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溫州農民房上市交易要點
●轉讓底價:有資質的資產評估機構的評估值,或轉讓方自行確定。
●信息發佈:提出申請並提交相關資料,通過審查後在農村產權交易信息平臺或報刊上統一發布信息,徵集受讓方。
●交易方式:信息發佈期滿後,徵集到1個受讓方的,採取協議方式交易;徵集到2個及以上受讓方的,採取競價、拍賣或招標方式交易。
農民房買賣在溫州有“開閘”跡象。根據日前下發的《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》),10月起,包括農村房屋所有權在內的12類產權可上市交易。
不過,農民房買賣目前只限縣域內的非城鎮戶口參與,城鎮戶口能否購買還需等相關細則出臺。昨日,溫州泰和房產營銷機構董事長林育在接受採訪時認爲,一旦城裏人可買農民房,將對持續低迷的溫州樓市進一步造成衝擊。
12類農村產權可交易
根據《暫行辦法》,可上市交易的12類農村產權分別是農村土地承包經營權;林地使用權、林木所有權和山林股權;水域、灘塗養殖權;農村集體資產所有權;農村集體經濟組織股權;依法可交易的農村房屋所有權;依法可交易的農村集體經營性建設用地使用權;農業裝備所有權(包括漁業船舶所有權);活體畜禽所有權;農產品期權;農業類知識產權以及其他依法可以交易的農村產權。其中,農村房屋所有權引人關注。
一直以來,我國法律對農民私有房屋的買賣、轉讓限制嚴格,禁止轉讓給外村村民和非農業戶口居民。前者是因爲宅基地使用權的轉讓必須在同一集體經濟組織內,當受讓方爲外村村民時,其身份爲非本集體經濟組織成員,不符合宅基地轉移條件。對後者,國務院2007年12月發佈的《關於嚴格執行農村集體建設用地法律和政策通知》規定,農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
溫州之所以能有所突破,緣於其“全國農村改革試驗區”的特殊身份。此次改革試驗以“超前探索、先行先試、封閉運行、風險可控”爲原則,主要任務是以“農村產權制度改革”爲主題,以農村土地承包經營權流轉制度、農村集體經營性建設用地和宅基地使用權流轉制度、農村集體資產產權制度等爲主要內容,着力突破阻礙城鄉一體化的政策。
去年底,溫州已成立市農村產權服務中心有限公司,將其作爲農村產權交易的平臺,其主要功能是爲農村各類產權流轉交易提供場所設施、信息發佈、產權鑑證、政策諮詢、組織交易等服務,“實現農村資源向資產化轉變,將過去實現不了價值的資源變現”。
或對溫州樓市造成衝擊
《暫行辦法》的出臺,意味着溫州的農民房可在一定範圍內實現交易。
該市農村產權服務中心有限公司總經理董文立稱,農民房可在該市所屬縣域內抵押貸款,非城鎮戶口人員也可在縣域內參與農房處置,溫州所屬的鹿城、甌海、龍灣3區之間可自由處置。如文成縣某村1處農房被拍賣,該縣所有非城鎮戶口人員都可參與。
根據《暫行辦法》,農村個人產權的轉讓底價,可依據有資質的資產評估機構的評估值爲依據,也可由轉讓方自行確定。在轉讓方式上,可採取協議、競價、拍賣、招標等,也可採取法律、法規、規章規定的其他方式。農村產權服務機構收到產權轉讓申請後,將審查有關材料;審查通過的,由該機構在農村產權交易信息平臺或報刊上統一發布信息,廣泛徵集受讓方。信息發佈期滿後,依據徵集到的受讓方情況,指導轉讓方選擇交易方式:徵集到1個符合條件的意向受讓方的,採取協議方式交易;徵集到2個及以上符合條件的意向受讓方時,轉讓方應根據交易標的的具體情況採取競價、拍賣或招標方式組織實施交易。
不過,農民房暫時不能像商品房一樣自由交易。
董文立透露,該市國土、住建、農業、林業、海洋與漁業、工商管理等部門將按各自職責制定產權交易細則,報市農村產權交易管理委員會批准後實施。今後是否可自由交易以及城鎮戶口能否購買農民房,“要等近期細則出臺”。
溫州在農民房買賣上的“破冰”之舉亦得到當地法院的支持。此前,溫州市中級人民法院發佈《關於爲溫州市農村綜合改革提供司法保障若干意見》,首次肯定農民房買賣的合法性,表示依法保護合法的農村集體土地上的房屋轉讓,嚴格按法律關於合同效力的規定執行,不輕易宣告農村房屋買賣合同無效。
該院民四庭庭長鄒挺騫介紹,農民房是指經合法審批建造的領有房屋所有權證書、土地所有權證書的歸農民所有的房屋。“農民房的土地屬集體土地性質,很多法院對這類農民房買賣不予支持,只是對同一村集體經濟組織成員間的農民房買賣合同認定有效。”“其實,這種做法與現行法律,特別是《合同法》規定並不相符。”