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融資,是開發商最近兩年受盡煎熬的話題。
不斷收緊的房地產政策調控,很大程度上改變了以往房地產企業靠銀行融資的常態。
除房地產信託、房地產基金、民間信貸等較爲常見的資金來源之外,房企爲解決目前,尤其是自6月底“錢荒”爆發後,給企業正常運作帶來的資金鍊緊張,雲南有些選擇企業“拼錢”,也就是和品牌房企合作開發項目,也有的房企通過項目工程融資,還有少數房企開始運作海外資金,以渡過“錢荒”難關。除了各種開發商直接融資之外,最近行業都比較關注的是,冰封三年之久的房企A股融資有望“開閘”不?上市房企再融資會有條件地放開嗎?
【摸牌】高人指點房企融資?
一直在關注經濟政策的屠強認爲,“下半年金融政策有調整的可能性,但是不大,房企如果缺錢其實還可以考慮私募融資方法。”
這幾年來,隨着樓市政策調控步步驚心,金融政策也一再收緊,之前很多房企資金多來源於政策相對寬鬆、低成本的銀行貸款。這兩年來,政策調控讓很多房企很難從銀行貸款,只有“部分效益好、負債符合規定、項目有市場前景的企業能夠從銀行貸到款。”富滇銀行金融專家屠強告訴記者,同時還要從企業的綜合實力和還款能力等綜合因素來考量。
面對企業巨大的資金缺口,很多房企開始通過房地產信託、房地產基金和券商資管等方式進行直接融資。
日前,住建部政策研究中心與高和資本聯合開展的民間資本調研發現,房地產開發企業的融資結構正悄然變化,直接融資已成爲房地產開發企業重要的資金來源之一,其所佔比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,資金總額在8年間增長高達6.5倍。
記者在採訪中瞭解到,對於雲南房企而言,重要的融資渠道之一是房地產信託,從全國今年的房地產信託產品就可見房企對信託產品的重視。據中國信託業協會發布的數據,截至6月底,房地產信託餘額爲8118.63億元,相比去年底的6880.69億元,增幅達到了17.99%。
除了房地產信託,房地產基金融資這兩年也在加速發展,業內人士劉先生認爲,隨着市場調控的變化,房企融資結構發生很大的變化,融資渠道和方向也有一些新的轉移。
一直在關注經濟政策的屠強認爲,“下半年金融政策有調整的可能性,但是不大,房企如果缺錢還可以考慮私募融資方法。”
【出牌】融資路子越來越野!
並不是每個房企都有借殼上市的實力,在融資渠道的選擇上,雲南房企開始盯上海外資金的運用。這也是開發商缺錢的無奈選擇,據介紹,這種融資方式成本更高,融資規模更大,融資條件更寬。
具體反映到市場,今年以來,雲南房地產市場不斷傳出,這兒有房企有新的控股公司進入,那兒兩個品牌房企合作開發項目,要麼就是團購或者是收取購房者大額定金。
“現在的房企很困難,遇到大的宏觀調控,民間資本的成本又太高,於是很多房企在融資渠道上有很多新‘招’。”某房地產負責人賀先生說,團購和項目工程融資之前也不乏存在,現在就更爲常見了。另外一個很明顯的表現就是房企之間的“拼錢”,既有大型房企和小型房企的合作,也有上市房企之間的合作,不管哪種方式的合作,中間或多或少都與資金鍊有關。
對於品牌房企來說,融資渠道相對寬一些,尤其上市公司,可以通過發行債券、定向增發股票等方式來融資,也可以通過調配各個項目的資金配置,優化資金效率等方式來支撐項目開發。當中,一些房企在國內A股市場尚未“解凍”的形勢下,紛紛借殼香港或者海外上市,來拓展融資平臺。
當然,並不是每個房企都有借殼上市的實力,在融資渠道的選擇上,雲南房企開始盯上海外資金的運用。據賀先生透露,如今已有幾個項目在涉足,這也是開發商缺錢的無奈選擇,據介紹,這種融資方式成本更高,融資規模更大,融資條件更寬。
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上市房企有望再融資
北京大學證券研究所所長呂隨啓稱,城鎮化需要房地產資金介入,由此放開房企再融資預期順理成章。呂隨啓稱,拋出融資方案對上市房企來說既可探探路,摸摸政策底線,又可以在融資條件放開後,率先搶佔先機。
業內人士認爲,放開房企再融資是市場化的必然選擇,地產企業不再依賴高息的表外融資,逐漸轉向表內信貸和正常的股權融資,不僅能降低銀行乃至整個金融系統性風險,而且社會整體的中長期資金價格可能也會下降。但是從實際操作上來看,全面放開的可能性不大,而差異化、有條件的放開可能性比較高。