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出資二三百萬元在北京可以買到什麼樣的房產?若以區域價格高位來衡量的話,這筆房款只夠在三環以內購買20多平方米的客廳,在“宇宙的中心”——五道口買到20多平方米的廚房……但如果有人告訴你,用在五道口買餐廳的錢就可以在海外購買高檔公寓,甚至是海景別墅,並可以遠離霧霾、與子親近、休閒養老、順便投資、轉變國籍身份的話,你會不會很動心?
近一兩年來,隨着以上種種置業目的的驅使,加之國內限購政策繼續趨緊、投資渠道有限、空氣質量下降、國外房地產市場企穩回升等各方面影響,不少國內經濟實力強、與國外生活關聯密切的購房者開始把置業的目光投向海外,無形之中促成海外置業呈現一片火熱景象。
內外原因促使海外置業風潮正勁
據仲量聯行近日發佈的海外住宅投資市場分析報告顯示,在國內經濟增速放緩、房地產調控政策影響以及人民幣升值等多重因素的催化下,中國高淨值人羣(個人可投資資產超過一千萬)開始更多將目光轉向海外住宅市場以實現資產保值和增值。
具體分析海外置業“潮起”的原因,第一太平戴維斯住宅銷售部及海外置業董事劉虹橋認爲可以從如下兩個方面來考慮:
首先,目前國內房地產市場受限購政策影響,大多數一二線城市的購房者都面對沒有購房資格的問題。加之我國投資渠道有限,手裏有一筆沉澱資金的人們便會去選擇拓寬投資渠道,通過海外置業來實現資產的保值增值。這樣一來,投資者便可以在國際範圍內豐富資產配置,使其多元化,同時對衝投資風險。
其次,自從2008年次貸危機開始,美國房價大幅度跌落,這種趨勢並向其他國家蔓延,加之歐洲經濟不景氣,很多人認爲購買海外房產是投資抄底的好時機。十年之前海外置業是很多人都不敢想的事情,如今成爲可能。
此外,北京嘉華四季國際會展有限公司副總經理魏克非分析認爲,國內家庭海外置業,一部分是爲了便利子女在海外求學,同時應對國內一定程度的空氣污染等短期內無法完全解決的問題,以提高生活質量。
另據仲量聯行發佈的報告指出,人民幣升值也帶動了海外住宅投資熱潮。以英鎊爲例,人民幣兌英鎊的匯率相比於2005年升值了30%左右,相當於在英國買房的房價隨之下調30%。
置業目的明確市場熱點相對集中
分析國內置業海外地產的人羣不難發現,其置業目的比較明確。總體說來,劉虹橋認爲大致可分爲如下幾種:
第一種置業目的在於移民。很多遠赴海外的購房者是爲了拿到海外永久居留權。
第二種置業目的在於爲留學子女買房。“到了高中或大學階段,很多人的子女爲了接受更好的教育而選擇出國留學深造。很多國外學校不提供住宿,留學生還得租房,且房租較貴,所以一些國內家長會爲孩子考慮置業海外,這樣等他們過去探望時還可以自由居住,等孩子大學畢業後,家長或把房子留用於養老,或將房產出售以賺取收益。”劉虹橋說道,“除去這兩種置業目的,很少人置業海外純粹是爲了投資,比如購房者沒有綠卡、沒有子女在那個國家,將來也不會去工作生活,即便其認爲當前投資該國房產是一個好的機會,也很少有人會選擇置業於此,取而代之的是考慮如何拿到國內購房指標,或者是去其他城市投資。”
此外,還有一種置業目的在於海外養老。“比如,因爲目前中國醫療衛生服務體系不是很健全,很多人不知道誰會爲自己未來的醫療費用買單,所以很多人會選擇像加拿大這樣醫療衛生體制完善透明、純粹福利性的國家置業養老。”劉虹橋舉例道。
置業目的不同選擇國家因人而異
國內買家到底應該着重考慮哪些國家的房產?業內人士表示,依據以上置業目的不同,選擇國家也有所差別。
如果是爲了移民置業,劉虹橋表示,那麼國人可選擇美國紐約、洛杉磯及加拿大多倫多、溫哥華等地。以美國爲例,據瞭解,目前美國最便捷的綠卡通道就是EB-5(Employment based fifth Preference)這項移民簽證類別。該簽證類別自1990年創設以來,對申請人之資格條件在歷經二次修法後,如今是所有移民類別中,申請覈准時間最短、資格條件限制最少的一條便捷渠道。不過該類別移民有一定的資金門檻,一般爲100萬美元,但若申請者在經政府批准的特定區域進行投資的話,移民投資金額則可以降至50萬美元。按此規定,若申請者在美國當地創造十個就業機會,即可取得二年期的條件式綠卡。二年屆滿前90天,若該項投資行爲及所創造的就業機會仍然存在,則投資移民者可申請成爲永久居民。
此外,相比美國、英國及澳大利亞等傳統移民國家,居外網中國區經理葛奕婕表示,包括西班牙、塞浦路斯、拉脫維亞等在內的歐洲國家,其移民政策相對寬鬆。
如果是爲了子女留學置業,劉虹橋表示,由於世界排名前五十的學校多集中在美國、英國,國人可以重點考慮這兩個國家。“以美國爲例,如果是在紐約曼哈頓置業的話,國內買家能選的公寓主要有兩種:一種是共管公寓Condos(紐約華人俗稱”康鬥“) ,相當於國內的商品房,出售的是產權。另一種是合作公寓Co-ops,這種房屋是業主共有的,出售的實際是股份,其好處是房屋價格相對較低,但是增值會比較慢;如果選擇置業洛杉磯,則以別墅爲主;如果是在波士頓,Condos爲主的傳統學區房房源會多一些,著名的哈佛、麻省理工等衆多世界級名校都集中在此。
如果是爲了養老置業,葛奕婕認爲,泰國是比較適合中國人居住的國家。泰國的氣候、飲食文化、生活環境及生活方式等和中國人都比較接近,另外生活成本也較低。“置業者可選擇華人比例較高的國家,使生活半徑中有中國餐館、商店、超市、醫院等,這樣有助其更快適應生活,使居住更有安全感。”劉虹橋談道。
國外買房最大的風險是對當地房地產市場一知半解
不管國內置業人羣選擇哪一種海外房產,由於對海外國家的投資環境不夠了解,因此也難免會遭遇一些風險。
“最大的風險就是對當地房地產市場的不熟悉。與國內房地產市場少有房價下跌的情況不同,國外房地產行業完全市場化,房價起起伏伏。如果購房者在高位時買進,將來可能會面臨房價下跌的情況,且國外政府也有一些防止房價上漲過快的手段,房產升值也不會那麼快。”劉虹橋說道。
此外,海外置業在稅務處理上也有一定的風險。據高力國際北京分公司投資服務部董事辛勇介紹,海外置業的稅費主要來自兩個方面:一方面是日常經營管理的費用,一方面是交易時產生的稅費。“以美國爲例,在房產日常維護當中,每個州收稅情況不一樣,建議置業者要在投資前諮詢當地這方面的專家,以便弄清楚繳納稅費的比例,從而使風險降低”。
“海外置業風險的考慮,個人判斷是關鍵。比如歐洲五國從2008年到現在經濟一直不是很景氣,房地產市場低迷、消費者購房意願降低,房地產市場處於下行通道當中,特別是像西班牙、希臘等這類國家情況比較嚴重。但是從另一方面來看,西方資本主義國家在一百多年當中經歷了多次經濟危機,自身擁有自我修復、自我完善的能力,一旦其從經濟危機中緩過勁兒來,國家失業率下降,老百姓手裏又有錢了,也許又會開始買房,受供需影響,從而使得房價再次上漲。”魏克非談道。“從目前統計數據來看,美國房地產明確顯現復甦信號,包括在經濟危機中受到重創的房地美(房貸巨頭)都已開始盈利,以前房價下降比較厲害的佛羅里達和拉斯維加斯,當前房價反彈幅度也都較大。此外,加拿大和澳大利亞的房產每年都保持8%-10%的增長幅度,相對比較穩定。還有馬來西亞,2011年春季時,吉隆坡市中心的房子均價才15000元/平方米,但現在吉隆坡的房價普遍都在25000-26000元之間。”文/劉佳