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房主起訴夫妻倆欠租金,要求騰房賠錢。丈夫說房子是自己和妻子共同買下的,已經付清全款,只是還沒辦過戶,不存在租賃關係;然而,同樣也是被告的妻子卻幫着房主證實房子是租的,甚至出具了交租金的收據。
吳軍:
已付清房款暫未過戶
吳軍接到起訴時,正在和妻子羅蘭鬧離婚。起訴他們的人叫李燕,是妻子好友李雲的女兒。李燕說,自己在建設路的一套房子,一直由父親李雲代管。2004年7月7日,李雲與羅蘭簽訂了租房協議,將房子租給吳軍一家使用,租期至2010年7月7日;如今房子到期了,自己也不願意再租,可是吳軍一家不願意搬走。李燕要求法院判吳軍一家賠償自己的租金損失,並騰房搬出。
吳軍卻說,自己和妻子纔是這套房子真正的主人,根本沒有租賃協議這回事!但奇怪的是,同樣面對指控的吳軍的妻子羅蘭,卻認可了李燕提出的起訴。這到底是怎麼回事?
這要從2004年3月1日說起。這一天是李燕購買建設路這套房子,並與開發商簽訂商品房購銷合同的日期。吳軍說,當時的李燕年僅17歲,買房根本不是她的意思。看中並想購買這處房產的其實是他和妻子。但由於當時他們拿不出30萬元來買房。正在考慮該怎麼辦時,李雲出現了。
李雲和羅蘭是好朋友。李雲是嵩明人,爲了女兒李燕上學方便,要在學校附近住,李雲找到羅蘭商量,相互幫忙,由李雲墊款買下了該處房屋,落戶在女兒李燕的名下。雙方約定,在李雲墊款後的一到兩個月內,吳軍夫婦將房款付給李雲,再把房子過戶到吳軍夫婦倆名下。
隨後,吳軍夫婦分別將自己名下的一套房產賣出,又向親戚借了15萬元,才湊足了30萬元給李雲。但由於交各種購房稅(契稅4502元、配套設施費8500元)及裝修,還需付給李雲5萬元。此時吳軍夫婦倆已經拿不出一分錢了,於是雙方約定於2006年2月付清所欠款項後再過戶。
吳軍說,2006年2月28日,他和妻子分別付了23400元和26600元給李雲。然而,國家新出臺了二手房交易政策:不足5年出售的二手房,須繳納全額營業稅,即按房價5.5%繳納營業稅(賣方);二手房出售賣方須繳納20%個人所得稅(增值額的20%)。誰來負擔這高額的稅費?雙方沒協商好,於是過戶的事就擱淺了。
一審:
無付款收據被判交租騰房
案件開庭時,李燕提供了兩份重要證據:建設路這套房子的《房屋產權證》及與羅蘭簽訂的《租房協議》。對於這兩份證據,羅蘭均沒有異議。但吳軍只認可了《房屋產權證》,至於妻子和李雲所籤的《租房協議》,他不認可。他堅持房子是自己和妻子購買的,房款已經支付給了李雲。可吳軍提供不了任何已經付款給李雲的收據和雙方房屋買賣的協議。吳軍解釋,這事一直是妻子在操辦,票據不在自己手中。
在吳軍無法證明自己主張的情況下,一審法院確認了李燕提供的證據有效。根據雙方《租房協議》的約定:租期從2004年7月8日至2010年7月7日止,吳軍夫婦按自己的使用要求裝修,李雲免收2年的房租作爲裝修費。租金從2006年7月7日起每年一次付清,租金1.6萬元/年。逾期支付租金超過15天,李雲有權終止協議收回房屋。
一審法院判決:吳軍夫婦把房屋騰還給李燕,並支付李燕2010年7月8日至實際騰房之日的房屋使用費(按每年1.6萬元計算)。李燕和羅蘭均表示服判。而吳軍不服,將妻子羅蘭和李燕一起訴至昆明市中院。
吳軍堅持自己和妻子纔是房屋的真正主人,不存在所謂的租房協議及向李燕繳納租金的事實。他說,付完全款後,李燕已將房屋交付給他們一家使用,是由於國家出臺新的政策,纔沒如約履行過戶。
二審:
妻子出示租金收據維持原判
爲證實自己的觀點,吳軍在二審時提交了銀行轉賬記錄、昆明市房屋交易產權管理處房屋登記簿查閱摘抄表、房屋買賣合同、公證書,以及妻子羅蘭的存摺。欲證明,他和妻子分別將自己名下的房子賣了,按約分兩次將30餘萬房款全部付給了李雲。
面對丈夫提交的證據,羅蘭沒有異議,但卻表示不清楚丈夫所希望證實的房屋交易這回事。同時,她向法院提交了5張自己繳納租金的證據,欲證明這房子確實是跟李雲租用的。對此,吳軍提出,希望法庭對妻子新提交的《房屋租金收據》的簽發時間進行鑑定。但羅蘭拒不向法院提交收據原件,稱原件不慎損毀,並申請撤回了收據作爲證據。故而,法院無法鑑定。
雖然吳軍提交了新的證據,但這些證據只能證明自己和妻子賣過房子,存摺中取過錢轉過賬。卻無法直接證明賣房和取錢的行爲與該案中的房屋有何關聯,更無法證明他直接向李雲支付過購房款的事實。所以法院最終沒能採信。
昆明市中院最終駁回了吳軍的上訴,維持原判。
律師說法
房產交易
要及時過戶
作爲吳軍的代理人,北京盈科(昆明)律師事務所董乘樹律師認爲此案有頗多疑點。李燕爲什麼將已把全部房款付清了的吳軍夫妻告上法庭。難道真的是李燕和父親背信棄義,不僅要侵佔本屬於吳軍夫婦的房屋(現在該處房產的價值已經上百萬),還要侵吞二人所支付的房款嗎?如果真的是這樣,吳軍夫婦就只能認了嗎?因爲他們手上沒有任何付款給李雲的憑證。但事實真是這樣嗎?會有人在支付了如此一筆巨大款項給對方後不索要收條嗎?如果庭審時吳軍夫婦將收條拿出來,不就很容易把事情說清楚了嗎?然而吳軍手裏沒有這些收條。
如何防範這樣的事情發生?在遇到類似事情的時候,如何能第一時間提供對自己有利的證據?董乘樹律師說,房產屬於不動產,產權證是證明房屋產權歸屬的最直接、最有效的證據,在房產交易中及時過戶是非常重要的。另外,在交易中支付大額款項後,一定要保存好付款憑證,以免後患。
(本文中除律師外,所有人物均爲化名)