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圖為杭州經適房上市交易政策反對者維權簽名趙小燕攝
半月前出臺的杭州市經濟適用房上市交易辦法非議不斷。26日,眾多經適房業主在政府門口集合,並拉出橫幅表達了對這一新政的異議。
記者從杭州都市水鄉、北景園等多個經適房小區多名業主代表處了解到,他們的異議主要集中在兩點:其一,該政策所定上市交易需繳55%土地補償價款,比例不合理,要求公開制定依據。
其二,當年購房合同中寫明5年後可上市交易,但由於杭州方面遲遲沒有出臺交易政策,導致他們無法交易,無故增加了換房成本。
對此,杭州市房管局方面表示,設2004年為是否需要繳納55%補償款的時間節點,是根據前後經適房性質變化所定。該局認為,55%的比例符合當年合同約定條款。
杭州經適房交易出臺購房者反應兩極分化
8月12日,杭州市政府正式出臺《關於規范杭州市區經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)。
《意見》規定,杭州市經適房采取分類處置辦法,符合相關日期簽訂購房合同(含預售合同)之日起滿5年,並補交土地收益等價款取得完全產權的經濟適用房可通過買賣、贈與等方式處置該住房。
《意見》明確,須補繳土地收益等價價款的是在2004年9月1日後簽訂合同的經適房。
在2004年9月1日之前簽訂購房合同(含預售合同)的,上市交易時按照《杭州市區經濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法》的規定標准計算相應費用。
而在這個時間之後的,按照屆時公布的評估價與當時經濟適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。
統計數據顯示,按此《意見》,杭州市目前共有38598套經適房可上市交易,面積374.29萬平方米。
而其中,大約七成的經適房需補繳55%差價,12869套無需繳納。
該政策出臺後,集中了大量2004年9月之前經適房的杭州東新園、三塘等小區意欲賣房者不在少數。
據華邦地產三塘店負責人何委介紹,目前附近小區已有幾十名客戶預約登記,作為中介,他們已開始做經適房交易培訓,准備迎接一個可能的交易火爆期。
不過,在2004年9月之後的經適房購買者則對政策頗為不滿,集體維權。這些購買者主要集中在都市水鄉、三裡家園、銘和苑等。
根據《意見》,經濟適用住房購房人擁有房屋有限產權,通過補交土地收益等價款取得完全產權的,應按照屆時公布的評估價與當時經濟適用住房購買價之間差價的55%向政府補交土地收益等價款,原購買時繳交的稅費在計算差價時予以扣除。具體計算公式如下:
需補交的土地收益等價款=(屆時的評估單價-經濟適用住房購買時單價)×按經濟適用住房價格購買的面積×55%-購買時繳交的稅費。
目前,杭州政府方面尚未制定出臺經適房的評估單價,但早期購房單價與現在的市場價相差數倍已是事實。
據一位都市水鄉的購房者介紹,2005年他買房時房價為2900/㎡,現在周邊二手房價大約在15000元/㎡左右,差價在12100元/㎡。按照《意見》,他需要繳納6655元/㎡。以60平方米的經適房為例,一套房出售後,扣除稅費,仍需繳納約40萬元左右的土地收益等價款。而同一地段,比他早幾個月買經適房的,買入價為2300元/㎡,卻因為是在2004年9月1日簽的合同就可被『豁免』。
對此,眾多經適房業主表達出對新政的質疑。
質疑一:收益征收比例過高要求公開政策依據
金滿是2005年6月簽訂購房合同的,屬於須繳納55%收益價款的那一批購房戶。
2003年,金滿大學畢業,就開始申請經濟適用房。『那時候是以搖號的方式進行抽取的,一直沒抽中,隨後政策又變成平排隊申領經適房了。』
當年,金滿拿到了都市水鄉水映苑的經適房名額。2005年,他簽訂購房合同時,經適房合同價是2900元/㎡,而周邊商品房價格大約4100多。
雙方在合同中約定,經濟適用住房在取得房產所有證和土地使用證之日起,在5年內不得上市交易;出售時,應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納收益(具體辦法另行制定)。
金滿認為,盡管合同中載明出售時需要向政府繳納收益費用,『但現在55%的比例高的離譜,應該按照當年經適房價和商品房價比例來算,更讓人心服口服。』
眾多經適房購買者因此要求杭州市房管局公開55%比例征收依據。
他們在一份向杭州市政府提交的《質疑書》中提到,他們完全贊同政府應當提取一定收益,但對有關部門一刀切確定產權分配比例的做法不認可,要求公開制定政策的依據。
反對者還認為,杭州市確定商品房上市交易的繳納收益比例的文件是杭政(2007)9號文,該文發布時間為2007年9月1日,不應追溯到此前所簽的合同。
而對杭州市將2004年9月1日定為是否需要繳納55%土地收益的時間界限,金滿等人認為多有不公。『我們跟2004年前的人,可能都是同期參加搖號,後來又排隊的,價格相差也不大。』
對經適房住戶的質疑,杭州市房管局住房保障辦公室一位負責人表示,『經適房』是在1998年取消房改房後出現的,這些年它的名稱沒有變,但性質卻發生了巨大變化。他認為,經適房上市之所以有矛盾也與最初的政策設計不周全有關,沒有考慮到性質變化問題。
『98年後出現的經適房其實是微利房,與周邊商品房價相差幾百元。而2004年9月1日起,有關部委正式確定經適房為保障性住房,主要開始偏向於中低收入人群。』這位負責人表示,因為性質改變,2004年9月1日後的經適房與商品房價格都相差很多,包括面積超出部分的商品房,亦比同地區房產價格低。
這位負責人說,在2004年9月1日之後簽訂的經適房合同中,明確約定經適房在上市交易時需繳納一定收益。『2007年我們確定收益部分為55%,這是對之前合同的條款的解釋,應被視作有效。』
質疑二:延後出臺多年購房者換房成本無故提高
金滿等人不滿的,還包括經適房交易政策的延後出臺。
按照經適房交易合同,經適房在5年內不得上市,眾多購房者認為該合同條款也就意味著5年後經適房可上市。
不過,杭州市政府並未在2009年9月1日前出臺政策。『2004年9月以後,最早簽訂的住戶大約被拖延了4年,這四年,杭州房價漲得很快。』金滿認為,政策的延後致使他們換房的成本提高,杭州市政府也應承擔相應責任。
杭州市房管局方面則解釋,2010年前後,經過一年多時間的調查後,杭州市准備開放經適房交易市場,發布相關文件,但恰好住建部下發《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》。
該文要求經適房必須先補繳費用纔能上市交易,而補繳費用後,購房者也可選擇不上市,只是取得完全產權。『這與杭州市原本要發布的政策相衝突,杭州的政策是先交易後補繳費用,購房者也不能不交易就取得完全產權。』杭州市房管局住保辦副主任陳慷解釋。
不過,杭州市的經適房上市政策又為何需要修改三年?
陳慷說,政策調整需要走各個審批流程,對各個細節都要做風險評估,要充分論證。他說,杭州市從1999年開始推出經適房,是中國國內最早推經適房的城市,『杭州現在有經適房9萬多套,經適房歷史沿革越長,做政策就越復雜,要考慮各方面各階段的問題。』
而據了解,目前令金滿等人最不滿意的『2004年9月1日』作為節點的問題。記者了解到,2010年准備出臺的文件中,並非是以該時間作為政策節點。
透明售房網市場研究院院長丁建剛認為,2004年9月1日以後購買的經濟適用房,須按現今評估價和當時購買價差額的55%繳納土地收益等價款並不科學,屬於『一刀切』政策。
浙江滬鑫律師事務所主任林?海表示,在該事件中,經適房戶主因經適房交易政策延遲出臺,增加了購房成本,確可起訴相關部門行政不作為。
26日,金滿等人到杭州市房管局信訪,負責接待的人員口頭明確,今後經適房的繼承並不需要繳納55%的收益,但上述上市政策仍將如期繼續執行。
多位經適房業主向記者表示,由於目前房管部門的答復令他們並不滿意,他們仍在繼續通過各種方式維護權益。(完)