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在“富爸爸”中糧集團那裏失寵多年的中糧地產,今年6月起在土地市場殺出重圍連拿三地後,近日又積極爲旗下項目運營籌備糧草,大有破釜沉舟、放手一搏的擴張之勢。
8月28日,中糧地產公告稱,擬向中糧集團申請68.25億元授信額度,其中,15.75億元爲續借中糧集團委託貸款,用於北京公司順義區後沙峪項目的開發與建設;15.5億元用於北京公司長陽1、5號地的開發與建設。這兩個項目爲中糧地產今年上半年業績立下了汗馬功勞,銷售貢獻佔比近42%。
值得注意的是,上述15.75億元貸款是四年前後沙峪項目開發之初母公司給予中糧地產的,該筆貸款自2009年起每年申請續借一年。
事實上,近年來中糧地產的發展始終伴隨着向中糧集團及兄弟公司申請借款的行爲。
對於此次申請貸款能否順利獲批,以及如果失去母公司的“輸血”,中糧地產會怎樣發展,北京商報記者聯繫到中糧地產證券事務代表範步登,其表示一切以公告爲準,並以出差爲由拒絕進一步回答。
而從半年報來看,儘管上半年房地產主營業務有較大增長,但投資收益仍佔公司利潤收入逾三成,未能擺脫其近年來依靠處置金融性資產增色業績的命運。
多次借款致債務關係混亂
中糧地產稱,本次向中糧集團申請68.25億元授信額度,能夠進一步理順其下屬公司與中糧集團及其下屬公司之間因借款形成的債權債務關係。
而記者翻閱中糧地產近年來申請貸款公告發現,實際的債權債務關係則是剪不斷理還亂。
在向中糧集團申請68.25億元授信額度的同時,中糧地產另一則公告顯示,擬向北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司申請續借8.95億元借款,期限一年,利率爲同期同檔次人民銀行貸款基準利率。
此外,中糧地產擬繼續向中糧財務有限責任公司申請10億元授信額度,期限一年,借款利率爲額度項下銀行貸款基準利率。
中糧地產表示,本次向北京假日風景申請續借8.95億元借款、向中糧財務公司申請10億元授信額度,能夠進一步增強資金實力,爲其住宅地產業務的發展提供更有力的資金支持。
而早在2010年,中糧地產就曾向北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司(中糧萬科)申請7億元委託貸款。
次年7月,中糧地產又向控股股東中糧集團下屬企業上海鵬利置業發展有限公司等6公司申請37億元委託貸款額度,期限三年,利率不超過同期貸款基準利率的1.2倍。
2012年7月24日對外擔保公告顯示,中糧地產擬向控股股東中糧集團有限公司申請31.25億元授信額度,期限三年,利率爲不超過額度項下每筆借款對應的同期同檔次銀行貸款基準利率的1.055倍。
其中,15.75億元貸款爲續借中糧集團委託貸款,可以用於公司北京順義區後沙峪項目的開發與建設;另外15.5億元借款額度可提供予公司控股子公司北京中糧萬科房地產開發有限公司使用。
拆東牆補西牆、多次申請續借,中糧地產因借款形成的債權債務關係越來越複雜混亂。而一直以來其內部管理也未能理順,帶來的直接後果便是房地產主營業務發展緩慢、業績難有起色。
投資收益佔利潤收入逾三成
中糧地產2013年上半年業績報告顯示,2013年上半年,公司實現營業收入29.23億元,較上年同期增長139.12%;利潤總額3.06億元,較上年同期增長47%;歸屬於上市公司股東的淨利潤1.08億元,較上年同期增長78.05%。
值得一提的是,2013年上半年中糧地產實現投資收益約爲1.12億元,佔其上半年利潤總額達37%。以房地產爲主營業務的中糧地產,近幾年通過處置金融性資產等獲得的投資收益,幾乎成爲其利潤收入的主要來源。
根據年報數據,2012年中糧地產實現利潤總額10.04億元,投資收益約爲2.52億元,佔比25%;2011年,中糧地產實現利潤總額10.72億元,投資收益約爲4.09億元,佔比38%。2010年,中糧地產實現利潤總額7.45億元,其中投資收益約爲5.24億元,佔比達70%。
業內人士分析認爲,中糧地產主營業務盈利不佳,與中糧集團旗下地產業務整合緩慢、定位不清有關。
資料顯示,中糧集團旗下地產業務整合始於2004年,但最初因資本市場、涉及外資等原因一度擱淺,隨着2006年中糧置業的成立,集團逐漸將發展重心轉移到運作商業地產的中糧置業,中糧地產開始“失寵”,走上了借錢度日以及與兄弟公司爭奪資源的道路。
今年6月27日起,中糧地產短短月餘斥資61.39億元分別在南京、北京、成都三地高溢價拿地,顯示出了急於補充土地儲備進行擴張的意圖。
然而,目前看來,中糧地產不僅“復寵”無望,而且面臨着失去集團“輸血”的風險。有報道稱,如果失去中糧集團“輸血”,中糧地產今後有兩條路可走:一是主營業務在集團主導下開始轉型;另一種是不再期待大股東的資產注入,縮小擴張規模,繼續地產類業務的發展。
半年報顯示,截至2013年6月30日,中糧地產總資產354.27億元,較上年末增長1.69%;歸屬於上市公司股東的所有者權益47.49億元,較上年末減少0.3%;資產負債率78.81%,扣除預收賬款後的資產負債率爲56.4%。對資金的持續需求,成爲中糧地產擴張面臨的最大問題。(邵曉)