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從2003年的“18號文”,到隨後出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”,再到最新出爐的“國五條”及其細則……十年時間,國務院先後召開9次常務會議,專題研究房地產市場調控。
“十年九調”,影響了房產市場的各方利益,各種規避手段和利益糾紛也隨之而來。
昨天,浙江省高院發佈十年房地產審判白皮書,從司法的視角分析房地產發展和房地產審判中發現的問題及建議,並曝光了宏觀調控背景下房地產審判10大典型案例。
十年糾紛11萬件,總量呈波浪形上升
2003年至2012年,浙江各級法院共受理房地產糾紛案件118761件,審結117248件,訴訟標的總金額爲505.93億元。
10年間,浙江房地產糾紛收案數量總體呈波浪形上升:2003年至2007年,每年度基本維持在1萬件左右;2008年後增長明顯,每年約1.3萬件;2012年上升至14357件。
杭州、寧波、溫州作爲我省經濟發達地區,受理的房地產糾紛案件數量一直位居全省前列,分別佔20.75%、16.14%和22.92%,合計佔總收案數的近六成。
規避調控手段層出不窮,暗藏糾紛隱患
案件的多發類型,主要集中在二手房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛和商品房銷售合同糾紛三類,佔比分別爲33.58%、32.72%和20.51%。
省高院民一庭庭長蔣衛宇說,針對調控政策,一些交易者採取各種措施規避,但這些行爲暗藏糾紛隱患,主要表現在以下幾方面:
在規避限購、禁購和限貸方面,當事人通過借用其他有購房資格的人的名義購買房屋並辦理了房屋權屬證書,但如果實際購房人之後向法院提起確認房產所有權的訴訟,往往難以獲得法院的支持;有的則先採取簽訂虛假合同而後提起訴訟並達成調解協議,利用法院的生效裁判文書以房抵債、規避購房資格等限制;有的家庭甚至不惜採取假離婚、將原所有房產全部登記在夫或妻的一方,並由離婚後的另一方購買房屋的方法,使家庭關係處在不穩定的狀態之中。
在規避稅費方面,買賣雙方爲少繳或不繳稅費簽訂陰陽合同,產生糾紛後出賣方需要證明真實的合同是哪一份;有的開發商通過內部人員虛假認購,向銀行套取貸款,同時規避稅費,套現升值利潤。
此外,面對節節攀升的房價,一些企業在非商品房用地上比照商品房、單身公寓樣式建造房屋並進行分割銷售。由於土地性質及相關政策限制,購買人無法取得房屋所有權,且無法獲得常規的住宅用電、用水和義務制教育資源的配套保障,如出現房屋質量、公共設施維護問題也無法按照商品房的相關規範進行維權,極易引發糾紛。
典型案例>>>
●以弟弟名義買房,房子被判給了弟弟
任某手中有兩套房,可在2011年5月,他又以親弟弟的名義在寧波市區全款買了一套,“三證”都辦在弟弟名下。後來弟弟不願意歸還房子,任某起訴弟弟,要求變更產權登記至其名下。
【判決】
法院審理後,駁回了他的請求。法院認爲,根據雙方當事人的陳述及款項支付情況,可認定案涉房屋是任某以弟弟的名義、借名購買的事實。但因任某名下已有兩套房產,不具備購房資格,故對任某以其系實際買受人爲由請求確認其爲房屋產權人的訴請不予支持。
●城鎮居民買宅基地,對方反悔合同無效
2004年,城鎮居民於某與村民史某夫婦簽訂協議,約定史某夫婦將其所有的金華某農村宅基地上房屋賣與於某,房屋價款20萬元。合同訂立後,於某依約支付了房款,史某夫婦交付了房屋。2007年6月,史某夫婦以城鎮居民不得在農村購買房屋,房屋買賣合同違反了國家禁止性規定爲由向法院起訴,請求確認合同無效,於某騰退房屋等。於某則反訴請求判令史某夫婦返還房款,並賠償因房屋買賣無效造成的損失75萬元。
【判決】
法院認爲,根據國家政策,城鎮居民不得到農村購買宅基地上房屋,所以這個案子中買賣合同應認定無效。合同無效後,雙方應相互返還房屋和購房款。對於因合同無效造成的損失,雙方主觀上均有過錯,而史某夫婦在出售房屋數年後主張無效,有違誠信,應承擔主要責任,判決史某夫婦賠償於某50萬元。
●限購政策未預料,買賣雙方均無責
2010年9月10日,黃某和薛某在某中介公司的介紹下達成房屋買賣協議,約定薛某將溫州某小區兩套房屋(期房、需並套使用)出售給黃某。合同簽訂後,黃某向薛某支付了定金100萬元。2010年10月12日,溫州市人民政府發文規定本市戶籍居民家庭只能在本市新購買1套商品住房或二手存量房,對違反規定購房的,不予受理房地產登記申請。故黃某無法同時購買該兩套房屋,雙方均認爲對方應負違約責任。後黃某向法院起訴要求解除合同、薛某雙倍返還定金。
【判決】
法院認爲,雙方簽訂的房屋買賣合同的標的物爲兩套房屋且必須合併使用,根據政府文件的規定,黃某不能同時購買兩套住房,房屋買賣合同客觀上無法履行。由於合同無法履行系因政府房產宏觀調控所致,雙方均不承擔違約責任,遂判決解除合同,薛某返還黃某定金100萬元。(通訊員張興平王華衛記者陳洋根)