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9月2日,被稱爲“鄭州樓市最嚴新政”的調控政策出臺,意在進一步穩定房價,抑制投資、投機需求,住宅的投資性再一次被抑制。住宅市場調控一步步收緊,股市一直低迷。一個老生常談的話題再次擺在人們面前:哪裏纔有更好的投資機會?
其實,已有不少人從中覓得了商機。因不限戶籍和套數,又不限貸,近年來,鄭州寫字樓項目在樓市調控之下逆勢崛起,一些從未涉足過寫字樓開發的企業紛紛轉戰於此,一些投資者也把目光聚集於此處。此次鄭州版新政的出臺,無疑將進一步加快投資者“淘金”寫字樓的步伐。
最近兩年來,鄭州的寫字樓市場可謂紅火一時,大量寫字樓項目紛紛入市,遍地開花,競爭亦相當激烈,且同質化相當嚴重。
在這種情況下,投資者該何去何從?面對這麼多寫字樓項目,投資者該如何“淘金”寫字樓?投資什麼樣的寫字樓才能取得更大的收益?
爭相入市
寫字樓銷售壓力大增
“當別人貪婪時,我們要恐懼;當別人恐懼時,我們要看到希望。”調控重錘頻頻砸落,住宅“去投資化”已成定局。面對股市過山車似的騰挪跌宕,以及過去10年翻6倍的人民幣超髮量,國人的資產貶值速度令人心生恐懼。
何處安放“受傷”的資產?
遠離政策調控打壓、與國家經濟發展同步、租金日益高漲的寫字樓,初露掘金鋒芒。希望之下,大企業、大資本、高淨值人羣,羣雄逐鹿。
近年來,在“雙限令”影響下,越來越多的房企和投資者將目光投向寫字樓市場。一時間,鄭州寫字樓市場風生水起、火爆異常。
從2009年開始,雖然鄭州新建住宅價格上漲速度加快,但由於回報率高,仍有很多投資客願意把目光聚集到寫字樓上。
“在2009年,鄭州寫字樓根本就不夠賣,基本上是開發一棟賣一棟。從2009年到2010年下半年,銷售非常好。這種情況一直持續到了2011年上半年。2011年下半年,需求量達到一定程度,新建寫字樓開始小範圍積壓。”業內人士認爲,2012年,大批寫字樓項目蜂擁入市,尤其是高鐵片區項目,至今銷售緩慢。
這種情況在今年進一步加劇。“寫字樓市場已經呈現局部供應過度的局面,激烈競爭無法避免。”業內人士稱。尤其是鄭東新區,數據顯示,目前鄭東新區在售寫字樓近30個,區域內潛在項目至少35個。
有關數據顯示,鄭州市區非住宅的投放量及銷售量均創下歷史新高,但投放面積增幅遠遠高於銷售面積增幅,供大於求十分明顯。今年上半年各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高,以過去12個月的月均消化面積計算,鄭州市區非住宅累計可售面積的消化週期達到48個月,後市不容樂觀。
同時,由於寫字樓的“一窩蜂”上馬,也給東區寫字樓造成了一個最大的問題,就是產品同質化嚴重。
本來就處於同一個區域,地段共生、配套共享,產品還嚴重同質化,原本不多的客戶面對誘惑,只有“另謀高就”。沒有優勢、沒有客戶的項目,讓本已脆弱的投資回報更是尷尬非常。
以價換量
寫字樓“淘金”機遇再現
一場關於寫字樓市場競爭的“拉鋸戰”正在進行。在這場“拉鋸戰”裏,自用和投資客自2012年上半年便已進入觀望態勢。
在這種情況下今年以來,不少項目密集促銷、改變銷售和開發計劃、改變產品定位,甚至改變產品形態。2013年上半年高鐵商務區部分寫字樓更是出現了“以價換量”、“零成交”的情況,市場競爭進入白熱化。
“由於商業地產項目‘一窩蜂’上馬,目前鄭州非住宅產品的供銷比,已嚴重失衡。”一位資深業內人士發表着自己的看法,“從2010年年底住宅項目限購以來,商業地產的價格上漲了50%以上,但從租金回報率來看,卻比2010年以前低了很多,投資價值變低。”
“如今,多個項目先後封頂,市場價格低於預期,甚至出現倒掛現象。”他說,面對寫字樓的高庫存,開發企業只能通過降價來“跑量”,“有的寫字樓項目的銷售價格僅爲9000元/平方米左右,遠遠低於同區域內的住宅項目。”
我們在探訪中也發現,鄭州東站附近一些寫字樓相機推出了大幅度的優惠措施。業內人士認爲,由於市場競爭激烈,寫字樓的價格已經處在瓶頸期,接下來會出現價格上升動力不足的情況,加之大量入市的產品又可供置業者精挑細選,現在“淘金”寫字樓可以稱得上是正當時。
有資深投資人士直言,一邊是鄭東新區嚴重“過剩”,一邊是其他區域嚴重不足,鄭州寫字樓市場的冷熱不均,爲長期處於供不應求狀態下的其他區域市場,或許會吸引大量投資東區受阻的民間資本,並迎來難得的投資機遇。
而不少投資者也看到了這一機遇,紛紛出手。
“在鄭州樓市最嚴新政出臺之後,將會刺激更多的消費者轉向寫字樓市場。”一業內人士表示。
“就全國而言,以北京、上海、廣州、深圳爲代表的一線城市,其寫字樓呈飽和狀態,已進入了一個‘後投資時代’。”有關專家認爲,“未來寫字樓的置業主要還看鄭州、武漢等發展中的城市。”
緊跟需求
瞄準市場空白區
“一半是海水,一半是火焰。”如果要用一句話來形容當前鄭州商業寫字樓市場的話,這句話再合適不過。“海水”在鄭東,“火焰”則在其他一些區域。
現如今,鄭東新區雲集着鄭州約70%的樓宇,尤其是高鐵片區和金水東路沿線,供應達到巔峯。而反觀其他區域,除了經三路、紫荊山路、農業路等傳統落後的商務區以外,新型寫字樓零星分佈。不少企業不得已選擇在住宅和低端商住樓裏辦公。可見,這裏商務辦公需求之旺盛、辦公物業之稀缺,已是不爭的事實。
“一方面寫字樓扎堆,競爭激烈,風險加大;另一方面寫字樓稀缺,需求量大,屬於市場空白區,寫字樓的‘淘金’地就在這些空白區。”在河南財經政法大學劉社教授看來,類似於北環沿線這樣的區域,需求量大,放量較少,且比較成熟,增長潛力是可以預見的。
在區域環境較爲成熟的北區,據調查發現,在瀚海·北金出現之前,偌大的北區鮮有成熟且高端的商務樓宇,不少企業不得已選擇在住宅和低端商住樓裏辦公,商務配套、形象和效率更無從談起。比如中方園、歐洲花園、金國大廈、北辰公寓,成爲熱門之選。
就連北環路文化路交會處的建於9年前、形象和配置有很大提升空間的航天商務大廈進駐率都達到了95%以上,租金更是達到了1.8~2.2元/平方米/天,與東區某些寫字樓租金旗鼓相當,租金回報率更勝一籌。
正如一位與瀚海·北金項目成功簽約的商家所說:“品牌商家看好北金的前景,其實也是看好鄭州北城這個區域的前景。北環路、文化路周邊幾公里內,大型商務地產非常稀缺,甚至可以說瀚海·北金是第一個。同時,作爲鄰近CBD、硅谷、金融街等區域的商務平臺,我們相信北金不僅可以做到區域的重點,更可以做到鄭州新商務的典範。”
與此同時,“去中心化”的辦公趨勢,帶來了新商圈寫字樓的租售熱潮。對於租客來說,寫字樓的選址必須相當理性。當租金壓力過大時,或是縮減辦公面積,或是“逃離”核心區遷至距離較遠但交通方便的新商圈,都不失爲明智之舉。
更爲重要的是,隨着城市交通便利度的提高,尤其是軌道交通網絡覆蓋面的擴大,縮短了次中心區域與中心城區之間的往來時間,滿足了商務集聚對交通的要求。