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樓市素有“金九銀十”的說法,如今九月已至,面對2013年房地產市場的好光景,無論是開發商還是購房者都對這個傳統旺季充滿了期待,於是住宅市場出現了供需兩旺的熱鬧景象。一面是置業者大量的剛性需求,一面則是開發商衝刺全年任務的強烈預期,樓市正在發力,2013年的“金九”顯得成色十足。
住宅市場未“九”先熱
9月的樓市無需熱身便早早進入狀態,近期接連推出的幾個剛需項目,每家的排卡量都遠遠超出了供應總數,從中不難看出置業熱情的高漲。實際上,如此旺盛的市場局面從上個月中後期便已逐漸形成。8月是房屋交易的傳統淡季,月初時市場也的確表現出了濃重的觀望情緒,供需兩端均格外矜持。然而正當人們懷疑樓市疲態盡顯的時候,中下旬開發企業推盤量顯著增加,購房者積極入市,住宅市場出現了“翹尾”之勢。在這撥行情的帶動下,8月新建住宅市場延續了淡季反旺的趨勢,全月商品住宅成交面積爲101.81萬平方米,同環比均現增幅。某研究院天津分院研究總監秦曉鑫分析稱,從8月最後一週的量價漲幅及8月整體的成交表現可以推斷,作爲傳統旺季的“金九”將會成色十足,也將延續當前供需雙熱的市場態勢。
事實正是如此,對應於旺盛的市場需求,9月份新建商品住宅的供應量也出現了明顯漲幅。據某網站數據監控中心的統計,全月預計開盤項目共有32個,這一數字在近期處於較高水平。在市內六區,和平、河西、河北、紅橋等地均有新盤入市,其中紅橋板塊日益紅火,勢必受到特別關注;環城四區多個成熟板塊則同時推盤,因其是剛需置業的首選之地,故而成爲了市場的主力支撐;此外,遠郊區縣和濱海新區也都有新項目面世。金僑·公園壹號項目相關工作人員介紹,該項目8月下旬首開熱銷,近期已及時補貨並輔以相應優惠。目前市場有升溫跡象,隨着金九銀十的大規模放量,預計量價水平將呈現平穩微升之勢。
優惠增多適合剛需
在售項目數量增多,無疑加重了市場的競爭氣氛。開發商爲抓住旺季衝刺銷售業績,無不使出渾身解數備戰爭奪客源。統計顯示,9月推出優惠的樓盤數量已超過300家,同環比均有所上漲,其中的絕大多數採取了讓點打折或直降購房款的形式,也有一部分樓盤給出了贈送空間、裝修或家電等變相優惠。
價格從來都是購房者關注的重要一環,在此方面,本市今年一貫保持着穩中有升的緩和局面。某系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,剛剛過去的8月,天津的成交價格環比上漲0.60%,同比漲幅爲2.88%,依舊延續着前期平穩走勢。秦曉鑫分析稱,“金九”行情中並不排除出現“以價換量”的市場可能。由於一級市場對二級市場存在兩年左右的延遲影響,2011年本市共計成交住宅用地207宗,處於近10年以來最高水平,因此2013年商品住宅供應一直處於相對高位。爲了加快資金回籠速度、搶佔更多市場份額,開發商有可能會採取“以價換量”的市場手段。
“如今只是開發商產品供應大幅放量的開始”,在秦曉鑫看來,“金九”對於剛需置業者來說是比較合適的入市時機,而作爲投資需求則應謹慎出手。
土地交易連刷紀錄
今年以來,全國重點城市土地交易持續回暖,天津與此保持了一致步調,不同之處在於市場表現尚屬理性。以8月全市住宅用地爲例,供應總數環比減少了3宗,建築用地面積、規劃建築面積環比降幅分別達到49.32%和46.30%,但這一數據依舊處於年內較高水平。同時,開發企業拿地積極性不減,累計成交的建設用地面積與上月基本持平,而成交地塊宗數和規劃建築面積則有所增加。
進入9月,國內土地交易再次爆出樓面均價、地塊總價紀錄被刷新的消息,無獨有偶,天津土地市場也轟出了兩枚重磅炸彈。9月2日,天房集團旗下子公司——天津政通建設發展有限公司從12家房企的激烈爭奪中脫穎而出,以10.65億元的總價奪得位於理工大學旁的津南育(掛)2013-091號地塊,樓面均價達到22900元/平方米,是天津有史以來第一宗樓面均價衝破2萬元的住宅用地,該價格甚至已經超出周邊不少樓盤的售價。與其相呼應的是單幅地塊總價紀錄的刷新,位於南開區天拖板塊的津南紅(掛)2013-102號地塊不久前以91.8億元的掛牌起始價亮相,引起業界極大關注,其尚未開拍便已“擊敗”津南新城,毫無懸念地刷新了本市單幅地塊總價紀錄。究竟該幅土地最終花落誰家,新紀錄又會定格在怎樣的高度,謎底將於9月18日揭開。
針對土地市場的驟熱,秦曉鑫有着相對冷靜的判斷。“2013年本市掛牌了一系列優質地塊,在全國土地市場整體回暖的大背景下,稀缺資源的推出催化了開發商的投資熱情。此次單價、總價紀錄被雙雙擊破,與兩幅相關土地爲核心區域的優質地塊有着直接關係。高地價的出現會對二級市場稍有影響,但影響範圍和速度在短期內非常有限,反倒是對於三級市場的影響將更爲直接。”她認爲,今年後期隨着優質地塊供應的陸續減少,預計本市土地市場也將在短暫衝高後恢復到相對平穩的狀態。