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南昌市灣裏區作出的2003年至2020年的城區總體規劃欲打造旅遊城市,其中爲保護旅遊觀賞性,對當地建築限高24米,局部允許小高層。但隨着城市的發展,當地多個樓盤不斷突破這個高度,18層建築“爲數不少”,最高達24層,可謂高樓林立。這是否違背了總體規劃發展旅遊觀光的初衷?
灣裏區規建局解釋稱“另有新的控制性規劃”作審批依據,但這與總體規劃顯然相悖。南昌市城鄉規劃局表示:“早年總體規劃和現實發展有落差,所以規劃在慢慢微調。”
但調整是否應依法開展?在規劃未作出變更前,城市的發展是否能隨意突破規劃的要求?
灣裏區某樓盤正在建設的一棟24層高樓
打造旅遊城市規劃限制高層建築
在整個規劃區內,尤其對建築高度限制,“整體上控制建築高度爲24米以下,總體上以建築3~5層爲主,局部可有小高層建築”。
紅灣公路的開通,讓灣裏和紅谷灘的距離縮短爲10公里,換算成行車時間,是十餘分鐘。
10公里和十餘分鐘,於灣裏區的經濟發展,起到極重大的向上牽引作用。
9月10日,新法制報記者走進灣裏城區,看到城市建設一片繁忙,紅灣大道城區路段還在緊張鋪設,兩旁在建或已建好的各種商業住宅小區滿目,老城也在改造當中。
記者在紅灣大道上看到的交通指示牌顯示:(距)長春湖1km、銅源峽7km、洪崖丹井15km、櫻花谷7km、獅子峯15km……更令外界熟知的景點則是離城區10km左右的梅嶺風景區。
當地致力打造旅遊城區的雄心,“路人皆知”。
早在2003年,當地做出了《灣裏區城區總體規劃》(年限爲2003年至2020年),明確提出打造以房地產業、教育業爲支撐,旅遊產業爲特色的中心城區帶動區域發展的山水生態城區,規劃控制範圍面積爲23.5平方公里。
在整個規劃區內,尤其對建築高度限制,“整體上控制建築高度爲24米以下,總體上以建築3~5層爲主,局部可有小高層建築”。
時間回到十年後的今天,在當地打造旅遊城區的發展中,似乎忘卻了當初保護旅遊觀光的初衷,眼前出現的景象是高樓林立,遠超過24米、甚至小高層的建築在各大樓盤拔地而起。
網友“坤陽”投訴稱:“18層‘超高’建築爲數不少,對周邊山體景色造成了很大的破壞。”
18層高樓不少最高樓達24層
“24層目前在灣裏是最高的,其他樓盤都是幾棟18層的。”
10日上午,新法制報記者走進灣裏區一家樓盤——磨盤山8號的售樓部,以買房顧客的身份進行諮詢,售樓人員申建雲指着沙盤說:“我們第一批首推兩棟18層電梯房。”
該樓盤計劃在10月份開盤銷售,目前還未對外認籌。售樓員表示:“小高層和多層的樓棟暫時不會放在第一批銷售,18樓高層只有兩棟。”
關於樓盤建設的手續,售樓員稱:“各種手續肯定齊全,我們的樓盤在灣裏區城區中心位置,政府只允許我們最高蓋18層。”
如果按層高3米左右計算,樓高18層的高度在50米左右。
在灣裏,並不僅僅是磨盤山8號一個樓盤有18層建築,“朗賢·加州溪谷”樓盤,也有多棟18層樓房。
“朗賢·加州溪谷”售樓員陳如月以爲記者是來買房的,便介紹說:“我們只剩下10號樓有房源,現在推出的是右邊建設的別墅羣,單獨圍起來的90多戶別墅。”
陳如月稱:“18層的幾棟電梯房,一兩個月就賣完了,馬上就要交房了,包括11層的小高層,是最好賣的。”
在沙盤上,新法制報記者注意到樓盤最後面還矗立着惟一一棟高於其他樓棟的高樓,陳如月說:“那是我們樓盤最高的一棟樓,只有一個單元,共24層。(但)也賣完了。”
該樓盤的一名保安對記者說:“24層目前在灣裏是最高的,其他樓盤都是幾棟18層的。”
陳如月說:“按照規劃我們樓盤最高只能建設24層高。”
陳如月還介紹記者前往灣裏城區的另一樓盤,“如果你想買高層的話,另一個樓盤也是我們開發商開發的,叫伴山蝶墅樓盤”。
伴山蝶墅的售樓員歐陽星星對記者說:“房源不多了,不過有棟18層的高樓,還有第12層,採光很好。”
而對於該樓盤蓋出的18層高樓,歐陽星星稱:“可能是規劃限高以前批的吧,具體不太清楚”。
在該樓盤的信息公示欄裏面,新法制報記者看到了歐陽星星推銷的D4棟樓作爲單獨建設項目的《建設工程規劃許可證》,發證日期在2013年3月7日,建設規模爲“14221.55平方米、地上18F、地下1F”,發證機關爲“南昌市灣裏區城鄉規劃建設局”。
同樣,在灣裏城區其他樓盤,也有18層高樓出現,且並不少見。
另有新的規劃允許建高層?
“這些樓盤的高層建築是經過規劃批准的,雖然總體規劃是限制24米和小高層,但這個規劃有修改,目前還在修改當中。”
《城區總體規劃》已經明確,並不允許建設高層建築,爲何現實發展中不少樓盤屢屢突破“限高”?
開發商理由很充足:“我們都經過審批的。”
那麼當初爲了打造旅遊城市,保護景觀的可觀性而作出的總體規劃,對於這些樓盤的開發和規劃,難道沒有約束力?這些高層建築對於當地開發旅遊資源會不會造成景觀障礙?
新法制報記者10日下午來到灣裏區旅遊局和梅嶺風景區管理局,這兩個單位是兩塊牌子一套人馬,一名徐姓負責人表示需要經過區委宣傳部同意才能接受採訪。
經過協調,新法制報記者聯繫上局長王蘭生,他表示:“高層建築對風景區沒什麼影響,高層建築很正常,南昌發展中心也在西移。”
對於《灣裏區城區總體規劃》要求限制高層,王蘭生認爲:“總體規劃也在調整當中發展,要根據實際發展情況,個人認爲是可以調整的。”
對於景區影響本身,王蘭生沒有過多介紹,他表示:“我剛到旅遊局,其他情況不太清楚。”
隨後,新法制報記者來到南昌市灣裏區城鄉規劃建設局(簡稱灣裏區規建局),規劃科一名負責人同樣稱:“我們不方便對外接受媒體採訪。”
但在聊天當中,該負責人還是透露:“這些樓盤的高層建築是經過規劃批准的,雖然總體規劃是限制24米和小高層,但這個規劃有修改,目前還在修改當中。”
該負責人還表示:“我們另外有新的控制性規劃,就像法律也有另外補充的司法解釋。高層建築就是根據這個更加細緻的規劃來進行審批的。”
新法制報記者要求查看其所指的“控制性規劃”,該負責人稱:“這個是技術性資料,你看不懂,是內部的技術資料,還沒有對社會公開過。”
總體規劃限制高層,“控制性規劃”能否與之相悖呢?
該負責人說:“總體上肯定是與城區總體規劃相一致,但具體的我還不好解釋。”
灣裏區委宣傳部一名姚(音)姓負責人表示:“控制性規劃我們沒聽說過,現在大家包括規建局的領導都很忙,下次再問規建局查看。”
對於當地高層建築的普遍出現,究竟是《灣裏區城區總體規劃》的“限高令”形同虛設,還是另有“控制性規劃”爲依據?是否真會影響觀看當地旅遊景區風貌?有關部門並未給出答案。
“城區規劃需要修改但也需要公示”
“灣裏區的城區總體規劃屬中長期規劃,在現實發展當中確實需要修改甚至修正,但近期規劃也需要公示,並且之後的修改規劃按理都應當與此前的城區總體規劃相符。”
按照2008年1月1日起施行的《中華人民共和國城鄉規劃法》第3條規定:“城市和鎮應當依照本法制定城市規劃和鎮規劃。城市、鎮規劃區內的建設活動應當符合規劃要求。”第48條規定:“修改控制性詳細規劃的,組織編制機關應當對修改的必要性進行論證,徵求規劃地段內利害關係人的意見,並向原審批機關提出專題報告,經原審批機關同意後,方可編制修改方案。修改後的控制性詳細規劃,應當依照本法第19條、第20條規定的審批程序報批。控制性詳細規劃修改涉及城市總體規劃、鎮總體規劃的強制性內容的,應當先修改總體規劃。”
而灣裏區規建局曾向新法制報記者提到:“這些樓盤都在規劃區域,但建高層也不是我們說建就能建,需要經過市規劃局審批的。”
南昌市城鄉規劃局辦公室楊主任對新法制報記者說:“只有個別個例項目需要報到市規劃局,但這些樓盤建設並不需要市局審批,權限在灣裏區當地審批,當地批准建就可以。”
楊主任還透露:“灣裏區確實在修改城區規劃,一直在做微調。由於早年的總體規劃和現實發展肯定是有落差的,現實需要的建設,肯定要建,至於與當初的總體規劃存在矛盾,這是避免不了的,所以要修改規劃。”
對於爲何新修改的規劃不能公示,楊主任稱:“因爲修改規劃一直在進行,這次公示了那下次再修改就會有很大的困難,所以一般微調規劃都不會公佈。”
不過,此前灣裏區規建局曾稱:“總體規劃一直在修改,但目前還沒有確定下來。”
江西京天律師事務所律師曹晟受訪時表示:“灣裏區的城區總體規劃屬中長期規劃,在現實發展當中確實需要修改甚至修正,但近期規劃也需要公示,並且之後的修改規劃按理都應當與此前的城區總體規劃相符。”
有媒體報道灣裏樓市時宣稱:“從2012年起,灣裏板塊更願意給自己貼上‘生態宜居生活區’的標籤,也讓更多人看到灣裏的人居價值。”
而最初的“山水生態城區”、“打造旅遊城市”等口號似乎已經失去它們的“保護色”。記者尹劍