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-本報記者孫蔚
為了鼓勵發展科技產業,科研用地的土地出讓金遠遠低於住宅。於是,為了獲取更高的溢價收益,利欲熏心的開發商熱衷於將低價拿到的科研用地『變臉』後建成住宅對外銷售。雖然此類項目的價格看起來頗為誘人,但是在項目後期運營、辦理房產證等方面隱患重重。
尚城業主擔心房子是違建
2009年,位於北京回龍觀附近的尚城因將科研辦公用地改建成住宅出售,被媒體曝光。
據記者了解,尚城的投資商是北京盛榮房地產開發有限公司,當年為了拿到這塊科研用地,盛榮房地產公司成立了一家科研企業即中天華瑞科技發展有限公司,項目申報名為中天創業園。在銷售推廣時,項目改名為尚城,以50年產權LOFT的形式面向普通消費者進行銷售。
記者在北京市住建委網站上查詢得知,尚城的土地用途是『科研用地』,使用年限為50年,批准預售1770套科研辦公樓房源。這意味著,業主當年購房時是按照科研項目而不是住宅進行的網簽。2009年底,尚城已基本售罄,當時樓盤均價每平方米1.8萬元左右,這比開發商拿地時的樓面價翻了幾十倍。
8月30日傍晚,記者來到尚城小區,許多老人、孩子坐在樓前空地納涼。多數人並不知道小區的特殊之處,只知道家裡是LOFT。業主周先生告訴記者:『房子層高5.4米,可以隔成兩層,相當於半價,覺得挺合適我就買了。沒想到,房子辦產權證成了問題。』
業主王女士說,買房時,銷售人員介紹稱房子是商住兩用,和普通住宅70年產權不同,產權只有50年,但是承諾『辦房產證沒有任何問題』。沒想到入住一段時間後,房產證遲遲辦不下來,導致業主和開發商之間的矛盾爆發。經媒體曝光後,業主們纔知道該項目的土地性質是科研用地,屬於中關村生命科學園。
此前,有關人士稱該小區是違章建築,或被強行拆除。這令王女士和鄰居們感到『被騙了』,他們現在最擔心的就是還能不能安心地在這個項目住下去。
春暉園至今仍沒入住
中關村生命科學園『春暉園』引發的糾紛則更加嚴重。中關村生命科學園發展有限責任公司向記者提供的資料顯示,該公司於2007年5月9日與春暉置業簽訂了《宗地開發建設合同》,合同約定該地塊只能用於建設『留學人員創新創業孵化基地』,為留學人員提供項目孵化和產業化平臺,銷售對象是留學人員或企業。
在以協議出讓方式獲得研發性質的土地後,春暉置業陸續取得了其他審批手續,盡管這些許可證都注明該地塊的用途是研發,但春暉置業仍按照商品房的用途進行設計施工。據了解,春暉園的拿地成本僅為1810元/平方米,銷售時被改成LOFT戶型,按照13500元/平方米的價格對外銷售。
發現春暉園的違規行為後,中關村生命科學園公司、北京市昌平區政府等相關方相繼介入,並引發了一場曠日持久的糾紛,導致購房人至今仍無法入住。
昌平區政府在《關於中關村生命科學園春暉園項目有關事宜的函》中明確表示:購房人須為具有獨立法人資格的企業或研發機構,且主要應為留學人員創辦的企業或研發機構;進駐項目必須屬於生命科學領域,主要應為生物醫藥、生物技術研發創新項目;自然人購房者不能入駐,對於已購房的自然人,由春暉置業負責統一清退。據昌平區住建委2010年6月提供的春暉園購房人名單顯示,507套可售房源已銷售了458套,其中只有5套房是以公司名義購買的,其餘的購房者均為自然人,均不屬於《合作共建協議書》中規定的入駐項目。但是,春暉置業至今仍未對政府及園區的要求有所回應。
梁女士是春暉園的購房者之一,2008年底,她付全款買了一套房想作為孩子的婚房,至今仍無法入住。她對記者承認當初知道春暉園的土地用途是研發。『但當時這種性質的樓盤有很多,這些房子最後都賣了出去,也沒見誰來管。』梁女士說,『我們也向開發商質疑過,他們一直都說沒問題。我們老百姓一輩子的積蓄都投進去了,以後該怎麼辦誰也不知道。』據梁女士介紹,業主們屢次找春暉置業要求退房,但是開發商都說『沒有能力退,連董事長都換人了』。
暴利驅使開發商鋌而走險
全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存接受記者采訪時指出:『依據《中華人民共和國土地管理法》的規定,建設用地經依法批准後,用地單位就不得擅自改變原批准的土地用途,擅自改變的屬違法行為。但是,目前尚未規定由哪個具體部門對此事進行監管,也沒有出臺具體的處罰條例,而科研用地的拿地價格往往只是住宅的1/10,所以在巨大利益的誘惑下,一些開發商仍願意鋌而走險。』『我們知道房地產行業有這種打擦邊球的操作手法,當時盡管春暉置業承諾不會這麼乾,我們仍有些擔心,最後他們還是這麼乾了,因為這其中的利益太大了。』中關村生命科學園發展有限責任公司董事長袁曙光對記者坦言。據他介紹,目前售出的房屋令春暉置業獲得近3億元的利潤。
陳寶存表示,多數購房者對於此類項目的隱患認識得並不清晰,事實上,其給購房人帶來的風險極大,可能存在無法竣工驗收、業主難以入住或拿不到產權證、難以過戶等問題。以科研辦公樓立項卻改為住宅進行銷售的房屋,其用地性質與規劃不符。而商品房必須經過竣工備案纔能入住和辦理產權證,如果在規劃驗收時通不過,就無法竣工備案,進而交房和辦理產權證會出現問題。同時,以科研辦公樓立項的項目使用商用水、商用電,跟住宅相比,業主的生活成本高出不少。此外,住宅的使用年限為70年,而以科研用地立項的使用年限只有50年。