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隨著以世博園為中心開發的世博生態城的建成,以及東北片區住宅開發力度的加大和樓市的火爆,借助與生俱來的森林,以生態、環保和高科技為支點的高尚居住區為代表的樓盤逐漸增多,世博板塊逐漸清晰,並映入人們的腦海。
但是作為一個以居住為主的發展區域,想要蛻變成一個商圈,該板塊的商業現狀、支橕力、居住人口、商業業態分布等因素,均稱為考量的主要條件。而如今,隨著俊發盛唐城、雲南印象等眾多實力項目的合理發展,以及項目對商業部分的定位和業態分布,商圈規劃逐漸展露,一切的發展利好都圍繞世博板塊的未來展開。
很多入駐世博板塊的新樓盤都規劃了高端商業。資料圖
區域租賃價格
住宅需求明顯集中租賃需求不大
對於世博板塊這樣一個以宜居生態為主的居住區,有著良好的居住氛圍和條件,也使其成為二手房交易較熱的板塊之一。據了解,在世博板塊內,中介機構門店分布相對集中,二手房的購買需求高於租賃需求。
記者從一些該區域的中介門店了解到,目前該板塊周邊區域內,住宅租金相對主城其他區域相差不大,基本在20-23元/平方米/月左右。一套位於穿金路雲南印象小區的90平方米左右的毛坯房,租金基本在2100元/月左右,而位於533醫院旁雲波社區周圍的租金相對又略低一些,80-90平方米的裝修房租金基本在1500元/平方米左右。
據板塊內多家中介機構門店的經紀人介紹,近年來片區的發展隨著道路的改擴建也開始快速發展,多個商品房項目銷售都不錯,而區域內沒有企業或寫字樓,相對的租賃需求並不大。
『從兩個區域的二手房市場來看,穿金路與北辰大道交叉口附近的二手房源售價相對於世博園附近的較低,穿金路靠近533醫院、車行天下附近,建蓋相對早的二手房源售價基本在7800-8500元/平方米左右,而從雲南印象·首日封沿穿金路往世博園方向走,二手房源售價也開始略有漲幅,大概在8500-9000元/平方米。』泛聯房產總經理卞東曉告訴記者,由於板塊區域內,多以低密度的項目為主,而新建小區較多,所以房屋戶型少有70平方米以下的,售價方面,因其靠近北市區,生活條件也相對其他區域有優勢,所以相對其他區域價格也並不低。
『從整體來看,由於區域內的新建項目較多,一手房源供應充足,也從一定層面上減低了購房者對二手房源的需求量,但區域內中介門店分布並不算少,而且較為集中在穿金路533醫院附近。』同時卞東曉還表示,這一片區的購買需求也比較集中,相對租賃需求,購買需求比較明顯。
區域商業業態
以年輕化商業形態為主缺乏規模商業中心
作為因世博園發展而帶動起來的新興片區,目前世博片區內具有絕佳的居住條件、居住基礎配套相對完善等優勢,目前的區功能主要以居住為主,從長遠來看,隨著俊發盛唐城等項目的進駐,區域的商業氛圍也會隨著發展開來。
縱觀世博區域,不管是穿金路、園博路還是鉑金大道,其商業業態均以社區商業、街道商業和生活超市所構成,雖然有園博花鳥市場、車行天下等專業市場支橕,但從區域的整體構架上來看,缺乏引導性、規模性的商業購物中心。記者走訪調查發現,目前的世博板塊區域內,其商業的經營業態基本圍繞著餐飲、生活超市、生鮮市場、服裝鞋襪和百貨類經營展開,消費群體雖然具有一定的消費力,但消費均不在區域內完成。
家住雲南印象·首日封的楊先生向記者說到,這一區域附近居住的人口基本是以中青年為主,商業的業態設置也比較偏向年輕人,所以周邊都是潮流百貨、美食餐飲比較多。但一般有購買需求還是會選擇去大型的購物中心消費。
『該區域內居住條件相對優越,景觀、空氣等都比較上乘,區域內居住的多以年輕白領、和生意人為主,消費群體都以居住者為主,所以業態基本都是年輕化和相對高端的餐飲,但隨著目前進駐該區域的項目和企業的增多,其配套所必須的商業量和圈層也會隨著擴大,對於世博區域來說,是無限的機遇,也將彌補該片區商業匱乏的現狀』,卞東曉對此分析。
縱觀目前的世博片區,隨著居住條件的利好,區域內雲南印象·首日封、雲南印象·花好月圓、世博生態城、江東花園、金色交響、茉莉唐朝等項目的發展,都將在打造高端人居氛圍的同時,著重打造有規模、多業態的商業中心來引導和提昇片區消費習慣和能力。
區域商業
缺乏有引導性的商業地產進駐商家看好未來發展
縱觀世博區域分布的項目來看,包括有俊發盛唐城、雲南印象、世博生態城等幾個大型綜合性項目,其均規劃有商業,寫字樓以及公寓,這些規劃有商業的地產項目出現,將有效彌補板塊商業不足的現狀,也成為拉動板塊走向商圈的主要原動力。
如此,不難看出,目前在進駐世博區域的項目,在產品打造上,已經注重了商業的打造,以及生活、休閑娛樂的配合,據了解,以世博生態城為首的眾多項目自身都都配備了餐飲、娛樂體驗等商業配套空間,保證全效商業綜合體的實現。以此同時,隨著穿金路至北部客運站沿線的城中村的拆遷,部分工廠企業的搬遷,板塊的開發建設將是商業進駐的可挖掘空間。
『從2010年開始,區域內的商業消費群體就逐年增加,不僅是因為附近小區居住人口的增加,也因為片區發展的帶動,但從整個消費群體的年齡層分布來看,60%以上都是30-35歲的年輕人,只有接近10%的群體是老年人,所以這一片區的商業業態相比其他區域顯得具有活力。』曾任職雲南印象某火鍋連鎖店店長的張先生告訴記者,談及對於該區域的商業發展,張先生也表示,對區域的商業發展很有信心,區域靠近北市區,很多消費群體也來自於北市區,而在商業的業態和檔次上,世博區域又與北市區形成互補,而隨著該區域居住人口的增加,勢必將帶來更多的消費群,也將增加區域的商業發展空間。
而另一位在穿金路經營家居用品店4年的李女士表示,從開店最初,每天進店不足5人,到如今每天有效客戶超過30人,其中體現出的就是片區商業發展所帶來的利益。『從開年以後,附近的小區居住人口又增加了,而這也就意味著將促進片區商業更好地發展。』
未來突破口支招
以合理板塊定位和科學規劃來帶動高品質人氣聚集
國家發改委正式批准的《雲南省旅游產業改革發展規劃綱要》中提到,將昆明世博旅游試驗區作為雲南四個旅游產業發展和改革綜合試驗區之一,打造城市康體休閑度假旅游試驗示范區,為我省轉變單一以風景名勝為載體觀光旅游的發展觀念,創新城市康體休閑度假旅游,提供實驗范本。
而世博旅游試驗區,作為國家發改委批准建設的新區,以傳統意義上的世博板塊為核心,拓展至東部、東北部27平方公裡的范圍,同樣以生態旅游為引導,建成一個世界級的康體旅游休閑度假新區。
對此,業內人士馬先生坦言,目前的世博板塊都有大批開發商紛紛進駐助力其發展,但由於板塊發展主要以居住為主,且區內項目多為新建項目,板塊的商業及其附屬產業開發時間較晚,其周期的長短、成效、以及項目定位對於人氣的聚集力等,都是決定板塊發展的關鍵性因素。因此,板塊在商業打造上,需要重點、合理的規劃,可以世博園為主題,進行相關配套設施的建設,以旅游或休閑來開啟板塊商業發展。
的確,作為世博板塊核心區的世博園,將以園區強大景觀和功能資源,促進片區的多運營模式大發展。
未來輻射力猜想
提昇區域人口和消費力增長輻射東片區
對於世博板塊,曾經有業內人士說過『北市區是昆明主城的副中心,世博板塊將成為繼北辰財富中心後的北市區又一中心區。』
而如今,隨著世博生態城、雲南映象、俊發盛唐城的綜合大盤的出現,在穿金路與世博路交匯處,將形成又一個新都心。另外,市政配套的利好,東三環通車、東二環拆遷改造環境的提昇,都有力地推動著世博板塊人居品質的提昇。
今後,世博板塊無論從產品類型、生活配套還是交通條件等方面,都可與滇池板塊相媲美。在采訪中,有業內人士表示,整個世博園區域內在未來的三到五年時間裡,隨著居住人口的增加,消費群體的壯大,將出現引導未來發展主題的更多項目,而這個區域將很快進入一個發展高潮期。從城市的功能來看,它將來肯定會成為昆明經濟推動區域,目前的問題是最終會引進什麼樣的商業定位。該業內人士也透露,比較看好以世博園為主體,擴展開發的旅游業或者娛樂業,不僅可以輔助區域的商業向上發展,帶來區域經濟消費的提昇,同時可以此吸引更多的居住人口。另外,隨著世博板塊周邊的發展,與世博分區和曇華分區相鄰的東白沙河分區,也將展開與世博板塊的互動,將改變昆明東市區的弱勢地位,提昇東市區居住品質。