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-創下全國成交總價次高紀錄
-摺合樓板價37264.6元/平方米
隨着徐家彙中心項目地塊昨日溢價成交,上海的總價地王紀錄也被改寫爲217.7億元。
9月5日,新鴻基地產(00016.HK,下稱“新鴻基”)全資附屬公司威萬國際投資有限公司,以217.7億元總價,擊敗恆基-九龍倉聯合體,攬下徐彙區徐家彙中心項目地塊,摺合樓板價37264.6元/平方米,溢價率爲24.2%。
217.7億元的成交總價,讓徐家彙中心項目地塊成爲上海新的總價地王。此前上海的總價地王紀錄,由眼下仍官司纏身的外灘8-1地塊在2010年創下。217.7億元這一成交總價也僅次於2009年廣州亞運城地塊255億元的成交總價,系全國土地拍賣史上第二高價。
新鴻基主席兼董事總經理郭炳江昨日稱,徐家彙地塊位置優越,成交價格合理;繼上海國金中心(上海IFC)及上海環貿廣場(上海ICC)後,希望徐家彙中心項目爲上海帶來新地標。
緊鄰港匯廣場的徐家彙中心項目地塊,東至天平路,南至虹橋路,西至廣元西路,北至廣元路、廣元西路;包括57、150、151三個街坊,總出讓面積爲99188.8平方米,地上建築面積爲58.42036萬平方米;起始總價爲175.2611億元,系商辦、餐飲旅館業用地。
新鴻基2000萬險勝
“217億7000萬。第三次。成交!”
歷時半小時,208輪競價。加價幅度從最開始的500萬元,上升至最高5000萬元。在昨日的徐家彙中心項目地塊競拍現場,兩家港資大佬毫不猶豫拼殺,直至恆基-九龍倉聯合體放棄加價,新鴻基以2000萬元的價差險勝。
接近新鴻基的人士昨日稱,新鴻基這回是拼了。
競拍結束後,香港恆基-九龍倉聯合體團隊早一步出來,對媒體拋出的問題都搖頭不迴應。早報記者現場追問“爲什麼最後差2000萬就放棄”,一名負責人也僅稱“謝謝”。
新鴻基發展(中國)有限公司董事鄧維聰稍後出現時,神態輕鬆。當早報記者問其對成交價格是否滿意?他一臉笑容,用粵語回答,“不滿意就不會買啦。”
新鴻基昨日發佈的新聞稿稱,欲在徐家彙項目地塊打造該公司在內地最大的商業綜合項目,集寫字樓、商場及酒店於一身,初步用途比例分別爲寫字樓約佔70%,商場及酒店約佔30%。
這是新鴻基在上海的第七個項目。官網資料顯示,新鴻基此前在上海有國金中心、環貿廣場、中環廣場、濱江凱旋門等6個項目。漢宇地產報稱,國金中心總投資額約80億港元,環貿廣場總投資約60億港元。而新鴻基目前在上海的惟一在售住宅樓盤——濱江凱旋門銷售勢頭還算不錯,自2012年3月開盤以來,累計銷售了57億元。
新鴻基內地攻略
“徐家彙中心項目”地塊217.7億元的成交總價,甚至高於上海一個月的土地出讓收入。
世邦魏理仕上海研究部董事謝晨認爲,這是個合理的價格。目前周邊可比代表性物業合理估值範圍在65000-70000元/平方米。
謝晨稱,由於該地塊總價超200億元,不含住宅用途,且要求60%以上面積持有10年以上,這意味着項目回報期長,且前期投入巨大,對發展商的財力和項目運營能力要求非常高。因此,發展商在競拍時已考慮到了上述因素,對地價的預期是理性的。此外,作爲上海核心區的最大一塊黃金地,徐家彙商圈周邊環境和配套相當成熟,亦無需發展商對此做額外的投入。
第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可認爲,雖然地塊最終僅兩家參與競拍,但仍拍出24%的溢價率。過去幾年,雖然徐家彙區域發展勢頭良好,但較南京路、淮海路及陸家嘴而言,已多年未有新增項目入市。
新鴻基在內地的發展中物業此前多以住宅爲主。截至2012年12月,新鴻基在內地持有土地儲備,按所佔樓面面積計算共約765萬平方米,包括676萬平方米的發展中物業中,77%都是住宅,而89萬平方米已落成物業中住宅的比例僅3%。
新鴻基昨日公告稱,35.5億元的保證金已經支付。拍地款會以內部資源及外部資源,包括如適當銀行借款繳付。
截至2012年12月31日,新鴻基持有銀行存款及現金115.51億港元。
徐家彙商圈崛起?
徐家彙中心項目成交後,徐家彙商圈崛起之勢初現。
“作爲偏安一隅的市級商務板塊,徐家彙長期遊走於盲點邊緣。本次徐家彙中心迴歸,有望引領板塊駛向藍海。”RET睿意德寫字樓高級助理董事陳曦指出,該板塊總體存量先天不足,而項目品質後天失調,此後土地供應又難以爲繼,這都是該區域商務發展的瓶頸。寫字樓受區域背景影響,對租金將有所制約。此外,大虹橋、傳媒港、自貿區的發展,也將對該板塊構成競爭。
RET睿意德商業服務部董事陳麗琳則提到,徐家彙中心因土地成本高,持有部分對項目現金流構成較大壓力。從商業角度來看,該區域商業同時將面臨着淮海路和南京西路商圈的競爭。但徐家彙中心項目的出現,可能對該商圈造成鮎魚效應,引發該商圈新一輪調整。徐家彙中心項目主觀上迎合了以資產沉澱、物業增值、穩定收益爲核心訴求的開發模式。也正因此,內地企業蹣跚不前,而港資開發商青睞有加。
徐家彙中心項目地塊開發幾經波折。早在1995年,韓國大宇以1億美元買下該地塊,並找來徐家彙商城合作成立上海大宇公司,欲一同打造浦西第一高樓。但隨後,大宇公司陷入資金困境,開始尋求出讓地塊股權。一系列糾葛過後,該地塊在2005年被徐彙區政府收回,並以股權轉讓形式將部分開發權交給當時還隸屬徐彙區國資旗下的上海城開集團等公司。
今年5月,上實城開公告稱,該公司將其持有的部分徐家彙中心項目地塊的權益,調整爲位於徐彙區濱江的四塊土地。此舉被外界解讀爲“徐家彙中心項目”地塊打包出讓的前奏。僅僅兩個月過後,“徐家彙中心項目”便進入了整體預申請,以175億元的起始價掛出。
早報記者瞭解到,由於香港怡和-香港置地聯合體、太古最後時刻選擇提前退出,徐家彙中心項目買家僅剩新鴻基以及恆基-九龍倉聯合體2家,出讓方式由有競價招標改爲掛牌。