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目前,石家莊地鐵一號線正在火熱施工。對於石家莊這個商業佈局集中於中山路上的城市來說,地鐵的全線開通,無疑將對商業帶來變革。業內人士認爲,地鐵作爲現代城市發展的標誌,其對商業佈局和商業擴容帶來的影響,將逐漸顯現出來。
本期觀察家嘉賓
曹潤亭河北商業聯合會祕書長張磊前景機構營銷總監李珠蘇寧石家莊地區管理中心市場策劃部經理譚強少年湃XD王國項目策劃總監
現象:地鐵引發投資潮
省會中山路上,一個個圍擋裏,地鐵工程正在緊張施工中。雖然施工帶來了交通的不便,而在記者的走訪中發現,地鐵沿線商業項目內,迎來了一波一波的投資熱潮。
以中山路爲軸,石家莊的商業項目如珍珠一般向兩邊延伸,形成以北國商城傳統商圈爲中心,商業項目逐漸向兩邊擴容的局面。近幾年,中山路沿線形成了北國-勒泰商圈,新百-銀座-蘇寧廣場商圈和先天下商圈等幾個主力商圈,而現在,這個商業圈集羣正在不斷向兩端擴展。烈士陵園附近的麒麟國際商業綜合體似乎打破了橋西區域缺乏商業氛圍的局面,而繼續向東,商務氛圍也從廣安大街-先天下向談固以及二環外擴容,嘉和中心、東勝廣場等商務辦公項目的崛起,證明城市規模不斷向外擴展。“在城市擴容的過程中,地鐵的發展對其起到了積極的促進作用。”前景機構營銷總監張磊說道。
而據記者觀察,在商業投資客戶羣中,地鐵因素多成爲其考慮的重要因素之一。在中山路與談固大街附近的一個小型商業綜合體中,底層商業和寫字樓組成的商務辦公形態,引起了寫字樓投資客的關注,而從目前銷售情況來看,三分之二的整層寫字樓均被自住型企業相中。“地鐵因素在項目銷售過程中扮演了非常關鍵的作用,地鐵沿線和地鐵口附近物業的未來保值和升值空間是投資客看中城市副中心的原因。”該項目負責人介紹說。
據李珠介紹,按照北上廣等一線城市的發展歷程來看,地鐵沿線寫字樓升值空間高達40%,並不斷帶動相關產業的發展,而這些升值空間,無疑被投資客們看在了眼裏。
而張磊認爲,從發達城市傳來的經驗是,地鐵沿線的物業在尚未建成時,就已經享受到了地鐵帶來的價值紅利。“就像股票受到政策和概念影響會提前上漲一樣,地鐵沿線商業物業會在尚未建成、未開業時即實現價值的增值。”
無縫隙對接利好沿線商業
地鐵因素對商業帶來的升值作用,很大程度上取決於商業對於地段和交通的依賴程度。“地鐵帶給商業的首先是交通的便捷性,其次是其對於人氣的強大聚集作用。”河北省商業聯合會祕書長曹潤亭接受本報記者採訪時說道。在他看來,強大的人流量是商業正常運轉的有利保障。而對於商業的帶動作用,需要地鐵能夠真正實現便捷性。目前商業項目與地鐵站的無縫隙對接,體現出了這樣的前瞻性。
據悉,地鐵一號線沿線諸多站點均針對商業項目設有無縫隙對接點,實現商業與地鐵的完美結合。解放廣場站在蘇寧廣場地下負一層即設有出入口,蘇寧廣場位於傳統市中心地帶,地鐵的開通和對接對於其升值空間有進一步的提升作用。北國商圈的人民廣場站在石家莊地鐵全線網中佔舉足輕重的地位。該地鐵站可實現與周邊商業的無縫銜接,站點設計時考慮了與周邊商業設施的對接問題,市民乘坐地鐵下車後可以通過地鐵站與商場之間的連接線直接進入商場。省博物館站也實現了與地下商業少年湃的無縫隙對接,出入地鐵站的乘客可直接從項目中間通過,大大提高了商業對接的便捷性。
“地鐵本身作爲軌道交通產業,是效率的象徵,尤其在商業區,能夠提升溝通的效率。”李珠看來,地鐵能夠規避陸地交通的迂迴浪費,能夠規劃自己的生活,提升地鐵商圈的價值。
加快副中心商業擴散速度
“城市擴容的過程中,商業佈局會促使城市副中心的出現,而地鐵的出現,使得副中心發展速度更快,帶來更多商業的分散點。”張磊認爲,當城市由小規模向大城市發展時,商業佈局呈現由點到線繼而到面的發展脈絡,商業無論從哪個點延伸,都應該吸引更多居住人羣的轉移,商業人羣的聚集和消費。而地鐵的修建,實現了人羣流動的帶動作用,所以城市擴容、加快城市副中心形成的過程中,起到了積極作用。
同時,張磊認爲,地鐵的發展代表着政府規劃的方向,並代表了未來城市發展的方向。“在政府大規劃的引導下,人羣也將跟隨規劃進行移動,人羣的移動自然帶來商業消費人羣的聚集。”
促進商業佈局的結構調整
地鐵在打造立體城市交通的同時,對城市商業佈局帶來哪些影響?“地鐵對於城市商業佈局帶來的影響是,會使商業核心位置越來越核心,同時也帶來更加便捷的交通環境。”李珠在展望未來商業佈局時如此說道,他認爲,地鐵的開通,會改變傳統商業的佈局。但對於處於商業中心的新興商業項目來說,成熟的傳統商圈對其是一把雙刃劍。商業圈集羣帶來人流的同時,也意味着激烈的競爭,在傳統百貨業日漸低迷的市場中,新興商業綜合體如何在市場中找到自己的定位?“從中山路沿線商業綜合體的佈局來看,從新百-銀座商圈一直到東勝廣場綜合體,未來發展形態大家都只是在猜測中,但商業發展一定會從偏傳統的商業模式中,進入到結構的調整。”李珠說道。他認爲,在傳統百貨業面臨壓力的情況下,專業綜合體纔會在市場中贏得主動,其中,以主力店爲主打的品類綜合體將成爲未來商業的發展方向。“在全國比較先進的主題商業模式中,比如誠品書店、宜家等,即是一個商業綜合體打造一個主題品類,同時完成吃、喝、玩、樂、購的配套,在滿足消費者需求的前提下,實現差異化和主題化。”也就是說,在便捷交通打造成一個綜合商圈的同時,形成有品類差別的商業個體,將是地鐵機遇下未來商業的發展趨勢。
實現地下空間的擴容
當地上商業受到地鐵帶動而不斷擴容時,地下空間的開發也迎來了新的機遇。“未來城市發展的主要方向應該發展地下空間。”河北省商業聯合會祕書長曹潤亭接受本報記者採訪時說道,曹潤亭認爲,過去城市發展過程中,對地下空間的開發有所缺欠,隨着城市的不斷髮展,地下空間的功能應當更加完善。地下商業也是應該完善的一個因素。地鐵的開通,無疑對地下商業健康發展注入一劑“強心針”。在省博物館的下沉廣場中,一個叫“少年湃”XD王國的地下商業吸引了投資者的注意。這個定義爲少年主題遊樂園的商業體,將打造石家莊市中心最大的少兒生活MALL。
而與地鐵一號線的“聯姻”,成爲了這個項目的絕對亮點。據悉,地鐵一號線博物館站將實現與該項目的無縫隙鏈接,打造純粹的“地鐵”商業。
“與傳統單一式的樓梯向下商業不同,地鐵口與項目的無縫隙對接,將使過路人羣的方向性非常明確。”譚強說道。他認爲,地鐵交通帶動了地鐵上蓋商業和地下商業的全速發展,對於地下商業來說,帶來的是客流量的提升。而地鐵客流量與其他公共交通客流量的區別是,地鐵乘客大多爲對時間有嚴格要求的都市白領,地鐵依靠其準時、高速的特性,贏得了這部分人的青睞。“都市白領具有較高的收入和消費水平,所以相對於傳統老市區的購買力,地鐵商業無論從銷售、模式和業務上來說,均處於高規格的水平。”
“而地下商業與地鐵的無縫隙對接,雖然保證了路過型客流,但需要增加項目的特色性,不斷吸引目的性客戶前來消費,才能充分利用地鐵因素帶來的良好機遇。”譚強在充分肯定地鐵帶來的客流時,也強調地下商業應當具備特色,吸引目的客戶,才能保證商業的成功。“傳統地下商鋪會吸引服裝、小型工藝店等業態,雖然其在租金方面容易回款,但從整體商業項目的特色來講,不容易吸引路過客戶,地下商業應該通過地鐵因素的切入,吸引目的性客戶的消費。”