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在經歷了傳言和被熱炒後,以鄭州市房管局召開了新聞發布會為終結,『鄭州限購昇級』的消息被證實,未滿20周歲暫停購房、暫住證滿3年纔能購房、年滿20周歲的無住房單身人員限購一套住房這些『傳言』也成為政策。新政引發了業內爭論,不少業內人士表示,新政只有短期效用,長期來看,弊大於利,並不能讓市場有根本上的改變。但也有人認為,結合預售管理和房源備案等一系列相關政策,鄭州對於房價增長『零容忍』的態度非常明確,這在樓市火熱、價格飛漲的情況下,無疑為剛需購房者提供了一個非常好的購房機會。
背景
賣得太好,房價又漲了
位於紫荊山路和商城路交會處的易初蓮花超市的頂部有個巨大的廣告牌,現在的廣告畫面上是醒目的『開盤勁銷85%』一行大字。
這樣直白的廣告在以往並不多見,更何況這個廣告所宣傳的項目是來自於新鄭龍湖的一個項目。在傳統意義上,這裡並不是鄭州的城區,也不是購房者關注的重點區域,但是『開盤勁銷85%』這句話則折射出這裡樓市的火熱。
事實上,龍湖樓市的火熱可能只是局部現象,而在鄭州市主城區,『搶房』已經成為常態。在過去的幾個月裡,鄭州市各大售樓部的人流呈現爆發態勢,來電量來訪量居高不下,不少項目都經過短短的蓄客期,取得非常不錯的銷售成績。
與此相應的是,房價也在快速上漲。從去年下半年開始,房價的飆漲勢頭開始顯現,鄭州市區的項目漲價少則每平方米一兩千元,多則三四千元。以位於鄭州西區冉屯路附近的某項目為例,去年上半年該項目的銷售均價還不到6000元/平方米,但到了現在,價格已經超過8000元/平方米。
與此同時,各個渠道統計的統計數據也反映出鄭州房價在不斷飆漲的事實,2013年1-8月鄭州市市區商品住宅累計銷售56421套(間),商品住宅累計銷售面積546.73萬平方米,商品住宅銷售均價為7447元/平方米。而2012年鄭州市區商品住宅銷售均價為6546元/平方米,2013年1-8月商品住宅均價相比去年整年上漲13.76%。對比年初政府『房價漲幅低於人均收入增幅』的表態,不難理解此次限購政策的昇級。
開發商
限購影響不大,預售政策更加嚴格
按照新的規定,在鄭州市限購區域(市內五區和鄭東新區)內,『持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭,限購一套住房;對未滿20周歲的單身人員,暫停買房;年滿20周歲的無住房單身人員,限購一套住房。』
可以看到,昇級後的限購令與過往最大的不同就在於將居住證的年限由1年提昇為3年,這在一定程度上,將不少剛到鄭州的外地人,特別是剛剛畢業的大學生,隔在購房門檻之外。
但對於開發商而言,該政策影響十分有限,『從我們項目來看,購房的證明主要以社保和納稅這兩項證明為准,很少以居住證明作為購房憑證。』東區某項目營銷總監認為,新政旨在保護剛需,納稅和社保兩個條件並未發生改變,對於市場的實際影響有限。
不過,為了實現房價『零增長』目標,鄭州市房管局啟動了『鄭州商品住房限價系統』,對於未按照申報價格銷售,或銷售價格月環比上漲的,暫停商品房合同網簽。並且規定在商品房預售審批時,同一建設工程規劃許可證批准的商品住房建設項目,必須一次性在預售方案中申報所有住房銷售價格;新批預售項目,預售方案中價格不得高於該項目上一期或本區域同品質樓盤的實際成交價,否則暫不核發預售許可證。
『這個規定雖然有很濃的行政色彩,但客觀上來說效果最明顯,可謂釜底抽薪。』新政通過加強審批監管,對房價漲幅過大項目進行限制,確實讓不少開發商有些吃不消。
購房者
房價短期難漲,難得的購房窗口期
對於房價增長的『零容忍』,在房價快速上行的時候,相當於為剛需購房者打開了一個『窗口』,讓他們可以緩一口氣,盡快抓住買房機會。
事實上,就在新政被媒體廣泛傳播的當日,就有不少購房者打電話諮詢購房事宜,更有人表示:『年底前估計政府不會讓房價再漲,等於多給了幾個月湊錢,不用急著下定,趕在年前把房子買了就好。』
而在河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京看來,短期內新政無疑將為市場降溫,遏制房價上漲勢頭。但同時,他也表示,新政也會影響開發商推盤積極性,可購買的房源可能不會太多,建議購房者盡快出手選購。
『將中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%的普通商品住房項目,納入保障性住房行政審批快速通道,實現平行接件、並聯審批、提高效率、加快投放;加快解決城中村改造項目的遺留問題,使基本具備預售條件的300多萬平方米住房於12月底前陸續投入市場。』不過,在新政中,提出了要增加普通住房的有效供應,同時也將加推住宅用地,可以看出,政府意在保持房地產供應的穩定增長。
可以看到,新政著眼於短期房價的『零增長』,並不能從根本上改變市場走勢,這也給購房者提個醒,既然有機會,不管咋說,買房可得抓緊。
區域
非限購區利好,鄭州周邊區域樓市火熱
鄭州住房限購昇級,對於不限購區域卻是利好,以高新區和經開區為例,這兩個區域目前正在成為新的購房熱點區域。
在經開區,包括恆大綠洲、閱山公館等新項目目前正在火熱銷售,而由振興房地產開發的新項目售樓部也已建成,預計房子將在近期面市。而高新區,更是吸引了包括萬科、昇龍、錦藝等多個品牌開發商入駐,昇龍又一城、錦藝公園道一號、西雅圖、叡智禧園等項目目前的銷售都非常火爆。
『一般來說,主城區限購,非限購區都會受益,但這次周邊區域的火爆情況並不僅僅與政策有關。』一位業內人士分析說,經開區和高新區樓市火爆,與鄭州城市框架拉大關系更大。曾經偏居一隅的『郊區』如今正在融入主城區,而且隨著市區土地供應的減少,以及新增項目的減少,都為這兩個區域的項目提供了機會。
而且,就目前看來,這兩個區域的房價與主城區房價仍有一定落差,『價格窪地』也成為他們吸引大量購房者前往的一個重要因素。
與此同時,包括新鄭龍湖、黃河北新鄉平原新區、滎陽、中牟等多個區域,目前也吸引了大量購房者,成為不可忽視的熱點區域。
未來
市場觀望期或半年
長期上漲預期更強
限購令昇級,對於市場有哪些影響呢?是不是會導致市場出現下行趨勢?
同策諮詢研究部總監張宏偉認為,政策層面的微妙變化會引起市場買賣雙方心態的變化。從市場買賣雙方心態來看,鄭州限購昇級政策勢必會導致市場『階段性』的觀望狀態出現。這種『階段性』的觀望主要表現在此項政策到底是否嚴格執行、執行時間會持續多久、會否導致降價現象出現,等等。『一般來講,這樣的市場觀望期不會超過6個月,也就是政策執行的時效性周期。因此,一旦鄭州限購昇級政策執行6個月之後,政策的執行時效性有可能會削弱。』
但是,綜合考量眾多因素,業界人士更傾向於房價將上漲的觀點。
『河南是人口大省,鄭州市是區域中心城市,吸引了周邊縣市居民前來購房,再加上每年數以萬計的大學畢業生,從根本上說,這個需求非常大。』永威副總經理王剛在談及房價上漲時,表示需求旺盛是房價上漲的根本原因。
另外,有專家指出,鄭州目前有多重政策利好,中原經濟區、航空港區等有國家政策的傾斜,將加速區域經濟的快速發展,『從來沒有看到過經濟快速發展而房價下跌的情況。』