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公寓產品密集入市且價格大多高於同一區位的住宅。
深圳樓市從去年到今年上半年呈現節節攀昇的態勢,但限購等政策仍在限制投資客入市。不過近一兩年內入市的不限購商務公寓等產品卻漸漸成為投資客的『新寵』。記者了解到,在住宅市場之外,不限購、不限貸的商務公寓類產品成交量不斷創新高,這既是由於投資客的入市買入,也是由於開發商有針對供應此類產品所致。但通過計算租金與售價,記者發現,商務公寓類產品入市價格明顯高於住宅,但租金水平卻持平,再加上其價格漲幅也並不明顯,因此,其投資回報並不高,同時,有專家透露,商務公寓類產品仍處於較為嚴重的供過於求狀態,購買此類物業投資要更加謹慎。
不限購不限貸商務公寓受投資客青睞
深圳樓市從去年下半年到今年上半年量價齊昇,接連創出限購實施以來的新高。在這種成交火爆的市場下,不限購、不限貸的商務公寓市場也迎來了成交高峰。根據深圳中原的統計數據顯示,今年以來,深圳一手商務公寓的月均成交量是3.05萬平方米,而去年全年的月均成交量僅為1.22萬平方米。
商務公寓市場成交量為何突然放大?深圳中原副總經理賀曉麗告訴記者,首先,此輪樓市回暖後,投資客也逐步入市,而商務公寓由於其不限購、不限貸,套均總價較小,地理位置優越等特性,便成為投資和部分自住客戶的首選。『特別是在3月份二手存量住宅評估征稅的政策預期下,部分住宅客戶擔心受政策影響而拋售手中物業轉而持有現金,而在細則出臺後,他們發現政策影響有限,而在限購令的影響下,由於購房資格、貸款等條件的限制,這部分客戶再投資住宅的可能性減小,因此,很多客戶就選擇了商務公寓作為下一個投資的標的』。
此外,在看到市場商務公寓的不限購特點在目前市場限購政策下熱銷,開發商也加大了對於商務公寓類產品的供應。據統計,2012年底至今,深圳全市前後共有公園道大廈、萬科紅立方、星河盛世花園、新天世紀商務中心、深圳灣壹號、前海頤大廈等商務公寓類項目入市。根據深圳中原研究中心統計,過去一年內,深圳商務公寓的總供應量高達61.72萬平方米,而2011年全年及2012年上半年的總供應量僅為30.54萬平方米。
賀曉麗也提醒,從供求角度來看,2011—2012年深圳商務公寓市場處於嚴重的供過於求的情況,而在2013年以來,在市場需求的持續放大影響下,商務公寓新增供應量不及需求的增加,但前兩年的庫存仍然足夠市場消耗一段時間。但是,當前市場的這種需求能否持續仍是不確定因素,賀曉麗表示,從近3年總的數據來看,深圳的商務公寓市場仍然處於較為嚴重的供過於求狀態,供求比達到1.94。
另外,賀曉麗還注意到近期入市的商務公寓在產品定位上逐步高端化。她介紹,商務公寓發展的初期主要是以為中小企業提供辦公場所為目的,地理位置優越,租金相對寫字樓便宜,更突出的是其商務辦公功能。而近期,市場上出現了很多定位居住或會所式的商務公寓,例如深圳灣壹號、前海頤大廈、東海國際公寓三個項目,均為深圳2013年房地產市場上的高端豪宅項目。記者注意到,由於土地資源的限制,現有別墅等高端住宅產品基本處於距離市中心較遠的地區,此類商務公寓的出現正好滿足了對地理位置和品質要求都很高的這部分客戶的需求。
商務公寓售價高但租金差別不大
在商務公寓類產品日漸受到市場追捧的同時,另一個問題也隨之而來,即這種單價更高、但功能更接近住宅的產品是否真的具有更高的投資價值?
記者注意到,近期入市的包括萬科紅、星河盛世、深圳灣壹號、東海國際公寓等產品實際上都是住宅類產品,其或受制於土地性質、或由於土地開發比例、或有意瞄准這一市場而開發為商務公寓,但其在推廣時更多仍以居住為主要目的。因此,這些商務公寓在實際功能上仍更接近於住宅產品,但其單價卻由於不限購、不限貸而高於同樣區段的住宅產品。
價格更高是否預示其價格的漲幅也更快?實際上並非如此。根據深圳中原研究中心的監測,近年以來入市的商務公寓項目價格漲幅並不大。例如位於羅湖區東門片區的港澳8號,該項目商務公寓單位於2011年底入市,入市均價為26000元/平方米左右,目前仍在持續銷售中,銷售均價為28000元/平方米。位於龍崗區的繽紛世紀公寓,於2011年中入市,均價16000元/平方米,當前二手房售價為17000元/平方米。此外,位於福田崗廈的澳新亞大廈(首座)於2010年底入市,推出之時深受市場歡迎,開盤均價32000元/平方米,而當前二手房售價也僅為36000元/平方米左右。
這些商務公寓通常比同一項目內的住宅產品售價要高,但租金卻差別不大,因此,其投資回報率也並不比住宅產品高。以福田新洲片區的嘉洲公館來看,其商務公寓產品近期入市,平均售價為43000元/平方米,當前嘉州富苑住宅的租金約為60元/平方米·月,若以85元/平方米·月租金計算的公寓投資回報率也不足2.5%;而龍崗區的保利上城花園,其商務公寓的售價約為17000元/平方米,租金水平約為35元/平方米·月,租金回報率在2.5%左右;羅湖區的港澳8號當前售價為28000元/平方米,租金約75元/平方米·月,租金回報率也僅為3.2%。
『雖然商務公寓受歡迎程度仍然較高,但是從商務公寓產品歷年的價格漲幅、投資回報率及當前整個市場的供求狀態來看,以商務公寓作為單純的投資增值產品仍然面臨很多不利和不確定因素』,賀曉麗提醒,市民在投資商務公寓時仍需保持謹慎。