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土地市場熱火朝天,自然不可能不對房價產生影響。按照以往的市場慣例,每拍出一塊高價地,都會造成區域房價的重新調整,周邊在售新房或者二手房坐地起價的現象屢見不鮮。不過今年這一現象並沒有大規模出現,有的區域地價和房價甚至背道而馳。
“華家池”並未撼動房價
華家池三宗土地總價136.7億元,成爲杭州土地市場上的超級“巨無霸”。此前,不少業內人士認爲華家池影響巨大,並將重樹區域房價新標杆。幾年前的楓華府第,就曾因爲雅戈爾高價拿地(原浙江工商大學),一夜上漲5000元/平方米。
然而華家池爭奪戰塵埃落定之後,楓華府第現象並沒有出現,這個“巨無霸”產生的衝擊波,遠比人們預期的要小很多。華家池周邊小區,景芳小區、採荷人家、景芳小區等,在華家池拍賣前後並沒有出現明顯變動。而華家池周邊在售的慶春御府等樓盤,也並沒有因爲華家池地價的出爐而重新調整房價。
事實上這一現象看似反常,實則必然。華家池價格高,高在總價,而不是單價,對房價產生直接影響的是單價而不是總價。華家池三宗土地,雖然其中兩宗封頂價成交,但並沒有高得離譜。世茂拿下的58號地塊摺合樓面價23400元/平方米,濱江拿下的59號地塊摺合樓面價23200元/平方米,而綠地拿下的57號地塊摺合樓面價最低,尚不到20000元/平方米。
在城東區域,華家池樓面價並不是最高的。凱旋門樓面價爲23902元/平方米,比華家池任何一宗地塊的樓面價都要高。顯然,即便華家池三宗地總價創下歷史新高,但由於單價並未突破歷史最高值,華家池對區域房價的影響力也就大打折扣了。當然隨着華家池三個項目的開發,周邊區域環境得到改善,對房價會有一定的推波助瀾作用,但這跟地價幾乎沒有任何關係。
土地鬧猛房價平穩
而在華家池出讓之前,杭州多宗土地屢屢以封頂價成交。就比如安徽淮礦5月28日拿下的土地,樓面價14700元/平方米,成爲彭埠板塊的“高價地”。6月25日金隅拿下的錢江新城南星單元地塊,單價突破28500元/平方米創區域新高。而在年初,半山田園、之江等區域多宗土地的樓面價,也屢屢觸及歷史最高價。
不過,周邊區域的房價,並沒有因爲土地市場的異動,而出現集體上揚現象。一些新開樓盤,爲了製造首開效應甚至開出了區域最低價:位於半山田園板塊的金隅田員外6月首開起均價14900元/平方米,比周邊在售樓盤低3000元/平方米以上;中海西溪華府起價16800元/平方米,成爲西溪板塊價格最低的樓盤;融科璦驪山首開起價14980元/平方米,成爲之江板塊價格最低的樓盤;7月份首開的萬科北宸之光,也沒有因爲周邊區域地價快速上漲而坐地起價,反而打出了14800元/平方米的理性價格。
總體上說,雖然今年杭州土地市場熱度不減,一些區域的地價創出新高,但是房價的走勢相對比較平穩。今年杭州房價波動最大的時期是在3-4月,並非那一時期土地成交特別火爆,而是受20%個稅政策以及房產稅傳聞的影響。那一波行情之後,杭州房價並未出現大幅上漲。萬科北宸之光低開之後,周邊區域二手房價格甚至出現了小幅下降現象。
顯然,從前幾個月的市場行情來判斷,杭州的房價和地價已經走出了兩條不同的曲線。地價對房價的影響,並沒有像以前那樣立竿見影。
多數地塊價格“補漲”
地價漲了爲何房價沒有跟着漲?要回答這個問題,顯然要對杭州當前的地價有一個理性客觀的認識。
經歷2009年的高峯之後,2010年到2012年,杭州土地出讓金逐年大幅下滑,2010年市本級土地出讓金收入922億元,2011年跌至427億元,到了2012年更是破天荒地跌到了350億元。而在市場最低迷的時候,頻頻出現底價成交的土地,甚至有的土地因爲無人接手而流拍,地價也因此大幅縮水,不少昔日的“高價地”紛紛被套。
而從2012年下半年開始,隨着杭州樓市整體回暖,土地市場也開始活躍起來。萬科北宸之光去年7月的樓面價僅4430元/平方米,而今年越秀在同一區域拿地的樓面價卻高達9600元/平方米。可以說,在這一輪迴漲行情中,杭州多個區域的地價回升得非常快。
究竟是房價拉高地價,還是地價助推房價?這是一個錯綜複雜的話題,但從這一波回暖行情來看,是房價拉高地價。杭州房價自去年5月分出現快速回升的勢頭,而地價快速回升並且成交開始活躍,則是兩個月之後的事情。
這一波回暖行情中,房價回漲最快的時期是去年下半年的幾個月,到了今年年初,大多數樓盤已經完成調價,進入了價格平穩期。而地價則仍處於“補漲”階段,更由於49%溢價率上限的規定,即便是今年誕生的一些高價地,除了少數單價已經創出歷史新高之外,大多數仍然沒有創新高,也就不可能對房價產生太大的推動作用。
也就是說,是房價先漲地價在後面跟。這種形勢下,地價上漲房價卻按兵不動,也就在情理之中了。
供應量大增房價不敢漲
即便新拍地價已經創出歷史新高,但由於後市充裕的房源供應量,開發商顯然不敢隨意提價。從之前數月的市場表現看來,這也是房價沒有出現大漲的原因之一。
無論是中海西溪華府還是萬科北宸之光,之所以沒有因爲周邊區域地價上漲而趁機高開,都是因爲對樓市的整體形勢持謹慎態度。尤其是供應量方面,這兩個樓盤都是大盤,不低開的話很可能就會承受巨大的庫存壓力。況且,杭州樓市庫存量已經創下新高。
高歌猛進的土地市場,還會爲樓市增加巨大的房源供應量。1-8月,杭州主城區共成交土地134宗,其中住宅69宗,按照目前大多數開發商的開發速度,這些項目都將會在一年之內開盤,這也註定開發商不會盲目提價。
那麼,開發商拿了高價地,不提房價的話還怎麼贏利?這是一個非常現實的問題。不過即便拿地成本高了,開發商也不是非得提高房價才能賺錢,這在業內已經成爲一種新的共識。拿地成本高了,但是通過加快開發速度,省下更多的財務成本,同樣可以實現微利。同樣的一塊地,同樣的地價,同樣的房價,有的開發商有利可圖,有的開發商註定虧本,這樣的現象將在今後的樓市中愈演愈烈。
也正因爲如此,這一輪地價上漲,並不足以迎來房價上漲。“地價一漲房價必漲”的鐵律,也因此宣告破滅。