地塊項目開發難度也很大。薛建雄表示,徐匯地塊屬於大面積整體出讓且要求地下空間與軌道交通銜接,這給商業運營和建造技術等方面都提出了很高的要求。
正是這樣的高門檻使得衆多開發商望而止步,此次參與爭奪徐匯地塊的企業僅有新鴻基和九龍倉、恆基聯合體。
而對於新鴻基最後拿到徐匯地塊,業內普遍認爲衆望所歸。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認爲,如此規模的商業項目一定要像新鴻基這樣資金實力強的房企“巨鱷”才能吃的下。
“由於港資企業的運營能力及招商能力都較強,而且資金運轉能力更好。因此很多地王都是被港資企業拿下。”陳晟補充道。
市中心地王價值成長
楊浦2008年上海總價地王
67.51億
新江灣城F地塊
市場對地塊的出讓價格接受度良好,因爲其綜合的業態性質,基本可以確定未來產品品質將高於該板塊的新建社區。而且價格上來說,從一開始該項目的開發收益就在一個相對合理的水平上。到現在來看,該地塊所蘊含的開發收益已經得到了極大的擴張。
徐匯2009年上海總價地王
72.4億
龍華路地塊
綠地當初拿地的成本相對比較高,但是該地塊最終與船廠路地塊實現整體開發,攤薄了土地成本,也使得功能更加完善。該地塊開發的上海綠地中心也是近年來在盈利水平和開發節奏上表現俱佳的地王項目。
黃浦2010年上海總價地王
92.2億
外灘8-1地塊
北鄰老外灘CBD,西接傳統豫園商業區,地理位置優越。同時,該地塊的樓板價在所屬區域內並不突出,爲未來盈利留下了充足的空間。
虹口2012年上海總價地王
56.8億
海門路55號地塊
該地塊出讓時,周邊的新建公寓房價格價格普遍在4萬元/平方米以上。到現在,區域新建公寓的價格在5.2萬元/平方米上下,該地塊開發的潛在收益空間不斷被市場擡升放大。而該地王的存在,也事實上成爲這一波價格上行的推動點。地產評論員蔡琦雯